Удорожание цемента может привести к более чем 10-процентному росту стоимости квартир

Разгар весны для московского рынка недвижимости ознаменовался дальнейшим развитием и укреплением тенденций, основы которых были заложены еще в зимние месяцы. Общегородской индекс стоимости жилья плавно, но уверенно прибавляет в значении, хотя, конечно, темпы его роста сегодня существенно отличаются от тех, что повергали москвичей в шок полтора-два года назад.

Говоря об основных тенденциях, господствующих на рынке жилья этой весной, особое внимание стоит обратить на важную особенность: повышение цен сегодня стало активно распространяться со сравнительно узких бизнес-класса и элитного сектора (откуда оно, собственно, и пошло) на остальные типы жилья - от среднего до дешевого сегментов. Так, например, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», общегородской индекс стоимости жилья вырос за апрель на 0,8% и составил $1842 за квадратный метр против $1827 за метр в марте. При этом эксперты обращают внимание на то, что основная роль в повышении общего уровня цен перешла к жилью среднего и нижнего ценового сегмента. Это означает, что в условиях общего удорожания недвижимости в лидеры постепенно выходят типовые квартиры, опережая по темпам роста дорогое жилье.

Говоря о причинах происходящего, помимо неизменно наличествующего спроса, являющегося базовым фактором, определяющим высокий уровень цен, следует отметить и вступившие в силу изменения в законодательстве, регламентирующие порядок долевого участия населения в строительстве нового жилья. В частности, ужесточение требований к продавцам новых квартир уже начало оказывать свое воздействие на рынок. Оно выражается в некотором сокращении предложения, а главное - в росте стоимости жилья и как следствие - отпускных цен.

К сожалению, это далеко не все причины возобновления роста цен в среднем и дешевом сегментах рынка недвижимости. Одним из существенных факторов роста себестоимости квартир становится резкое удорожание стройматериалов и в первую очередь - цемента, являющегося главной составляющей современных строительных конструкций.

Напомним, что не так давно группой «Евроцемент» были выкуплены цементные активы компании «Интеко», а также доли в двух цементных заводах, принадлежащих СУ-155.

«Евроцемент групп» объединяет 14 заводов мощностью 21,5 млн.т в год и снабжает цементом более 50 регионов, а также экспортирует продукцию за рубеж. Согласно оценкам инвестиционной компании AG Capital, приводимым газетой «Ведомости», после приобретения новых активов «Евроцемент» получил контроль над 60% цементного рынка в московском регионе.

Что же касательно строителей, то и «Интеко», и СУ-155 являются ведущими игроками московского строительного рынка, а значит, и утрата ими (пусть даже добровольная) контроля над производителями цемента дает последним возможность диктовать свои условия московским застройщикам. В том, что это именно так, столичные строительные компании убедились после того, как «Евроцемент» объявил о переходе на новую форму работы с потребителями, в соответствии с которой цемент теперь отпускается строителям только по предоплате. Параллельно с этим «Евроцемент» заявил о повышении с мая стоимости своей продукции в среднем на 20%. На деле, учитывая различные обстоятельства, суммарный рост стоимости цемента, по утверждениям строителей, составил порядка 70%, что уже привело к возникновению множества проблем. Вслед за производителями цемента переходить на предоплату вынуждены и предприятия по производству железобетонных конструкций.

В свою очередь, строительные организации основную часть денег за построенное жилье получают только после сдачи объекта. Необходимость заранее оплачивать цемент и железобетонные конструкции заставляет их изымать из оборота значительную часть средств, что неизбежно приведет к снижению темпов и сокращению объемов строительства.

В ответ на сетования строителей производители цемента приводят свои аргументы, уповая на рост тарифов на газ и электроэнергию, играющих ведущую роль в формировании себестоимости цемента. Главным доводом цементников является утверждение, что средняя доля их продукции в стоимости квадратного метра жилплощади составляет всего лишь 3 - 10%, из чего следует, что удорожание цемента практически не отразится на стоимости жилья.

Парадоксальность ситуации заключается в том, что это утверждение и верно, и ложно одновременно. Формирование себестоимости московского жилья - сложнейший процесс, зависящий от массы факторов и обстоятельств. Цементники, безусловно, правы в том, что доля их продукции практически ничтожна в стоимости квадратного метра престижного жилья стоимостью в несколько тысяч, а то и десятков тысяч долларов. Основная ее часть там действительно приходится на пресловутый «престиж» и затраты по его обеспечению. Совсем иначе обстоит дело со строительством недорогих типовых домов в спальных и прочих удаленных от центра города районах. Здесь, по мнению строителей, удорожание цемента может привести к более чем 10-процентному росту стоимости квартир. Заметим, что недорогое жилье наиболее востребовано среди покупателей, не говоря уже о социальных программах города. В результате само понятие «доступности» жилья, о котором в последнее время так много говорилось с высоких трибун, становится чем-то эфемерным.

Таким образом, можно с полной уверенностью говорить о том, что нынешней весной московский рынок жилья получил еще один полновесный фактор, влияющий как на общий уровень цен, так и на цены в отдельных его сегментах. Сочетание же всех имеющихся на сегодняшний день факторов обеспечивает достаточно оснований для продолжения роста цен.