Эксперты рассказали, как уменьшить риски при покупке жилья в Болгарии

Каждый человек, который задумывается о приобретении недвижимости за границей, в процессе поиска подходящего варианта задается множеством вопросов, решение которых ставит многих в тупик, в том числе и при анализе рынка близкой к нам Болгарии. Цели покупки

Для начала эксперты рынка зарубежной недвижимости советуют определиться с целями покупки. Если вы хотите приобрести курортную недвижимость, то не стоит рассматривать предложения вторичного рынка городской недвижимости, а также объекты без таксы годового обслуживания, поскольку это чревато тем, что впоследствии на вас свалится вся головная боль по содержанию здания.

Максим Макаров, генеральный директор «Отдел Продаж. Недвижимость Болгарии», советует при покупке объекта для последующей сдачи в аренду не приобретать большие и дорогие апартаменты. «Лучше всего покупать студию или апартаменты с одной спальней», говорит эксперт. – В случае если планируется использовать апартаменты круглогодично, то не стоит выбирать солнечный берег Болгарии, так как он полностью «вымирает» после туристического сезона».

Отдельно необходимо упомянуть о покупке строящейся недвижимости. По мнению экспертов рынка, после кризиса и до недавнего времени в определенной степени было опасно приобретать недвижимость на ранней стадии строительства, поскольку образовалось много «недостроев» и было сложно предположить, когда процесс будет возобновлен. Сегодня рынок первичной недвижимости Болгарии стал постепенно выправляться, достраиваются «старые» проекты, заявляются новые, которые обещают быть реализованы в срок и без проблем.

«Как и в период кризиса, я по-прежнему из соображений безопасности не очень рекомендую вкладываться в проекты на ранней стадии – выигрыша по стоимости не будет, а риски все же есть, - говорит Юлия Лозовская, руководитель проекта «Ваш дом за рубежом». – Покупая готовое жилье, вы можете уже точно видеть, во-первых, документы на право собственности, во-вторых, вид из окна, в-третьих, какие опции в комплексе работают из обещанных, в-четвертых, что происходит вокруг и т.п. Все эти факторы можно отнести к рискам, когда недвижимость приобретается на стадии котлована или коробки. К тому же сегодня достаточно большой выбор готовых объектов».

Не стоит также забывать, что при покупке квартиры на ранней стадии строительства, более высок риск того, что она может находиться под залогом, что в конечном итоге может привести к потере объекта.

Поездка обязательна

Эксперты советуют людям, решившим приобрести недвижимость где-либо за пределами своей страны, обязательно посетить, лично осмотреть и оценить предлагаемые объекты и их окружение. «Выбрать, составить список интересуемых объектов можно со специалистами на родине, говорит Максим Макаров. – Но окончательные решения нужно принимать, только посетив объект».

Если недвижимость приобретается для себя, то необходимо помнить, что дом не ограничивается стенами и бассейном. Необходимо оценить окружение и понять, что происходит вокруг. Например, есть ли в непосредственной близости вся необходимая инфраструктура, сколько времени занимает поездка от аэропорта до дома, каково реальное расстояние до моря и как организован выход на пляж, каково социальное окружение, как расположен комплекс относительно других объектов. Но и, безусловно, оценить качество строительства, отделки и оформления общих зон.

Юлия Лозовская говорит о том, что личное присутствие на выбранном объекте является обязательным, особенно в том случае, если вы покупаете не стандартный вариант – квартиру в комплексе, а, скажем, просто квартиру в городе на «вторичке» или сельский дом. «Здесь самый важный момент даже не вид объекта на картинках и в реальности, а именно окружение, - отмечает эксперт. – Не цыганский ли это район, кто живет вокруг, какая инфраструктура есть в населенном пункте, где вы собираетесь купить дом и другие факторы».

Преимущества работы с риелтором

Зачастую достаточно трудно самостоятельно разобраться во всей специфике рынка и законодательства выбранной страны. Одним из основных способов снизить риски при покупке недвижимости в Болгарии – найти грамотного консультанта по зарубежной недвижимости.

Одним из основных преимуществ работы с консультантами является то, что агентства имеют широкий пул предложений от разных застройщиков и частных лиц. В зависимости от целей покупки грамотный риелтор сможет предложить вам перечень вариантов для просмотра, подходящих под ваши параметры (место, удаленность от моря, цена, кол-во комнат и т.д.).

Участие квалифицированного специалиста в процессе поиска объектов в значительной мере облегчает его, поскольку риелтор сам договаривается о просмотрах, берет на себя все сложности переговоров по условиям сделки и т. д.

Кроме того, риелтор подготовит документы для сделки, сделает все необходимые проверки, поможет вам открыть счет в болгарском банке, объяснит, как провести взаиморасчеты и проконтролирует, чтобы все прошло как надо.

«В услуги агентства, безусловно, должен входить весь комплекс услуг по подбору объекта и проведению сделки, но что гораздо важнее - это помощь с определением локации, где стоит покупать недвижимость, - рассказывает Максим Макаров. – Зная и понимая весь рынок, консультант гарантированно удовлетворит потребности клиента, поможет ему понять особенности менталитета, основы законодательства и прочее. Агент должен выступать в качестве проводника в другом государстве».

Юлия Лозовская соглашается с господином Макаровым и отмечает, что после покупки консультант подскажет, где купить мебель, материалы, технику, в какую фирму по ремонту обратиться. «В целом хороший риэлтор обычно первые полгода после сделки становится помощником и поверенным во многих делах при адаптации», говорит эксперт.

Как выбрать риелтора

Выбор риелтора одна из самых важных, но при этом достаточно сложных по решению задач. Эксперты советуют для начала поговорить с агентом, понять хорошо ли он ориентируется в ситуации на рынке и в законодательстве, узнать с какими сложными ситуациями он сталкивался в процессе своей работы и как их решал, как оформляется договор при условии, что вы выберете квартиру под ипотекой и т. п.

Также важно узнать берет ли агентство с покупателя комиссию за услуги, и какие услуги будут входить в эту стоимость. «Если вы платите комиссию, то в перечень услуг должна входить: проверка чистоты объекта, проверка на отсутствие обременений, подготовка предварительного договора и нотариального акта адвокатом, перевод у нотариуса при заключении сделки, сопровождение и консультации на всех этапах сделки», рассказывает Юлия Лозовская.

Стоит отметить, что сегодня на рынке работают агентства, в которых клиент получает услуги по проведению сделки «под ключ»: от подбора объекта до регистрации права собственности, уплаты налогов и получения визы собственника, абсолютно бесплатно. Комиссия в этом случае выплачивается застройщиком и никак не сказывается на цене для покупателя.

В случае, если ваши интересы представляет российский консультант, то важно узнать, часто ли он бывает в Болгарии, хорошо ли он знает те месте, где предлагает объекты.