Власти уточнят кто такие "обманутые дольщики"

Власти Петербурга не собираются отвечать за недострой, если дольщики заключали договоры после 1 апреля 2005 года (когда появился ФЗ № 214). И то, что городские чиновники выдавали многочисленные согласования и разрешения недобросовестным застройщикам, сейчас учитывать не собираются. А уж если вам «повезло» быть обманутым дольщиком в доме, построить который должны были на частной земле, вообще забудьте о потерянных деньгах. К таким выводам пришла «Фонтанка», ознакомившись с идеями Смольного по решению проблем обманутых дольщиков.

Петербургский парламент готовится разразиться чередой поправок к пакету законопроектов об обманутых дольщиках. Предложенное губернатором многоходовое решение проблемы петербуржцев, обиженных инвесторами, раскритиковали депутаты всех фракций. Документ, неоднократно названный «сырым», завтра на заседании парламента пропустят во второе чтение. Кто и как собирается биться за будущее обманутых дольщиков Петербурга.

Их спасут инвесторы

Пакет законопроектов, который губернатор Георгий Полтавченко предложил вниманию петербургских депутатов, затронет не только обманутых дольщиков, но и добросовестных инвесторов, желающих получить участок под строительство в городе, в котором свободной земли практически не осталось. Кроме того, в Санкт-Петербурге наконец будут введены четкие юридические определения нуждающихся в защите дольщиков, проблемных объектов и недобросовестных застройщиков.

Одна из главных особенностей документа заключается в том, что Смольный фактически отказывается признавать обманутыми тех граждан, которые оплатили долевку и не получили жилье за последние 9 лет. Под действие законопроекта попадут только те договоры дольщиков со строительными компаниями, которые были заключены до 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу федеральный закон № 214.

Кроме того, законопроект должен отделить агнцев от недобросовестных застройщиков. Последними будут считаться юрлица, независимо от их организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительные кооперативы и индивидуальные предприниматели, которые привлекали деньги граждан для строительства многоквартирных домов и не передали им жилые помещения в собственность. Способом завершения строительства проблемных объектов в новом законе называется «завершение строительства многоквартирного дома инвестором, выигравшим торги на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, предусматривающего обязанность предоставления в собственность квартир участникам долевого строительства, нуждающимся в защите».

То есть решать проблемы дольщиков Смольный намерен с помощью добросовестных строительных компаний, вручая им дольщиков проблемных объектов в качестве обременения к реализуемым через торги участкам под застройку. Добросовестный инвестор должен будет обеспечить жильем всех дольщиков, обманутых его недобросовестным предшественником. Этот пункт вводится в законодательство в качестве одного из возможных инвестиционных условий. В соответствии с действующим законодательством к числу таких условий могут относиться возмещение затрат за снос, перенос инженерного оборудования и коммуникаций, передача в собственность города квартир и помещений для госучреждений или расселения граждан.

При этом проблемным объектом, по версии Смольного, должен считаться многоквартирный дом, готовый не более чем на 40%. То есть чем выше степень готовности объекта, тем меньше у его дольщиков шансов получить помощь и защиту от городского правительства.

В комитете по строительству пояснили, что органы исполнительной власти сформируют новый Реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите, к 1 июля 2014 года. «По мере включения в реестр граждан будет осуществляться подготовка торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, предусматривающего обязанность инвестора предоставлять в собственность квартиры участникам долевого строительства, нуждающимся в защите в Санкт-Петербурге, – отметили в комитете. – Для решения проблемы обманутых дольщиков в городе потребуется несколько лет».

«Насколько я понимаю, основная идея законопроекта заключается в том, что стоимость аренды нового пятна под застройку для инвестора снижается на стоимость тех квартир, которые он передаст дольщикам, – комментирует законопроект член парламентской комиссии по городскому хозяйству Алексей Макаров. – Этот механизм будет работать именно так, потому что достройка проблемного объекта – это отдельное и довольно мутное дело, потому что у объекта есть какой-то собственник. А у города нет бюджетного обязательства выделять квартиры обманутым дольщикам. Но через механизм скидок новому инвестору они могут квартиры получить. Кроме того, законопроект коснется только тех проблемных объектов, которые находятся на государственной, а не на частной, земле». Депутат отмечает, что главный недостаток этой схемы решения проблемы дольщиков – ее непрозрачность.

В настоящее время на сайте комитета по строительству опубликовано два списка обманутых дольщиков: в реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, числится 7 человек, а в Реестре участников долевого строительства в Санкт-Петербурге, нуждающихся в защите, значится 25 фамилий. Защищать дольщиков город пока видит смысл только на четырех объектах: это здания по адресу: квартал 21, корп. 19 и 20 (застройщик – ЗАО "КЛАБ"), по улице. Димитрова перед домами 3-2, 3-3, 3-4 (ЗАО "ИСК "Источник-Строй"), в Пушкине на улице Архитектора Данини (восточнее дома № 11/6, литера А, по ул. Архитектора Данини, южная часть, квартал 9, корп. 1а и 1б, застройщик ЗАО "Фирма "РКГ") и в квартале 23 севернее улицы Новоселов, корпус 14 (ЗАО "ИПТК"). В опубликованный комитетом по строительству список застройщиков, заключавших в 2012 и 2013 годах договоры об участии в долевом строительстве с нарушениями, попали 10 компаний. Среди них ЗАО «Инвестиционно-строительная группа «Норманн» и череда обществ с ограниченной ответственностью: «6-й трест», «Спектр», «Карат», «Норманн-Запад», «Титан», «Ареал», «Строительная компания «Дальпитерстрой», «Девелопмент Групп» и «Л1-18». Вице-губернатор Марат Оганесян в декабре минувшего года заявил журналистам, что проблемных объектов с обманутыми дольщиками в городе 34 и что застройщиками во всех случаях являются компании «ЛЭК» («Л1») и «Импульс». Так что официальная статистика Смольного – капля в море.

Признают обманутым дольщиком отнюдь не каждого обманутого дольщика

Стать официально признанным обманутым дольщиком по губернаторскому законопроекту не так-то просто. Во-первых, надо проживать в Петербурге не менее пяти лет – так что граждане с Крайнего Севера или из Ленинградской области, пытавшиеся через долевку стать петербуржцами, помощи от Смольного не дождутся.

Сделка с недобросовестным инвестором должна быть заключена не позднее 1 апреля 2005 года, так как в Смольном полагают, что после вступления в силу федерального закона № 214 люди могли сделать осознанный выбор, идти ли им на риск, связавшись с ненадежным инвестором. И самое главное – у обманутого дольщика должно быть на руках решение суда, подтверждающее, что дольщик имеет право требовать от застройщика свое жилье, исполнение которого застройщиком невозможно.

Пока добросовестный застройщик будет достраивать проблемный объект, Смольный намерен выдавать бездомным дольщикам компенсацию на аренду жилья. При этом на семью до двух человек будет выдаваться 5600 рублей в месяц, на 3 – 4 человек – 7 тысяч, на 5 человек – 8400 рублей. Любой, кто пытался снять в Петербурге квартиру или комнату, понимает, что компенсация составит около трети требуемой арендаторами суммы – если только не поселиться впятером в крохотной комнатке в коммуналке. Депутаты ЗакСа, согласившись, что законопроект городу необходим, раскритиковали его на двух комиссиях: по здравоохранению и социальной политике и по городскому хозяйству.

Заместитель председателя комиссии по городскому хозяйству «яблочник» Борис Вишневский в числе слабых мест законопроекта в первую очередь отмечает, что в реестр проблемных объектов попадут только достроенные не более чем на 40% дома. «Сразу вопрос: а если дом достроен на 45%, то что? – сказал депутат корреспонденту «Фонтанки». – Никто заниматься им не будет? Надо повысить степень готовности проблемного объекта до 80 – 90%, если не до 100%. Второй важный момент: все положения закона касаются только тех, кто заключил договоры с застройщиками до 1 апреля 2005 года, до вступления в силу ФЗ-214. Считается, что все могли этим законом воспользоваться. Но проблема в том, что людям навязывали договоры не долевого строительства, предварительной продажи или договоры инвестирования. А люди, не будучи очень грамотными в этом вопросе, особой разницы не видели». Борис Вишневский отмечает, что к таким методам прибегали застройщики, которые не могли собрать полный пакет документов для работы по закону о долевом строительстве, а в результате не смогли завершить свои объекты.

«И это резко сокращает число граждан, которые могут попасть под действие этого закона, – говорит Вишневский. – Третье положение закона, требующее дополнительной проработки: новый инвестор получает без конкурса земельный участок за то, что берется завершить проблемный объект. Но где гарантия, что, освоив новый участок, инвестор достроит проблемный дом? Ответа на этот вопрос в законопроекте нет». Депутат подчеркивает, что признавать обманутыми дольщиками только тех, кто пострадал до 2005 года, неправильно. «Те, кто пострадал позже, ничем не хуже, – говорит Вишневский. – Где были все наши контролирующие органы? Как они позволяли недобросовестным инвесторам что-то строить? Обман происходил при равнодушии и попустительстве органов власти».

Кроме того, депутат отмечает, что правительство города предлагает ЗакСу принять законопроект, который потребует дополнительных расходов из бюджета, но при этом сумма этих расходов неизвестна. «Это же бред, – возмущается Вишневский. – От нас не принимают никаких законов без указания, сколько они будут стоить бюджету, а нам администрация говорит: примите закон, а потом мы посчитаем».

Председатель комиссии по здравоохранению и социальной политике, депутат от «Единой России» Людмила Косткина также отмечает, что депутатские поправки в первую очередь коснутся сроков заключения договоров – до 2005 года. «Но мы должны понимать, что получат квартиры или то, что потеряли, очень маленькое количество дольщиков, – говорит Людмила Косткина. – Сегодня в реестре комитета по строительству дольщиков, имеющих от судебных приставов отказ исполнения решения суда, всего 27 человек. Сколько их появится после принятия закона – сложно просчитать. Но 100 человек точно будет. Комитет думает, что наберется около 400 человек».

Поправки комитета по здравоохранению и социальной политике коснутся компенсаций на аренду жилья. «Суммы компенсаций увеличиваться не будут, – говорит депутат. – Но надо переписать в целом этот раздел. Прежде всего, комиссия должна определять очередность предоставления компенсаций и определить, кого считать членами семьи дольщика. Некоторые в долевом строительстве с 2003 года – там и дети выросли, и с женами они могли развестись. На данный момент мы не понимаем, кому должны выплачивать деньги на аренду жилья».

На поправки будет выделено два месяца, их, по прогнозам самих депутатов, наберется не менее десятка. Часть из них снимается до начала обсуждения. «Я сняла свою поправку, согласно которой инвестор должен был рассчитываться с дольщиком деньгами в соответствии с решением суда, так как квартиры в домах с двойными-тройными продажами смогут получить не все», – говорит Косткина.

Член комиссии по промышленности, экономике и собственности от фракции КПРФ Ирина Иванова также отмечает, что положение о дате заключения договора с застройщиком требует уточнения.

«Мы не очень согласны с этим сроком – 1 апреля 2005 года, – говорит Ирина Иванова. – Я считаю, что срок должен обозначаться не датой заключения договора, а сроком получения инвестором разрешения на строительство. Допустим, разрешение на строительство вы получили 1 марта 2005 года и начали продавать квартиры. Одну половину продали до 1 апреля 2005 года, а другую – после. Дом не достроили. И половина дома будут считаться обманутыми дольщиками, а другая половина – нет». Иванова отмечает, что, по мнению парламентских коммунистов, многие положения закона нуждаются в уточнении и конкретизации. «Например, пять лет надо прожить в Петербурге – с момента вступления в силу этого закона или с момента заключения договора? – говорит Иванова. – И какой квартирой обеспечивать? По социальным нормам или по уплаченной застройщику сумме? Кроме того, надо подробно расписать, что такое 40% готовности объекта и кого считать «нуждающимся» гражданином». Депутаты уверены, что обсуждение пройдет в нормальном рабочем ключе. Однако пока у парламента нет единодушия даже по поводу общепризнанных болевых точек закона об обманутых дольщиках.

«Люди на свой страх и риск заключали договоры после 2005 года и теперь говорят, что их обманули, – возмущается коммунист Игорь Коровин. – Люди поддавались стремлению к выгоде и не проверяли документы, экономили на юристах. А при чем тут государство?»

Сами застройщики к инициативе Смольного относятся осторожно.

«Появление этого документа надо приветствовать, – сказал «Фонтанке» вице-президент «Объединения строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. – Сами застройщики неоднократно выступали с предложениями по законодательному регулированию обозначенной проблемы. Думаю, что это достаточно полный перечень предложений. С другой стороны, с учетом деталей документ всегда можно доработать. Что касается определения степени готовности объекта на 40% или более, то сложностей здесь нет – существует проект, и, сверяясь с ним, можно понять, в каком соотношении какой раздел проекта закрыт». Белоусов отмечает, что ажиотажного интереса застройщиков и повальной готовности строительных компаний достраивать проблемное жилье ожидать не стоит. «Но строители – социально ответственное сообщество, – отмечает эксперт. – Поэтому вопреки негативным экономическим прогнозам компании пойдут навстречу городу и горожанам. В то же время необходимо понимать, что каждый проект будет рассматриваться индивидуально – единых правил здесь нет».

«Идея в целом неплоха, но вопрос в том, сколько будет дольщиков на момент продажи участка с торгов, – говорит директор юридического департамента ГК «Эталон» Виктория Цытрина. – Судебные акты могут быть приняты, а дольщики внесены в реестры и после того, как участок будет продан на торгах, соответственно, какова реальная нагрузка для нового застройщика, посчитать сложно. Необходим, как минимум, период выявления всех дольщиков и соответствующая процедура (долгое время договоры на привлечение средств не регистрировались), а потом уже фиксация итогового размера обременения и продажа участка. Кроме того, неясно, кто будет нести расходы на содержание недостроя все это время. Мы в своей практике сталкивались с приобретением проектов, строительство которых остановилось по тем или иным причинам, но отказывались именно по мотивам отсутствия представления о том, как велось строительство объекта и каким был проект, а также сколько квартир на самом деле продано».

«Насущных интересов ЮИТ эта законодательная инициатива не касается, так как у компании есть и недавно начатые проекты, и участки под застройку. Если же говорить в целом, то мне кажется, что идея сама по себе неплохая, но, как известно, черт прячется в деталях, – сказал «Фонтанке» начальник юридического отдела компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Макаров. – Надо понимать, что процесс «юридической очистки» объекта от прав прежнего застройщика при отсутствии с его стороны доброй воли, а уж тем более в случае его банкротства (а именно в таких случаях механизм защиты дольщиков и востребован) займет много времени. Всё это время обманутым дольщикам придется ждать завершения этих процедур. В итоге город предложит новому застройщику некий продукт «с обременением» – при этом встает вопрос, кто это обременение оплатит: либо сами дольщики, либо бюджет недополучит денег с нового застройщика, который в обмен на это покроет грехи банкрота».

Михаил Макаров отмечает, что привлекательность такого «продукта» для нового застройщика напрямую зависит в том числе и от состояния рынка. «Увы, проблемы с обманутыми дольщиками, как правило, возникают на падающем рынке, когда и у добросовестных застройщиков возникают трудности с плановой реализацией своего продукта, – говорит эксперт. – В такой ситуации брать на себя дополнительно проблемный объект вряд ли кто захочет. Я думаю, что обманутым дольщикам в любом случае придется запастись терпением и ждать благоприятной рыночной конъюнктуры, когда рост цен на рынке сделает достройку их объекта привлекательной».