Рынок жилья в петербургских пригородах остается весьма специфичным

Рынок жилья в петербургских пригородах остается весьма специфичным. При высокой доходности строительного бизнеса предложение все еще заметно отстает от спроса. Найти объект нужного качества по приемлемой цене — проблема, обеспеченность даже самых популярных направлений инженерной и социальной инфраструктурой — тоже проблема, регистрация прав и оформление собственности — отдельная головная боль.

Совсем экономкласс

Основная масса предложения — дешевые дачные домики в крупных садоводствах (Синявино, Пупышево, Дюны). Можно найти варианты и за $5000, и даже дешевле. Минусы очевидны: маленькие участки (6-12 соток), неудобные подъезды, обилие соседей (до нескольких сотен), да и качество самих строений обычно оставляет желать лучшего. Кроме того, это сезонное жилье, зимой садоводства пустеют, что создает определенные проблемы с сохранностью имущества. Проще говоря, воруют…

Объем “цивилизованной” части этого рынка (той, что проходит через риэлторские агентства или через публикации в специальных издания) оценивается в 4000-4500 вариантов. На самом деле, как говорят сами риэлторы, — примерно вдвое больше. Продают по знакомству, через расклейку объявлений и проч. Есть еще определенные проблемы с регистрацией, с оформлением прав на участки. Крупным риэлторам этот рынок неинтересен. Однако частью небогатого населения (в том числе приезжими) объекты такого типа востребованы, тем более что землю для новых крупных садоводств область выделять не планирует.

Зимний дом

Следующая категория — то, что называется “зимний дом”. Как правило, это строение 5-15-летней “свежести” и без полного комплекта городских удобств. Приличный дом под Лугой можно приобрести за $40 000-60 000, под Приозерском — за $25 000-50 000. В весьма популярном поселке Токсово (там находится горнолыжный курорт) за вполне приличный с виду дом с участком в 10 соток хозяева просят $60 000.

Прямой зависимости между ценой и удаленностью в этой категории пригородного жилья нет. Многое зависит от особенностей местоположения, ландшафта. Продавцы часто подчеркивают не удобство планировок, а природные красоты, возможности для рыбалки, размеры участка. То есть зимний дом — это или альтернатива городской квартире (при сопоставимой цене — намного большие площади), или сезонное жилье, но более комфортное, чем традиционная дача.

По данным аналитиков компаний “Адвекс” и “Петербургская недвижимость”, стоимость жилья в Ленобласти пока на 25-30% дешевле, чем в городе.

Основная проблема этого сегмента в том, что жилье этого типа подвержено довольно быстрому (особенно в последние годы) моральному старению. Требования покупателей растут, а качество предложения остается практически прежним.

Модный коттедж

Четкую границу между зимним домом и коттеджем провести непросто. Коттедж, как правило, предусматривает наличие полного набора городских коммуникаций, более современные архитектурные решения. Специалисты компании “Александр-Н” предлагают ориентироваться на ценовой критерий: коттедж не может стоить менее $150 000. В других фирмах называют “ценой отсечения” $200 000.

Удаленность для этой категории жилья принципиально важна: риэлторы дружно сходятся на том, что житель пригорода не хочет тратить на дорогу до работы более одного часа.

По данным компании “Бекар”, в петербургских пригородах и ближних районах Ленинградской области сейчас насчитывается около 18 уже построенных и около 20 строящихся коттеджных поселков. Поселки строятся в Ломоносовском районе (Стрельна, Сойкино), Гатчинском (Вырица), Всеволожском районе (Сертолово, Парголово, Токсово, Рапполово, Всеволожск), под Сестрорецком (Лисий Нос, Солнечное), в Выборгском районе (Рощино, Комарово, Горьковское, Осетрово, Краснозерное), Приозерском районе (Коробицыно, Сомово, Борисово).

По мнению Натальи Хмельницкой, директора центрального отделения компании “Загородная недвижимость. Бекар”, в ближайшее время начнет активно развиваться южное пригородное направление — район Пушкина, Павловска, Ломоносов. Сейчас предложения по коттеджам там практически нет. Южное направление пока остается почти в полном распоряжении “частников”. Крупные инвесторы его пока не начали активно осваивать, хотя стоимость земли здесь существенно ниже, чем на престижном севере.

В открытой продаже, по данным каталога “Недвижимость Петербурга”, на территории 40 поселков выставлено 350-400 объектов. Чаще всего это незастроенные участки (по условиям сделки покупатель обязуется заказать коттедж определенной стоимости у фирмы-продавца), но немало и домов разной степени готовности (их в структуре предложения с каждым годом все больше).

По словам Константина Яковлева, генерального директора компании “Олимп-2000” (фирма ведет несколько проектов в ближнем пригороде Петербурга), доходность жилищных проектов под продажу составляет от 30% до 50%.

Борис Томалак, генеральный директор компании СКС “Падамс”, называет, говоря о строительстве индивидуальных домов, более скромные показатели — от 25% до 35% годовых (правда, в чисто строительных проектах, без учета стоимости земли).

По оценкам специалистов корпорации “Петербургская недвижимость”, сегодня каждый десятый коттедж продается в составе поселков. “По сравнению с прошлым годом количество предложений по коттеджам увеличилось примерно на 10% — в основном за счет объектов в поселках”, — полагает исполнительный директор агентства “Александр-Н” Федор Дьячков.

Общий объем коттеджного предложения в городе и области аналитики компании оценивают в 1000-1100 объектов. На коттеджи бизнес-класса (от $200 000 до $600 000) по-прежнему приходится четверть общего предложения, остальное — строения экономкласса (до $200 000). “Но если в прошлом году дома этой категории стоили от $100 000, то сегодня по таким ценам ничего уже не найти. Нижняя граница сейчас — $120 000-125 000”, — говорит Дьячков.

Категория “супер”

Отдельный сегмент — элитные коттеджи. Стоимость элитного загородного дома начинается от $600 000.

Элитный статус подразумевает престижное место (Курортный район, Пушкин, Петродворец), достойное окружение (коттеджный поселок или отдельно стоящий дом без соседей). Площадь участка — не менее 0,5 га. На участке должны присутствовать полный комплекс коммуникаций, гараж, домик для обслуживающего персонала. Сейчас доля таких объектов в общем объеме предложения невелика — всего 30-40 шт.

Но и среди них встречаются достаточно специфические варианты. Например, за $500 000 продается коттедж в Выборгском районе: по оценке работающих с этим объектом риэлторов — “версальский дворец”. Гараж на четыре машины, помещения на 20 человек охраны, резные камины, эксклюзивный дизайн. Вложено в него более $1 млн. Видимо, у хозяина резко и радикально изменились обстоятельства.

Недавно предлагался к продаже за $1,5 млн очень солидный дом, расположенный в 100 км от Петербурга. Но это уже скорее объекты, относящиеся к категории “усадьба”. И хозяева специфические: их бизнес обычно не требует постоянного присутствия в городе.

Всего на рынке присутствует обычно 2-4 объекта такого класса — построенные “для себя” очень дорогие дома (от $1 млн и более).

Впрочем, ситуация в элитном сегменте меняется довольно быстро. В 2004 г. компания “Конкорд Менеджмент и Консалтинг” приступила к реализации масштабного проекта “Северный Версаль” в районе Лахты. Инвестиционная стоимость проекта — около $150 млн. Ансамбль строится на участке в 14 га на берегу Лахтинского разлива, на границе с Юнтоловским заказником. 50 дворцов и особняков площадью от 350 до 950 кв. м должны быть построены за 2,5 года. По замыслу инициаторов проекта все они будут перекликаться с постройками петровской эпохи или просто представлять собой миниатюрные копии уже существующих памятников архитектуры. Французский Версаль или петергофский дворец Марли — но в масштабах нормального особняка…

Участки предусмотрены относительно небольшие — от 15 до 40 соток. Стоимость дворца — от $1,1 млн до $5,5 млн.

По словам Ильи Еременко, представляющего эксклюзивного дилера проекта — корпорацию “Петербургская недвижимость”, первые три особняка уже проданы, еще по нескольким ведутся переговоры. Покупателями домов, по его мнению, станут владельцы крупного бизнеса, собственники и руководители сырьевых компаний в сырьевых регионах, топ-менеджеры международных коммерческих организаций.

Отношение к “Северному Версалю”, кстати, неоднозначное: архитекторы иронизируют, а риэлторы напоминают, что Лахта (по крайней мере сейчас) отнюдь не относится к элитным зонам. Местные СМИ напоминают о том, что в старой части поселка и канализации-то нет.

Предпочтения покупателей

Архитектор Владимир Любомиров, возглавляющий компанию ГСК “Девелопмент”, отмечает рост требований к индивидуальным проектам: граждане уже четко знают, чего хотят. Они поездили в Европу, и у них сформировался уровень требований. Четче стал уровень выбора участка, и существенно грамотнее — что именно на этом участке должно получиться.

На загородном рынке довольно быстро приживаются новые строительные технологии. Меняются требования к материалам, планировкам. На предпочтениях клиентов сказываются и модные тенденции, которые вообще не поддаются прогнозированию.

Сейчас большинство покупателей загородных вилл предпочитают строения из кирпича, однако этот материал все больше уступает газобетонным конструкциям. Доля граждан, выбирающих деревянные дома, относительно невелика и не растет. Весьма скептически смотрят состоятельные горожане и на сборно-щитовые конструкции. Как сказал один из клиентов Центрального агентства недвижимости (ЦАН), “не стану я платить несколько сотен тысяч долларов за дом, который за неделю собрали на моих глазах”. Сам дом не должен выглядеть “четырехугольной коробкой”, даже незначительные архитектурные изыски существенно повышают интерес клиентов к объекту.

Еще одна характерная тенденция — сегодняшний покупатель все чаще предпочитает невысокие дома (не больше двух этажей, еще лучше — один этаж с мансардой). Например, генеральный директор крупной строительной компании “Петербургреконструкция” Александр Красненков недавно продал свой дом в Озерках и переехал в другой, поблизости.

Одна из причин — “надоело каждый день взбираться на 4-й этаж”.

Оптимальными размерами для коттеджей экономкласса специалисты считают 120-180 кв. м, бизнес-класса — 180-300 кв. м, для “элиты” — от 350 кв. м.

По мнению Алексея Бражниченко, директора департамента загородной недвижимости ЦАН, к перечню городских удобств относится и развитая инфраструктура, а она во многих местах за пределами Петербурга оставляет желать лучшего. “К примеру, состоятельные петербуржцы привыкли покупать товары в больших универсамах и супермаркетах. Но, скажем, в Гатчине или Зеленогорске их сегодня просто нет. Не соответствует запросам взыскательного клиента и местная инфраструктура отдыха (клубы, рестораны, бассейны)”, — говорит Бражниченко.

Прогнозы

По мнению экспертов Ассоциации риэлторов Петербурга, в ближайшие годы будет расти ценовой разрыв между загородными объектами различного качества. Число частных заказчиков (индивидуальных застройщиков) будет снижаться на 10-15% в год: из-за повышения затрат на подведение коммуникаций их деятельность станет все менее выгодной.

Девелоперы уверены в том, что наиболее перспективным направлением в этом бизнесе будет создание достаточно крупных (от 100 домов и более) поселков с коттеджами средней ценовой категории — $150 000-250 000. Развитие таких проектов будет напрямую зависеть от создания приемлемой инженерной и социальной инфраструктуры. А это значит, что возникать они будут в первую очередь рядом с крупными проектами индустрии туризма. Такими, как комплекс “Орлиная гора” или спортивный центр в Корбицыно.