Специалисты рассказали, как сэкономить при покупке жилья

Из-за высоких цен на квартиры и астрономических процентных ставок по ипотеке покупка недвижимости становится серьезным финансовым стрессом для большинства российских домохозяйств, решившихся на приобретение нового жилья. Поэтому любая возможность снизить расходы, связанные со сделкой, приобретает особую актуальность. О том, на каких издержках могут сэкономить покупатели недвижимости — на примере покупки квартиры стоимостью 8 млн рублей — рассказывает адвокат и финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олег Сухов.

Оптимизация условий ипотеки — экономия до 3 млн рублей

Сегодня уже более 50 % сделок с жильем совершается с привлечением ипотечных кредитов. При этом зачастую заемные средства покрывают более 70% затрат на покупку недвижимости. Многие покупатели квартир стремятся максимально растянуть сроки погашения кредита — с тем чтобы снизить размер ежемесячного платежа. Однако необходимо иметь в виду, что каждая дополнительная кредитная «пятилетка» приводит как раз к существенному увеличению переплаты по кредиту.

Например, переплата по ипотечному кредиту на сумму 6 млн рублей, который выдан сроком на 10 лет под 14 % годовых и покрывает 75 % затрат на покупку жилья, составит около 86 % (5,2 млн руб.). При увеличении срока кредитования до 15 лет ежемесячный платеж снизится всего на 14 %, а переплата возрастет до 140 % (в денежном эквиваленте на 3,3 млн рублей — с 5,2 млн до 8,5 млн руб.) и превысит стоимость приобретаемого жилья! Иными словами, в таком случае выгоднее снизить ежемесячный платеж путем максимального увеличения первоначального взноса по кредиту (например, внеся дополнительные средства, вырученные от продажи автомобиля, дачи или иного имущества), зато сэкономленных в долгосрочном периоде 3,3 млн рублей впоследствии хватит на покупку апартаментов на морском побережье — например, в Болгарии.

«При финансировании сделок с недвижимостью с помощью ипотеки необходимо стремиться к максимально возможной оптимизации долговой нагрузки, обращать внимание не только на ставку процента и ежемесячный платеж, но и на размер конечной переплаты. Поскольку со временем условия кредитования меняются, целесообразно периодически просматривать актуальные ипотечные предложения банков. Если процентная ставка снизилась, то можно попробовать получить кредит на новых условиях либо рефинансировать заем», — рекомендует Олег Сухов.

Налоговая оптимизация — экономия более 800 тыс. рублей

Еще один резерв для экономии при покупке квартиры — использование налоговых вычетов. Средства, затраченные на приобретение жилья, можно исключить из налогооблагаемой базы и соответственно сократить 13-процентный подоходный налог. Размер суммы, которая таким образом может быть освобождена от налогообложения, не может превышать 2 млн руб. Следовательно, максимальный размер экономии покупателя составит 260 тыс. руб. «Вычетом нельзя воспользоваться, если жилье было приобретено на средства работодателей или иных лиц, за счет материнского капитала или с использованием бюджетных субсидий, а также если сделка купли-продажи была заключена между супругами, родителями и детьми (в том числе приемными), братом и сестрой, опекуном (попечителем) и его подопечным», — напоминает Олег Сухов.

Кроме того, граждане, купившие квартиру с помощью ипотечного кредита, выданного российским банком, вправе заявить имущественный вычет по НДФЛ на сумму процентов, уплаченных по ипотечному кредиту (без учета самого тела займа). К примеру, за 10 лет пользования банковским кредитом в размере 6 млн рублей при аннуитетной схеме платежей начисленные проценты за первый год составят 821 тыс. руб., из которых заемщик сможет вернуть около 106 тыс. руб. Необходимо учитывать, что в последующие годы сумма вычета будет уменьшаться, так как ежемесячно уменьшается и сумма процентов (проценты учитываются в составе вычета по мере их уплаты). Например, за последний год кредита вычет составит 10,4 тыс. рублей. Зато, в отличие от жилищного вычета по НДФЛ, сумма процентного вычета законом не лимитирована.

Экономия на посредниках — до 190 тыс. руб.

По экспертным оценкам, более 70 % сделок с недвижимостью совершается при участии посредников — риелторов. За комиссионное вознаграждение в размере от 1,5 до 3 % от суммы сделки (а это от 120 до 240 тыс. рублей при покупке квартиры стоимостью 8 млн рублей) агенты оказывают услуги по поиску подходящего варианта жилья, помогают оформить документы, проверить юридическую чистоту квартиры, осуществить взаиморасчеты.

Между тем благодаря развитию информационных технологий большинство операций, связанных и поиском недвижимости и оформлением сделки, покупатель может совершить самостоятельно. Например, подобрать подходящий вариант квартиры можно с помощью листингов, размещенных в сети Интернет — риелторы пользуются тем же источником. Информация об алгоритме регистрации сделки, перечне необходимых документов доступна на специализированных порталах, а также официальном сайте Росреестра. По мнению адвоката и финансового консультанта Олега Сухова, не стоит экономить лишь на проверке юридической чистоты квартиры. При этом выполнение экспертизы целесообразно доверить не риелтору, а профессиональному юристу, фиксированный гонорар которого не привязан к сумме сделки и составит около 50–70 тыс. рублей.

Экономия на страховании — до 40 тыс. руб. в год

Если квартира приобретается в кредит, то договор по ипотечному займу в обязательном порядке предусматривает страхование передаваемого в залог имущества от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу кредитора на весь срок действия кредитного договора. Обычно банки также требуют от заемщиков застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности, а в случае отказа увеличивают годовую процентную ставку.

Остальные виды страховки, которые обычно предлагаются банками в рамках ипотечных программ, являются дополнительными. Некоторые из них целесообразно исключить из договора и тем самым значительно уменьшить годовые расходы на обслуживание ипотечного займа. Например, отказ от титульного страхования риска утраты права собственности позволит сэкономить от 0,3 до 0,5 % стоимости недвижимости за каждый год страхования. «К сожалению, титульное страхование, при всей его привлекательности для покупателей вторичной недвижимости, не гарантирует возмещения затрат собственнику в случае оспаривания сделки заинтересованными лицами, — замечает адвокат и финансовый консультант Олег Сухов. — Как показывает судебная практика, существует высокая вероятность невыплаты при возникновении страхового случая полной стоимости недвижимости, указанной в страховом полисе. Страховщики используют множество хитростей и уловок при составлении типовых договоров страхования, позволяющих при удобном случае отказать в возмещении, вплоть до включения в условия договора маловероятных страховых случаев».