«Льготный» выкуп арендуемого имущества всколыхнул рынок

До 1 июля 2015 года продлено действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, который вносит ряд значительных изменений в закон о «малой приватизации». По новому закону снят ряд ограничений, касающихся выкупа помещений из «неотчуждаемого перечня», предельной площади выкупаемых помещений, необходимого срока аренды и т.д.

До недавнего времени рынок помещений, находящихся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, был мало активен, поскольку наиболее «аппетитные» объекты были выкуплены еще в 90-е годы, а «убитые» помещения мало кому интересны. После снятия ограничений на выкуп спрос на помещения, расположенные в центральных районах в торговых коридорах и у метро, резко активизировался.

Сегодня стоимость квадратного метра в помещениях с оптимальными характеристиками, расположенных на Невском проспекте, составляет 1 млн рублей, в некоторых случаях цена «квадрата» доходит до 2 млн рублей, - рассказывает Александр Филиппов, директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге. – В других торговых коридорах в центральных районах города стоимость варьируется от 0,3 до 1 млн рублей за кв.м. Стоимость качественных помещений, пригодных для торговли и размещения операторов сферы услуг и имеющих выгодное местоположение, постоянно растет, несмотря на кризисы и колебания рынка. В среднем по рынку годовой рост составляет около 10-15%, в то время как объекты, расположенные на магистралях и у метро, дорожают быстрее примерно в два раза. Снятие ограничений на выкуп серьезно всколыхнуло рынок и подтолкнуло его к активному ценовому росту».

Основными участниками данного рынка являются КУГИ, как представитель собственника объекта, ГУИОН – официально выбранный оценщик, ФИ СПБ – официальный продавец через торги, а также независимые оценщики, которые проводят предварительную оценку рыночной стоимости объекта и оспаривание оценки ГУИОН.

Как считают эксперты, безусловно, город не будет расставаться с «лакомыми» объектами за бесценок. Даже в кризис КУГИ снимал с продажи объекты и ждал подходящего момента. Сейчас обстановка на рынке говорит о том, что цены будут только расти и город, как основной игрок, будет стараться использовать этот рост в своих целях, стимулируя его и вводя новые ограничения. Поэтому, по мнению Александра Филиппова, выкупать помещения, если есть подобная необходимость и возможность, следует именно сейчас.

Что касается рисков арендатора, то одним из главных является отсутствие возможности независимой оценки стоимости помещения после подачи заявки на его выкуп. При этом формально ценообразование определяет город в лице ГУИОН. «В целях снижения рисков для арендатора важен правильный порядок действий, прежде всего, привлечение профессионального оценщика для предварительной оценки стоимости объекта до момента подачи заявки на выкуп, которая в дальнейшем поможет избежать оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта», советует Александр Филиппов.