Эксперты считают, что санкции могут помочь рынку недвижимости России

Результатом санкций США в отношении ряда российских банков может стать то, что отечественные девелоперы поведут более консервативную политику, взвешенно подходя к текущим проектам и не спеша начинать новые, считают эксперты рынка недвижимости.

Во вторник стало известно о введении США и Евросоюзом новых экономических санкций против России в связи с украинским кризисом. В частности, Евросоюз запрещает своим инвесторам покупать акции и облигации российских госбанков из новых выпусков. Санкции вступят в силу 1 августа. США во вторник ввели санкции против ВТБ, Банка Москвы и Россельхозбанка, запретив американским гражданам и компаниям приобретать новые выпуски их акций и предоставлять им новые займы сроком более 90 дней.

Девелоперы станут консервативнее

По словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, в текущем виде санкции напрямую не затрагивают девелоперов, их косвенное влияние связано с привлечением финансирования через банки. На данный момент потребности девелоперских проектов в финансовых ресурсах могут быть полностью покрыты за счет внутренних возможностей российских банков. "Конечно, банки в свою очередь заинтересованы в сохранении маржи, поэтому стоимость кредитования повысится. Это повлечет за собой рост квадратного метра жилья, а также рост ипотечных ставок, что можно наблюдать уже сейчас", - утверждает он. За счет совокупного влияния роста цен и ипотечных ставок будет наблюдаться снижение спроса, выраженное десятками процентов от текущего уровня. Застройщики, безусловно, будут реагировать на это уменьшением объема выводимых площадей, снижать свою потребность в займах, прогнозирует Халин.

При этом, по мнению Халина, велика вероятность того, что рынок самоурегулируется, и ожидать кризиса и безудержного роста цен не приходится. Подобные циклы нормальны, как для зарубежных, так и для российских рынков недвижимости, подчеркивает он. "Санкции можно назвать "прививкой от надувания пузыря" на рынке недвижимости. Они позволят более консервативно и обдуманно подходить к выводам проектов", - заключает Халин.

Как рассказывает руководитель отдела исследований компании JLL Том Манди, сейчас девелоперы в значительно лучшем финансовом положении, чем до кризиса 2008 года, и соотношение суммы долга к оценке портфеля активов в целом ниже (редко превышает 60%). Кроме того, кредитные линии девелоперов преимущественно открыты в российских, а не иностранных банках. Однако финансирование по-прежнему является ключевым аспектом продолжения строительства, и увеличение расходов на кредиты приведет к тому, что продолжат строиться только самые коммерчески прибыльные проекты, полагает эксперт. Он отмечает, что вряд ли увеличение расходов на кредиты спровоцирует рецессию рынка недвижимости, хотя девелоперы, вероятнее всего, предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты.

Статистика и математика

Директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов предлагает оценить, насколько сильно санкции к российским банкам могут ударить по рынку недвижимости, обратившись к статистике.

Если смотреть данные платежного баланса, то, строго говоря, Россия является чистым кредитором внешнего мира, а не заемщиком, так как дефицит финансового счета составил порядка 45 миллиардов долларов США. Да, российские компании и банки активно привлекают ресурсы из внешнего мира: обязательства банков в 2013 года выросли на 20,4 миллиардов долларов США, прочих секторов - на 96,6 миллиардов долларов США. Получается большая цифра в 117 миллиардов долларов США. Однако, вывезли из страны эти сектора еще больше - 167,5 миллиардов долларов США. "Иными словами, вывоз капитала в 2013 году превышал его ввоз", - поясняет Гаврилов.

Это означает, что ограничение на привлечение внешнего финансирования необязательно скажется на внутреннем кредитовании: ведь уменьшатся возможности и по вывозу капитала. Кроме того, можно распродать часть внешних активов ЦБ РФ, золотовалютные резервы которого составляют около 480 миллиардов долларов США.

Далее, возможный вывоз капитала в 100 c лишним миллиардом долларов США, эквивалентен примерно 16% кредитного портфеля российских банков нефинансовым организациям. При условии пропорционального сокращения кредитной активности по секторам экономики и компенсирующих мер со стороны ЦБ РФ, строительный сектор может недосчитаться кредитов в сумме порядка 8 - 10 миллиардов долларов США, или 10-15% выдаваемых объемов за год. Для сравнения, в 2013 году объемы кредитования строительства выросли на 30% относительно уровня 2012 года.

Таким образом, продолжает Гаврилов, последствия санкций на российские банки являются вполне управляемыми и, при должной реакции ЦБ РФ, не вызовут сильного спада в девелоперской активности. Тем более, что пока они распространяются не на всю банковскую систему, а лишь на отдельные банки. Это означает, что другие российские банки могут привлекать внешнее финансирование.

Тем не менее, Гаврилов соглашается с коллегами, что девелоперы перейдут к более консервативной политике, - в ближайшее время усилия будут сконцентрированы преимущественно на завершении текущих проектов и уменьшении уровня кредитного плеча в рамках новых проектов.

"Таким образом, текущая ситуация кардинально отличается от 2008 года и является вполне управляемой", - резюмирует Гаврилов.