Специаллисты оценили потребности и перспективы развития коммерческой недвижимости Ленобласти

В ходе панельной дискуссии «Девелопмент в Ленинградской области: от общего к частному» застройщики, представители консалтинговых компаний и общественных организаций обсудили возможности и проблемы развития строительной отрасли в регионе.

Развитие Ленобласти сегодня показывает высокую динамику и опережает Петербург. Секрет привлекательности области прост - близость финской границы, сравнительно небольшое по российским меркам расстояние до Москвы и некоторых крупных промышленных кластеров (например, Калуги), большое количество незастроенных участков с хорошей локацией и по невысокой цене, определенные налоговые преференции. Первыми распробовали инвестиционную привлекательность региона девелоперы жилой недвижимости. По итогам 2013 года объем ввода новых площадей, по данным Ленобласти, составил 1,5 млн. кв. м.

Результаты этого года, скорее всего, увеличатся еще на 15%. Насытившись количественными показателями, Правительство Ленобласти в 2013 году взяло курс на качественные показатели. Жилые проекты не могут существовать в отрыве от сопутствующей инфраструктуры – социальных, транспортных и инженерных объектов, а также коммерции (ритейл, склады) и рекреационных функций, которые обеспечивают комфорт проживания, устойчивое развитие экономики и дают рабочие места.

Новые компромиссы

В конце 2012 года власти Ленобласти заявили о формировании новой градостроительной политики. Ключевыми направлениями стало повышение статуса Градостроительного совета, создание профильных Координационных советов, запуск программы «Социальные объекты в обмен на налоги». Вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев подчеркивает, что 2013 год стал переходным периодом прошел в диалоге между властью и девелоперами, в ходе которого сторонам удалось договориться. «Практически с каждым застройщиком найден компромисс, ? сказал Георгий Богачев. – Компании, которые были нашими оппонентами, стали нашими партнерами. Сегодня мы активно идем на встречу тем девелоперам, которые готовы вкладываться в развитие региона».

Так реализация программы «Социальные объекты в обмен на налоги» вызвала бурный рост числа проектов социальной инфраструктуры. На различных этапах строительства находится 13 детских дошкольных учреждений на 1,3 тыс. мест и 4 школы на 3,7 тыс. мест. Появились и позитивные примеры вложений в инженерные объекты. «В ходе реализации проекта «Финские кварталы» в п. Лупполово, мы выступили с инициативой реконструкции очистных сооружений, так необходимых району. Сумма наших вложений в инфраструктуру составит около 200 млн. рублей. Приятно, что сегодня власть готова к диалогу и находит баланс между социальными и коммерческими интересами. Инфраструктура необходима развивающимся территориям. В обмен девелопер может получить послабления по нормам плотности застройки, если это позволяет участок. Это справедливо», - комментирует Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон».

Лучшее впереди

Тем не менее, в Ленобласти есть ряд недостатков, которые существенно тормозят развитие коммерческой недвижимости: неразвитость транспортной инфраструктуры, проблемы с инженерным обеспечением, слабое развитие административных центров. «Исключением является земля вдоль КАД - здесь проекты развиваются достаточно динамично. Эта территория административно принадлежит Ленинградской области, но фактически является частью города, поэтому учитывая благоприятный инвестиционный климат области, представляется даже более интересной, чем некоторые спальные районы на окраине мегаполиса», - рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ООО «УК группы УНИСТО Петросталь». Производственно-складской сектор

Основная часть складов и производственных комплексов находится сегодня на юге Ленобласти, что объясняется большим удобством транспортировки грузов по транспортному коридору Санкт-Петербург-Москва, лучшим состоянием инфраструктуры, наличием большего предложения на рынке земельных участков. Несмотря на насыщенность этой территории складами, здесь продолжают появляться новые проекты. Среди заявленных на сегодняшний день крупных проектов – технопарк в Гатчине, индустриальные парки – в Тосно и Всеволожском районе.

Конечно, и в этом сегменте есть факторы, которые тормозят его развитие. Кроме неразвитой транспортной инфраструктуры и отсутствия участков с подготовленный инженерной инфраструктурой в некоторых районах, ощущается недостаток квалифицированных кадров. «Однако власти Ленобласти стараются нивелировать эти недостатки с помощью, например, налоговых преференций и льгот для инвесторов, привлекают инвестиции для строительства индустриальных и технических парков, на базе которых планируется развивать малый и средний бизнес», - комментирует Арсений Васильев.

В настоящее время ГК «УНИСТО Петросталь» осуществляет строительство производственно-складского комплекса в пос. Мурино. Здесь планируется наладить производство ЖБИ, прежде всего, для обеспечения продукцией собственных строительных площадок. «Производственная мощность предприятия – порядка 150 тыс. кв. м. жилья. Рассчитываем, что сможем обеспечить около 120-150 новых рабочих мест», - добавляет Арсений Васильев. Туризм

Еще один инфраструктурный пробел области – это рекреационные объекты. Правительство Ленинградской области ставит туризм в число наиболее приоритетных направлений развития. Регион обладает потенциалом для привлечения туристов. Но пока инфраструктура области не дотягивает.

Арсений Васильев отмечает, что гостиничный сегмент имеет хороший потенциал, но пока девелоперы и власти расходятся в общем понимании направления его развития. Инвесторы не заинтересованы вкладывать средства в создания гостиничных, инфраструктурных объектов, потому что уровень инвестиций достаточно высокий, а срок окупаемости, как правило, составляет не менее семи лет. Тем не менее, новые объекты появляются и не только в «элитном» Курортном районе. Так, конце 2013 года «УК группы УНИСТО Петросталь» завершила строительство SPA-отеля Michur Inn в поселке Мичуринское Приозерского района Ленобласти. Новый трехзвездочный отель с номерным фондом из 44 комнат введен в эксплуатацию в ноябре 2013 года и сегодня функционирует в полном режиме.

В целом участники дискуссии сошлись во мнении, что благодаря активной политике властей, в ближайшей перспективе все больше девелоперов из разных сфер будут отдавать предпочтение работе в области. Однако Ленинградской Области необходимо ускорить развитие приграничных территорий и скоординировать свои действия с Санкт-Петербургом в вопросах, касающихся транспортной сети и инженерной инфраструктуры.