Какие "подводные камни" ждут россиян, которые хотят приобрести недвижимость в Крыму

Идея покупки недвижимости в Крыму после присоединения полуострова к России посетила одновременно многих россиян. У крымских риелторов - небывалый наплыв клиентов, продавцы квартир и домов тут же начали переоценивать свои активы. Однако ни тем ни другим быстро заработать на спонтанном спросе не удастся: официально сделки с недвижимостью на полуострове сейчас не оформляются. А к тому моменту, когда система заработает, ажиотаж может пройти.

Приди гражданам в голову идея о крымской недвижимости чуть раньше, с покупкой вообще не было бы никаких проблем. "Россияне могли свободно приобретать практически любую недвижимость в Крыму на протяжении последних 20 лет. Законодательство Украины всегда достаточно либерально регулировало права иностранцев в сфере приобретения недвижимости", - говорит крымский адвокат и эксперт местного рынка недвижимости Олег Сикорский. По его словам, ограничения существовали только на покупку незастроенных участков в сельской местности. Однако чаще россияне были владельцами по следующей схеме: дом в собственности, а участок, на котором он построен, в долгосрочной аренде.

Теперь дела обстоят иначе. Первое, что сделала Украина после проведения в Крыму референдума, - заблокировала доступ к реестру прав на недвижимость полуострова. Сейчас официально провести сделку с недвижимостью невозможно: Росреестр только планирует начать 1 июня перерегистрацию украинских документов, "превращая" их в российские. Процедура, согласно поправкам Минэкономразвития в законодательство, будет проводиться до 2017 года. Но хватит ли этого времени - большой вопрос.

Цены скачут и ползут

"Первичный скачок цен на крымскую недвижимость будет связан с присоединением к России. В первое время собственники жилья будут пересматривать ценники, сравнивать со средними по России и устанавливать новые цены, которые будут, конечно же, выше украинских. В дальнейшем рост цен будет обусловлен развитием полуострова в инфраструктурном плане, цены будут расти, но уже не скачкообразно, а постепенно", - прогнозирует руководитель московской риелторской организации Сергей Власенко.

Ялтинские риелторы говорят, что на первичном рынке многие застройщики подняли цены на 10-15% сразу после голосования в Крыму. Ходят слухи, что цены начали расти еще до проведения референдума - сначала из-за девальвации гривны, а накануне референдума - из-за украинцев, желавших стать крымчанами и получить российское гражданство. Но эксперты рынка говорят, что это чушь.

"Было много запросов на обмен, например Киев на Крым", - рассказывает Дмитрий Луценко - представитель компании, занимающейся сопровождением сделок с недвижимостью на Южном берегу Крыма. Но сделок, по его словам, не было. Зато всплеск цен имел место. "Пару месяцев назад можно было купить апартаменты площадью 30 кв. м по одной тысяче долларов за метр. Сейчас самое демократичное по цене предложение - апартаменты 34 кв. м за 58 тысяч долларов. Да и таких предложений раз, два и обчелся", - говорит Луценко.

На вторичном рынке продавцы тоже стали подтягивать цены на слухах об огромных российских инвестициях в инфраструктуру Крыма. На вопрос, много ли звонков от потенциальных покупателей, риелторы отвечают: телефоны их фирм и в Москве, и в Севастополе от звонков буквально раскаляются. "Причем спрос перевернулся: раньше подавляющее число звонков покупателей было из Украины. Теперь, наоборот, звонят только из России", - говорит Алла Мороз из крымского агентства недвижимости. Но, по ее словам, реальных сделок пока нет. "До тех пор пока нет доступа к реестру, мы не можем проверить ни юридической чистоты документов, ни залога, ни ипотеки", - говорит она.

По статистике slando.com.ua, актуальные объявления о продаже недвижимости на вторичном рынке в Крыму, в том числе и с пометкой "срочно", ежедневно просматривают до тысячи посетителей. Выбор есть, но риелторы утверждают, что многие продавцы сейчас просто убрали свои предложения, не желая прогадать с ценой.

Пока самые скромные цены держатся на мысе Фиолент, что в 15 минутах от Севастополя. Здесь пять соток продаются по шесть-семь тысяч долларов. За эти деньги продавцы готовы продать недострой, старую дачку, возможно, без электричества, газа и воды. Именно поэтому в объявлениях о продаже домов на Фиоленте нередко встречаются фото участка с большой цистерной на видном месте - она олицетворяет наличие воды.

Самые дорогие места Крыма исторически - Форос и Ялта. "В Ялте свободной земли практически нет, здесь цена за сотку была 20-25 тысяч долларов, но теперь доходит до 30 тысяч долларов", - говорит Дмитрий Луценко. Впрочем, по его словам, встречаются объявления о продаже земли и по четыре-семь тысяч долларов за сотку. "Но там будет либо опора ЛЭП посреди участка, либо туда нереально въезд построить, либо коммуникации тянуть бог знает сколько", - поясняет он.

Впереди поджидают ошибки при регистрации и судебные споры

Но главная проблема при покупке недвижимости в Крыму сейчас вовсе не выбор объектов, а отсутствие их официальной регистрации. А тем покупателям, которых уговаривают заключать сделки по "двойному законодательству" и которые готовы рискнуть, возможно, придется доказывать свои права в суде.

В конце апреля заместитель главы Росреестра Галина Елизарова выступила с оптимистичным заявлением, что практически все объекты недвижимости в Крыму и Севастополе зарегистрированы по нормам, похожим на те, что используются в России. Но при этом у Росреестра нет доступа к данным реестра по недвижимости, зарегистрированной в Крыму после 1 января 2013 года, когда на Украине стала действовать единая система регистрации прав.

Эти объекты будут заноситься в Росреестр на основании документов, переведенных на русский язык, без нотариально заверенного перевода. "Наши партнеры заметили уже десятки случаев подделки правоустанавливающих документов", - говорит аналитик Сергей Костецкий. И это касается любой недвижимости, а не только той, что была зарегистрирована после 1 января 2013 года. "Деньги при приобретении недвижимости немаленькие, а никаких гарантий того, что после сделки этот договор не отменят, нет", - говорит он.

Кроме того, еще до государственной регистрации прав на недвижимость она должна пройти довольно длительный путь через кадастрирование земельных участков, определение их общих площадей, границ, назначения и разрешенного использования. "В России такие работы проводятся очень давно, но тем не менее даже сейчас далеки от полного завершения, а в Крыму все это еще предстоит сделать", - предупреждает юрист Борис Чистяков. По словам эксперта, даже само появление реестра и последующая регистрация прав на недвижимое имущество породят огромное количество ошибок и судебных споров с непредсказуемым исходом.