Владимир Ресин: "Не хотелось бы, чтобы сбережения людей вновь ушли в "чулки"

О плюсах и минусах нового закона "о дольщиках" с точки зрения руководителя всех строек столицы, а также о том, смогут ли городские власти и дальше контролировать качество и себестоимость строительства в Москве, глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин рассказывает обозревателю "Города" ДАРЬЕ БЫСТРОВОЙ.

"Теперь покупателю не придется "из-под полы" выуживать данные о застройщике"

ГОРОД: Вы верите, что благодаря закону "о дольщиках" покупатели жилья станут наконец равноправными участниками рынка?

ВЛАДИМИР РЕСИН: Этот закон прежде всего защищает права потребителя - того, кто покупает квартиру, и жестко прописывает обязанности того, кто ее продает. Еще одно несомненное достоинство закона в том, что он повышает информационную прозрачность и доступность инвесторов-застройщиков.

Теперь потенциальному покупателю, готовящемуся заключить договор долевого участия, не придется всеми правдами и неправдами, порой "из-под полы", выуживать данные о застройщике - что это за компания, кому принадлежит, какой у нее опыт работы на рынке в последние годы, насколько она надежна и т.п. В законе большое число требований предъявляется к проектной декларации - информации как о самом застройщике, так и об объекте инвестирования средств. Эти сведения будут обязательны к раскрытию. И я уверен, такая публичность будет только на руку добросовестным участникам рынка: известно ведь, что именно при дефиците информации и рождаются самые невообразимые, самые скандальные слухи и домыслы. Кстати, будет упорядочена и рекламная деятельность компаний. Одним словом, для потребителя появляется дополнительная определенность.

ГОРОД: Но инвесторы и застройщики в один голос говорят, что работать в рамках этого закона практически невозможно, и они будут вынуждены брать кредиты под строительство, что автоматически повлечет за собой повышение цен на жилье. Пугают?

РЕСИН: Думаю, строительные фирмы будут выбирать: кредитоваться им у населения или у банков. Но банков много, так что будет конкуренция, и думаю, проценты за кредит строители "переварят". Когда мы строили жилье с привлечением денег населения, накопления выходили из "чулок" и начинали работать в конкретной сфере экономики. Это был большой плюс. Не хотелось бы, чтобы сегодня они вновь начали прятаться. Задача инвесторов - использовать и тот, и другой финансовый источник. Например, можно котлован и первые этажи делать за счет кредита, а дальше - за счет инвестиций со стороны физических лиц. Только раньше все эти субинвестиции для застройщика были бесплатны, а теперь любой субинвестор может сказать: "И со мной рассчитайтесь".

"С рынка уйдут непрофессионалы"

ГОРОД: Какие поправки к закону были бы желательны для строителей?

РЕСИН: В строительной отрасли с производственным циклом длиной 2 - 3 года (от момента начала работ по расчистке площадки до момента передачи жилья покупателю) сиюминутные революционные изменения просто по объективным причинам не будут работать. Не хотелось бы, чтобы региональные и местные власти оказались отстранены от системы контроля за исполнением застройщиками своих обязательств. В законе говорится о том, что контроль будет осуществлять уполномоченный федеральный орган. Этот самый уполномоченный орган еще не определен федеральным правительством. Взаимодействие между нами (мы же со своей стороны регулярно проверяем застройщиков) и федеральными органами контроля еще нужно отладить.

Вызывает вопрос объем отчетности, которую застройщики фактически обязаны предоставить любому желающему. Бухгалтерские балансы, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, величина собственных денежных средств - все это непременно заинтересует конкурентов. Понятны мотивы, которыми руководствовались разработчики - повысить прозрачность бизнеса строительных компаний. Однако в целом этот вопрос также требует доработки.

Необходимо активнее привлекать специалистов к работе над законодательством, причем на стадии разработки, а не после принятия закона. Закон ведь есть закон, и строители будут с ним работать на реальных стройплощадках, а не в кабинетной тиши. Вспомните ситуацию с Градостроительным кодексом, который в одночасье "всплыл" в июне прошлого года, перед первым чтением, без какого-либо согласования с профессиональным архитектурным сообществом. С законом "Об участии в долевом строительстве..." ситуация повторилась. Участие практиков, профессионалов отрасли в разработке законодательства никак не может быть лишним.

ГОРОД: Какие строительные фирмы могут уйти с московского рынка и почему?

РЕСИН: Уйдут непрофессионалы, которые еще к тому же и работают беспринципно, без оглядки на потребителя. Как правило, это мелкие компании без серьезной строительной истории, пришедшие на рынок в период фантастического роста цен на жилье.

ГОРОД: Не приведет ли применение этого закона к монополизации рынка: к тому, что на нем останутся только несколько крупных фирм, тесно связанных с правительством Москвы?

РЕСИН: Мнение о сокращении числа участников рынка в какой-то степени обоснованно. За счет тех недобросовестных компаний, о которых мы уже говорили. Есть опасения, что постепенно отказаться от инвестиций в строительство могут непрофессионалы - те, кто пришел в недвижимость в период доходности рынка 30 - 40% и не сможет работать в условиях стабильного рынка с куда меньшей нормой прибыли. Однако о монополизации, при запланированных нами ежегодных 5 млн. кв. м жилья, говорить не приходится. Иначе просто некому будет строить качественное жилье в таких объемах.

ГОРОД: Насколько осложнит этот закон продвижение московских строителей в регионы?

РЕСИН: Сегодня чаще звучат тревожные прогнозы, что этот закон как раз отразится на локальных застройщиках. Московским строителям с хорошей "рыночной историей", идущим в регионы, зачастую легче будет получить крупный кредит в банке, привлечь внешнее финансирование. Впрочем, то же самое будет касаться и известных застройщиков из других крупных региональных рынков - тем же петербургским застройщикам, например. Однако не стоит забывать, что этот закон будет способствовать становлению цивилизованных рынков в регионах, поможет преодолеть "болезни роста".

"Нам не надо 100 - 150 этажей. Вниз посмотришь - думаешь, за какие грехи тебя туда жить занесло? "

ГОРОД: Покупателей жилья волнует не только цена, но и качество того жилья, что они покупают. Не получится ли так, что застройщики те свои издержки, которые потребует от них новый закон, попытаются отбить на качестве строительства?

РЕСИН: Думаю, нет, новый закон и здесь защищает права потребителя. Но, кстати, эти моменты тоже повлияют на себестоимость - поэтому о снижении цен в принципе речи быть не может. Москва в этом смысле интересный город. У нас сейчас дефицит дорогого, элитного жилья, квартир со стоимостью метра в 8 - 10 тысяч долларов. И большой спрос на квартиры ниже среднего уровня. Но это не значит, что мы будем строить только элитку и только экономичные панельные дома. Мы будем строить такие дома в Москве, которые стоять будут сотни лет. И будем строить в разных районах, и стараться делать так, чтобы дом был востребован не только потому, что он на Арбате. Например, в ближайшее время появятся новые интересные жилые районы в Некрасовке, в Щербинке, а также в Молжанинове - очень крупный район. Дальше - в районе Люберецкой станции аэрации. Марьинский парк сейчас все любят, а помните, сколько нам говорили всяких колкостей, о том, что мы людей туда хотим поселить. Так вот такой же район появится в районе Люберец - мы используем 500 гектаров очищенных полей аэрации под жилую застройку, как сделали это в свое время в Марьинском парке. Вот нас сейчас спрашивают: "Зачем вы строите высотку в Марьине? Кто там жить будет? " А мы говорим, что "осознанно строим высотку именно там, а не у Красных Ворот, мы хотим, чтобы этот небоскреб стал своего рода центром района Марьино". Наша задача, чтобы в Москве было не хуже, чем, например, в Париже - во всех районах хорошие дома независимо от их продажной цены.

ГОРОД: Хорошо бы, как в Париже, а то вы зовете в советчики по строительству высоток то американцев, то японцев. При всем уважении к Токио и Нью-Йорку их высотные параллепипеды вряд ли сильно украсят Москву.

РЕСИН: Я с этим спорить не буду. К нам недавно приезжали на семинар специалисты из Японии. И я им сказал, что Москва - это не Токио, при всем моем уважении к этому городу. Москва имеет свой облик, созданный за 860 лет. И его мы должны беречь. Поэтому каждое наше высотное здание должно иметь индивидуальность - они не должны быть "плоскомордыми", как выражается Юрий Михайлович Лужков. Они должны иметь свой облик, как первые высотки Москвы, построенные в сталинское время. У каждого народа свои традиции, свои интересы, своя любовь и нелюбовь. Например, самые дорогие квартиры в Нью-Йорке и в Токио - на последних, сотых с чем-то этажах. В Нью-Йорке квартира, расположенная на последнем этаже в том же доме, по цене может отличаться в десятки раз. Я не мог поверить, что квартира на 5-м этаже стоит у них 300 тысяч долларов, а на 90-м - 15 - 20 миллионов. Вниз посмотришь - думаешь, за какие грехи тебя туда занесло жить? Нам не надо 100 - 150 этажей. Мы считаем, что 30 - 40 сегодня нас вполне устроят. И, конечно, мы должны учитывать, что будет строиться под жилье, а что не под жилые цели. Кстати, некоторые высотные дома мы будем строить и для социальных целей по доступной цене. Чтобы люди, которые получают квартиру бесплатно, могли и в таких современных домах получить жилье.

***

Наша задача, чтобы в Москве было не хуже, чем в Париже - во всех районах хорошие дома независимо от их продажной цены