Российский ипотечный рынок ждёт долгое пике

На фоне сложной геополитической ситуации, ослабления рубля и, как следствие, желания населения надежно вложить имеющиеся деньги в первом полугодии 2014 года ипотечный рынок РФ демонстрировал рост, вернувшись после падения в 2013 году к показателям 2012 года. Тем не менее в ситуации снижения доходов населения ожидать дальнейшего роста не приходится. По мнению экспертов, в первом полугодии 2014 года рынок жилищного кредитования поставил последний на ближайшее время рекорд роста.

Представители Банка России в пятницу заявили, что регулятор не намерен вводить дополнительные меры по контролю за рынком ипотеки. Вопрос о необходимости ужесточения надзора за ипотечной сферой еще в середине августа поднял министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, попросив премьера Дмитрия Медведева обратить внимание ЦБ на увеличение ставок по ипотечным кредитам. Он также заявил, что регулятор прилагает недостаточно усилий, чтобы убедить небольшие банки не повышать ставки. По разным оценкам, средневзвешенная ставка ипотечного кредитования к концу года может вырасти с 12,2 до 12,3% (по данным Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию) и до 13,5% (по мнению участников рынка).

Хотя в августе процентные ставки по ипотеке изменялись банками разнонаправленно, в целом опрошенные "НИ" эксперты единодушно прогнозируют, что они двигаются в сторону дальнейшего повышения. И если в настоящий момент рост почти незаметен, то уже к октябрю произойдет ускорение динамики роста средневзвешенной ставки по ипотеке.

"Не так давно (25 июля. - Прим. ред.) ЦБ в очередной раз увеличил ключевую ставку - с 7,5 до 8%. Это означает, что стоимость денег в российской экономике возросла. Что отразилось, в частности, и на увеличении ставок по депозитам. Например, по данным ЦБ, по депозитам физлиц от одного года до трех лет средневзвешенные процентные ставки возросли с января по июнь 2014 года с 7,32 до 7,8%, а по аналогичным депозитам юридических лиц - с 7,98 до 9% годовых. Сейчас роль депозитной базы для выдачи ипотечных кредитов будет возрастать, а значит, увеличатся и ставки. По моим оценкам, в 2015 году ставки по ипотеке составят 12,7-13,5% годовых", - заявила газете исполнительный директор фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди.

В России ипотечная ставка одна из самых высоких в мире - 12,2%, по данным ЦБ и АИЖК. В США, Европе этот показатель находится на уровне 3,5-4,5% в зависимости от срока кредитования. "Пока ключевая ставка ЦБ будет находиться на уровне 8%, ниже 12-13% ставка кредитования не может быть просто физически", - говорит заместитель руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Сергей Жарков.

Говоря о возможном контроле сферы со стороны ЦБ, эксперты отмечают, что регулятор имеет основания и может отслеживать только необоснованный рост, но в текущей экономической ситуации (увеличение ключевой ставки, дефицит ликвидности) банкам все сложнее не повышать ставку.

Должникам придется тяжко

Последние годы рынок ипотеки РФ стабильно рос значительными темпами - в среднем на 30-40% в год. По данным ЦБ, за первое полугодие 2014 года объем выданных жилищных кредитов вырос на 41,8% - до 769,5 млрд рублей. По мнению экспертов, это пиковый рост - дальше рынок будет снижаться. И дело тут не в росте ставок по ипотеке самом по себе - проблема в общем ухудшении экономических условий в стране, связанное с замедлением экономики, что вызывает снижение доходов населения. Это в свою очередь сказывается на сокращении спроса со стороны населения на ипотечные программы и грозит повышением роста просрочки платежей по этим кредитам.

Увеличение просрочек из-за падения платежеспособности населения в свою очередь может привести к отрицательным социальным последствиям с учетом изменившегося отношения банков к должникам. Еще с начала года коллекторские агентства фиксируют рост обращений банков по вопросам взыскания задолженности с физлиц, поскольку переуступка проблемных долгов позволяет улучшить их отчетность.

Для граждан существуют и дополнительные зоны риска, связанные, во-первых, с действующими с 1 июля нововведениями в Гражданском кодексе, позволяющими банкам в случае задолженности взимать взыскания с недвижимого имущества, если такие условия прописаны в договоре.