Рынок недвижимости в России стабилизировался и эксперты не видят стимулов для повышения спроса

После ажиотажного спроса на жилье в I квартале продажи в мае вернулись на привычный для этого времени уровень. После остановки падения курса рубля доля инвесторов в структуре покупателей также упала до привычных 10-15%. До привычного уровня упали и средние цены по рынку. Эксперты говорят о стабилизации рынка в отсутствие стимулов для повышенного спроса. При этом существенного снижения цен на рынке не ожидается. Оно планируется только в пределах сезонных летних акций. Спрос на жилье остается стабильным, в частности из-за притока населения из других регионов и потребности жителей города в более комфортном жилье.

«Конец инвестиционного бума»

Строительные компании Петербурга считают, что у них нет оснований резко поднимать цены на жилую недвижимость летом этого года. Директор по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест» Анжелика Альшаева уверена, что после стабилизации курса валют ажиотажный спрос стих, и у игроков рынка нет причин поднимать стоимость квадратного метра резко. «Наши цены будут понемногу расти в зависимости от степени готовности жилья по 0,5-1% в месяц. В сентябре рынок может оживиться, а вслед за этим немного поднимется и стоимость», – сказала Альшаева, комментируя перспективы развития городского рынка жилья.

Цены с конца прошлого года выросли на 5 тыс. рублей за квадратный метр. Активный рост наблюдался с 31 января по 30 апреля, за это время средняя цена первичного жилья выросла с 90 тыс. рублей до 95 тыс. рублей за квадратный метр, о чем свидетельствуют данные сайта «Бюллетеня недвижимости». Высокая стоимость квадратного метра продержалась почти до конца мая, упав за неделю (с 23 по 30 мая) с 94 до 91,4 тыс. рублей за квадратный метр, до уровня середины января и середины февраля. Для сравнения год назад цены лишь раз превысили отметку в 87 тыс. рублей за кв. м, это произошло 30 апреля. К концу мая прошлого года цена составляла 86,8 тыс. рублей за кв. м. Активный рост и еще более активное падение цен можно объяснить благоприятной рыночной конъюнктурой в первом квартале. Падение рубля по отношению к евро и доллару стимулировало обладателей свободных денежных средств вкладывать их в недвижимость для сохранения. Другая часть населения, планировавшая покупку жилья в течение года, оказалась перед выбором – покупать квартиру в первом квартале или проиграть на повышении цены. В результате первый квартал превзошел все ожидания застройщиков. За весь квартал компаниями было реализовано 26 тыс. квартир, или 1,3 млн кв. м жилья. Показатель превосходит не только прошлогодний на 67%, но и IV квартал прошлого года – на 15%. Об этом говорят данные консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Компания также делает вывод о росте средних цен на рынке. На 5,9% выросли цены в Курортном, Пушкинском, Колпинском, Петродворцовом и Кронштадтском районах. В обжитых районах рост не превысил 1,8%, а в пригородной зоне Ленинградской области – 2,3%.

Выросла и доля инвесторов в общей структуре покупателей: с обычных 10-15% до 20-25%. Но сегодня доля инвесторов достигла своего обычного уровня. «Постепенно на первый план выходит так называемый «чистый» спрос. Сейчас в недвижимость инвестируют люди, которые планируют заработать, то есть получить доход при продаже за счет разницы в стоимости жилья на котловане и на высокой стадии готовности. Еще часть инвесторов – это те, кто впоследствии намерен сдавать квартиру в аренду, то есть настроен на «медленный» и долговременный доход», – отмечает Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС».

Олег Пашин, гендиректор «Петербургской недвижимости» отмечает, что ничего удивительного в майском спаде нет. Месяц традиционно показывает негативную динамику из-за небольшого количества рабочих дней и начала сезона отпусков.

«Результаты квартала оказались в целом позитивными, – говорит Сергей Новиков, директор по продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Потенциальные клиенты, которые планировали в перспективе купить квартиру, на фоне экономической неопределенности сделали это гораздо быстрее. Активизировались инвесторы. Наибольший рост продаж наблюдался в январе и феврале, в целом же по кварталу у нас он составил 80% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. У других застройщиков спрос тоже вырос практически в два раза. Таким образом, традиционно «сонный» квартал на этот раз оказался очень активным».

Под конец весны ажиотажный спрос спал, за ним опустились и цены на жилье. Прибыльное для застройщиков начало года грозит обернуться «засушливым» летом: если большая часть запланированных на этот год покупок совершена, покупать квартиры летом будет некому и не на что. В перспективе это могло бы привести к первому за долгое время серьезному снижению цен на квадратный метр. Об этом говорит и стабилизация цен на рынке первички. Тем не менее, игроки рынка и эксперты такой опасности не видят. Например, маркетолог-аналитик НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Евгений Ортин предполагает, что ожидание населением повышения ставок ипотечного кредитования может простимулировать дополнительный спрос на покупку квартир.

В компании NAI Becar утверждают, что майский спад по их продажам шел в этом году в три раза быстрее, чем обычно. В это время продажи квартир снижаются в среднем на 5%, в этом году спад составил 15%, о чем сообщила пресс-служба компании. Абсолютные показатели в компании не раскрывают, но уточняют, что для мая реализацию квартир можно считать нормальной, а ускоренный спад объясняется стабилизацией рынка после аномального I квартала. Директор департамента новостроек Полина Яковлева уверена, что значительного снижения цен ожидать не стоит. Средняя цена, конечно, снизится, но лишь благодаря акциям и скидкам застройщиков, которые таким образом в классически низкий сезон простимулируют продажи. И если однокомнатные квартиры традиционно пользуются стабильным спросом, то покупка многокомнатных квартир будет особо выгодной по сравнению с весной: за счет акций цена в среднем снизится на 3-4%.

Участники рынка угроз для своей доходности предстоящим летом также не ожидают. «По сравнению с активным началом года, лето будет спокойным. Можно ожидать сезонного снижения объемов продаж у строительных компаний. Рост средней стоимости квадратного метра будет на уровне инфляции. В популярных новостройках Петербурга, которые пользуются повышенным спросом у покупателей и имеют наилучшее соотношение цена/качество, возможен рост цены по мере строительства объекта около 10%. Наибольший интерес будут представлять квартиры стоимостью до 3 млн рублей. Увеличится доля региональных покупателей», – считает коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб» Алексей Гусев. Снижение продаж в мае он характеризует на уровне 15%, добавляя, что для этого периода такой результат ожидаем.

Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков уверен, что продажи будет стимулировать потребность населения в комфортном жилье, которая по-прежнему остаётся неудовлетворенной. «Мы видим, что более половины наших покупателей — это семейные пары в возрасте до 35 лет. Из них 60% имеют детей. Растет рождаемость, большое число людей все еще живет в не самых комфортных условиях. Есть приток населения из других регионов», – объясняет он.

Новое жилье по старым ценам

В I квартале интерес покупателей к рынку строящегося жилья поддерживался достаточно большим объемом новой недвижимости, которая появлялась на рынке. «Первые пять месяцев текущего года для нас прошли продуктивно: было выведено на рынок несколько новых проектов, – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Это такие объекты, как ЖК «Лиственный» у парка Сосновка в Выборгском районе, коттеджный поселок бизнес-класса «Сад времени» в Петергофе, новая очередь ЖК «Капитал» в Кудрово и последний корпус ЖК «Невский стиль» возле Удельного парка».

Компания «Ленстройтрест» вывела на рынок проект «Юттери» в Колпино. ГК «ЦДС» начала в мае реализацию квартала ЖК «Новое Янино». У станции метро «Нарвская» стартовало строительство ЖК «Золотое Время», где, помимо жилья, будет свой детский сад. Новые очереди появились в ЖК «Весна» в Кудрово, ЖК «Кантемировский» в Калининском районе города, ЖК «Муринский Посад» в Мурино. Setl City начала строительство квартала «Лондон» в составе крупного проекта «Семь столиц» в Кудрово, в том же микрорайоне стартовало возведение третьего по счету детского сада. Появились в продаже квартиры в четвертой очереди проекта More в Красносельском районе, а на Васильевском острове стартовал проект бизнес-класса The Residence, где также запроектирован детский сад. Компания "ЮИТ Санкт-Петербург" в феврале вывела на рынок квартиры в третьей очереди элитного комплекса «Смольный проспект», а в конце мая открыла продажи в ЖК «Тойве» в Красногвардейском районе города у станции метро «Новочеркасская».

Что касается перспектив, застройщики настроены оптимистично. Так, директор по продажам «Строительного треста» ожидает стабильного развития рынка: застройщики предлагают много новых проектов, а у покупателей после выравнивания цен появляется возможность в течение лета выбрать качественную недвижимость по адекватной цене.