Рынок новостроек эконом-класса из-за санкций рискует уйти в пике

Аналитики рынка недвижимости отмечают, что введение санкций наиболее ощутимо повлияло на первичную недвижимость эконом сегмента. Меры, принятые западными банками, и снижение спроса вызвали в этом сегменте дефицит свободных средств для продолжения строительства. Сегменты «комфорт» и «бизнес», доля ипотечных сделок в которых значительно ниже, оказались менее подвержены влиянию внеш-них факторов.

Девальвация рубля на фоне оттока капитала в первом полугодии стимулировала рост спроса на жилье, в том числе, и в инвестиционных целях. Застройщики, которые успели получить разрешительную документацию и дать старт продажам, показывали отличные результаты вплоть до июня, когда ситуация с курсом рубля стабилизировалась, а ставки по ипотеке стали неуклонно расти. «Искусственный всплеск продаж, вызванный временным ажиотажем, грозит снижением спроса будущих периодов, - комментирует Сергей Цинбарев, директор по продажам EKE Group. - Так и произошло этой осенью. В большей степени это коснулось объектов эконом-класса».

Традиционно, осень является периодом активных продаж, но по сравнению с предыдущими годами, этот осенний сезон характеризуется низким спросом. Все, кто хотел решить свой жилищный вопрос, но сомневался, поторопились принять решение в первом полугодии 2014, когда ставки по ипотеке были на уровне 12%-12,5%. Инвесторы также вкладывали деньги в покупку недвижимости в объектах на стадии котлована, когда цена продаж находилась на невысоком уровне. Банки, принимая во внимание покупательскую активность, снижали процент первоначального взноса по ипотеке, предоставляли облегченные условия для получения ипотечных продуктов.

Застройщики «эконома» ищут деньги

Многие российские застройщики столкнулись с проблемой получения новых кредитов, а также с проблемой рефинансирования старых – сказался кризис ликвидности и повышение ключевой ставки ЦБ до 8%. Средства дольщиков, которые были получены в первом полугодии, вероятно, были перераспределены между разными проектами, и к осени стали заканчиваться.

Привлечение новых средств от дольщиков осложнил рост ипотечной ставки – при продаже жилья эконом- класса ипотечные сделки являются одним из основных источником входящих денежных потоков.

Чтобы компенсировать рост ставок по ипотеке, которые в данный момент достигли уровня 13-14%, на рынке новостроек данного сегмента появились предложения со скидками. При единовременной оплате размер скидок достигает 10-20%.

«Комфорту» комфортно

Что касается сегмента «комфорт » и «бизнес», значительных колебаний не произошло. Наблюдается относительная стабильность. Многие из подобных проектов реализуются иностранными застройщиками, которые, в основном, получают финансирование от материнских компаний за рубежом, а также сотрудничают с иностранными банками.

«В нынешней ситуации EKE Group при реализации проекта «Две Эпохи» на Васильевском острове придерживается консервативной политики, - рассказывает Наталья Никифорова. - Мы ожидаем, что нынешняя экономическая ситуация в меньшей степени повлияет на продажи объектов в классе «комфорт » и «бизнес», вместе с тем, при подготовке бизнес-плана проекта компания в первую очередь полагается на собственные средства».

По прогнозам аналитиков EKE Group, спрос на первичную недвижимость в целом до конца года будет сохраняться на низком уровне, однако, резкого падения цен ожидать не стоит. «Цены либо сохранятся на прежнем уровне, но компании будут привлекать покупателей различными акциями с дисконтом при единовременной оплате или при значительном первом взносе, либо будут плавно снижаться», - комментирует Наталья Никифорова.

Потенциала роста ставок по ипотеке, по мнению экспертов, не осталось. Брать долгосрочный ипотечный продукт под 15% годовых никто не станет, банки это понимают. Поэтому ставки, вероятно, сохранятся на текущем уровне.

Изменить ситуацию в сторону понижения ставок может отмена санкций в части ограничений, касающихся международных финансовых рынков. Ранее Банку России до начала октября 2014 было поручено разработать программу поддержки ипотечного кредитования, которая также может положительно повлиять на ипотечный рынок.