Около 30 млн квартир в России принадлежат пенсионерам

Большинство российских пенсионеров владеют недвижимостью — квартирами, зачастую многокомнатными, которые достались им в результате бесплатной приватизации. По экспертным оценкам, всего пожилым парам и одиноким пожилым людям принадлежит около 30 млн квартир, рыночная стоимость которых оценивается примерно в 30–35 трлн рублей. При этом из-за небольших пенсий, средний уровень которых едва дотягивает до 11 тыс. руб. в мес., многие пожилые соотечественники страдают от безденежья и вынуждены искать дополнительный заработок либо и вовсе побираться на улице. Нередко дети, ожидающие получения в наследство заветной недвижимости, не оказывают даже минимальной помощи родителям. Между тем принадлежащую пенсионерам недвижимость можно рассматривать как актив, позволяющий обеспечить счастливую и благополучную старость. О наиболее распространенных «пенсионных» стратегиях рассказывает адвокат Андрей Безрядов.

На иждивении у инвестора

Один из самых распространенных вариантов обеспечения безбедной старости — договор пожизненного содержания с иждивением. При заключении такого контракта принадлежащая пенсионеру жилплощадь переоформляется на нового собственника, который в качестве компенсации обязуется выплатить бывшему владельцу от 30 до 50 % стоимости квартиры, перечислять фиксированные ежемесячные платежи (ренту), а также ухаживать за получателем ренты, содержать его (покупать продукты, лекарства, одежду, убираться в квартире и пр.). Согласившись на такие условия, пенсионер, владеющий, к примеру, двухкомнатной квартирой стоимостью 8–9 млн руб. получит на руки 2–3 млн рублей, которые можно потратить на лечение или отдых либо положить на депозит, обеспечив себе ежемесячную прибавку к пенсии до 20 тыс. рублей.

«При заключении договора пожизненного содержания с иждивением пенсионерам необходимо проявлять осторожность. Некоторые недобросовестные фирмы, пользуясь юридической неграмотностью пожилых людей, на словах обещают обеспечить пенсионерам услуги сиделки, уборку, приготовление пищи, доставку продуктов и лекарств. Однако затем подсовывают старикам на подпись не договоры пожизненного содержания с иждивением, а договоры пожизненной ренты, по которым обязанность плательщика ренты исчерпывается лишь выплатой определенной денежной суммы, — предостерегает адвокат Андрей Безрядов. — Чтобы оспорить такой договор в суде и вернуть недвижимость, пенсионеру придется доказать, что в момент совершения сделки он в силу возраста и заболеваний был не способен оценить значение своих действий и их правовые последствия».

Из пенсионеров — в рантье

Можно обеспечить хорошую прибавку к пенсии, которая не будет зависеть от инфляции и скачков валютных курсов, если сдавать в аренду избыточную жилплощадь, например, одну из комнат в большой квартире. В этом случае пожилой человек может рассчитывать на стабильный ежемесячный доход в размере 15–25 тыс. рублей. Некоторые пенсионеры сдают свои квартиры полностью и снимают жилье меньшей площади на окраине Москвы или в ближнем Подмосковье либо переезжают на дачи. Рентный доход от сдачи в аренду «двушки», расположенной в пределах МКАД, составит около 50–60 тыс. рублей.

«При сдаче квартир в наем одной из наиболее распространенных ошибок, которую совершают пожилые хозяева, является передача жилья арендаторам на основании устных договоренностей. Многие пенсионеры сдают квартиру без составления письменных договоров с арендаторами, а затем сталкиваются с неплатежами и даже с самовольным захватом недвижимости. Чтобы не оказаться в заложниках у квартирантов, необходимо с помощью юриста составить договор найма квартиры, урегулировав в нем все детали: сроки аренды и порядок расчетов, права и обязанности сторон, штрафные санкции за нарушение договоренностей», — рекомендует адвокат Андрей Безрядов.

Еще большие финансовые возможности открываются перед пенсионерами, которые продают свои многокомнатные квартиры и переселяются в жилье меньшей площади либо переезжают в другой город. Например, продав двухкомнатную квартиру, расположенную в пределах МКАД, за 8–9 млн рублей, пенсионер может за 3–4 млн рублей купить однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье. Затраты на переезд и легкий косметический ремонт составят около 200–300 тыс. рублей. Остальные средства можно разместить на банковском депозите. Ежемесячная прибавка к пенсии при таком раскладе составит около 40–50 тыс. рублей. И это только проценты — сумма основного вклада останется нетронутой. Этих денег хватит не только на повседневные нужды, но и на достойное медицинское обслуживание, путешествия.

Пенсия в шезлонге

Средств, вырученных от продажи двух- или трехкомнатной квартиры в Москве, будет более чем достаточно, чтобы купить апартаменты в Болгарии или Турции — странах с благоприятным морским климатом, качественной медициной, развитой курортной инфраструктурой. Такая недвижимость обойдется, в пересчете на российскую валюту, примерно в 1,5–2 млн рублей. Разницу (а это около 6–7 млн руб.) можно положить в банк или купить на нее однокомнатную квартиру в Москве для сдачи в аренду. Таким образом, пенсионер может проживать на морском побережье, получая при этим не только российскую пенсию, но и рентный доход в размере порядка 35–45 тыс. рублей в месяц. Сложность в совершении таких сделок состоит в том, что пенсионерам приходится не только преодолевать языковой барьер, но и вникать в особенности законодательства другой страны.

«Проблема усугубляется еще и тем, что часто российские пенсионеры привыкли экономить буквально на всем и пытаются действовать по аналогичному принципу при покупке недвижимости за рубежом. В результате многие россияне становятся жертвами мошенников, которые сначала заманивают покупателей демпинговыми ценами на строящееся жилье, а после внесения предоплаты выясняется, что недвижимость обременена правами третьих лиц — перепродана либо находится в залоге у банка. В этом случае пенсионеры рискуют остаться без денег и жилья. Между тем избежать такого сценария можно с помощью квалифицированного юриста, привлеченного к сопровождению сделки на начальном этапе», — резюмирует адвокат Андрей Безрядов.