Юристы рассказали с кем и почему судятся девелоперы

В последнее время инвесторам, реализующим проекты строительства торгово-развлекательных центров (ТРЦ), все чаще приходится доказывать законность своих проектов в судах. Эксперты обобщили судебную практику и выяснили, кто и каким образом атакует девелоперов.

Как показывает практика, инициаторами примерно 60 % всех судебных разбирательств, которые закипают вокруг проектов строительства ТРЦ, являются разгневанные горожане, возмущенные уплотнительной застройкой. В большинстве случаев претензии местных жителей справедливы и оправданны, однако нередко градостроительные конфликты возникают накануне выборов в местные или федеральные органы власти. Поэтому чиновникам, которые ранее уже согласовали проект, приходится идти на всевозможные ухищрения, чтобы, сохранив лицо, остановить стройку и завоевать голоса электората. Суды при этом нередко выносят противоречащие друг другу решения.

Приветы из прошлого

Например, именно по такому сценарию развивалась ситуация вокруг проекта строительства торгового центра в одном из спальных районов Москвы. Сначала городская администрация выдала разрешение на строительство, а затем — под давлением общественности — отозвала его и аннулировала градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Формальным основанием для такого финта стала «подмена» изначально согласованного проекта создания спортивного комплекса с небольшим торговым объектом другим — крупного ТЦ с мизерной спортивной составляющей. Девелопер обратился в суд и выиграл дело, представив веские контраргументы. Однако вышестоящая инстанция признала действия чиновников правомерными, отметив, что «приказы об утверждении ГПЗУ могут признаваться утратившими силу в случае несоответствия правовым актам более высокого уровня». Неожиданно выяснилось, что в спорном ГПЗУ не учитывается наличие на участке памятника археологии — «селища XII-XIII, XVI вв.». И более того, на выделенной под застройку площадке планируется срочно провести археологические раскопки.

Угрозы жизни

«Нередко в качестве юридического "тарана" против девелоперов ТРЦ используются противоречия в проектной документации даже в том случае, если строительство ведется по проекту, который прошел государственную экспертизу и имеет ее положительное заключение, — говорит адвокат Олег Сухов. — Например, в подобной ситуации оказался крупный региональный ТРЦ известной сетевой компании, построенный рядом с другим гипермаркетом. Чиновники стройнадзора заявили, что эвакуационные выходы из старого торгового центра блокируются стеной нового объекта — а это создает угрозу жизни людей в случае пожара. При этом были выдвинуты заведомо взаимоисключающие требования: девелоперу предписали одновременно отступить от стены соседнего здания на 6 метров, но при этом обеспечить примыкание к существующему магазину».

Антисанитария

Обвинения в многочисленных нарушениях санитарно-эпидемиологических требований — еще один распространенный повод для «наездов». Так, один из крупных региональных ТРЦ пытается отбиться от претензий прокуратуры, которая неожиданно обнаружила, что аттракционы давно построенного торгового центра оказались... в зоне кладбища. Прокуроры заявили, что своими каруселями собственники ТРЦ вторглись в иные миры, нарушив их границу. Застройщика оштрафовали, предписали устранить нарушения и пригрозили закрытием парка. Как и во многих других случаях, проверка сопровождалась резонансными публикациями с шокирующими заголовками в местных СМИ.

Воздушная тревога

В последние годы объектами коммерческой недвижимости обрастают поля, расположенные вблизи крупных авиаузлов. При этом зачастую ТРЦ возводятся в 300 метрах от линии захода на посадку воздушных судов без разрешения Росавиации. Из-за существующих противоречий и разночтений в градостроительном законодательстве девелоперы просто не утруждают себя направлением материалов в это ведомство. Например, одной из петербургских компаний, развернувшей строительство гипермаркета в окрестностях аэропорта Пулково, теперь придется доказать, что наличие в непосредственной близости от аэропорта магазинов с электронной бытовой техникой не помещает взлету и посадке самолетов в условиях плохой видимости. В свою очередь оппоненты утверждают, что электромагнитное излучение, исходящее от гипермаркета, может привести к искажению данных, передаваемых глиссадным и курсовым маяками, и снизить безопасность полетов.

Нарушая запреты

Многие компании предпочитают не обращать внимания на претензии надзорных органов и требования инициативных групп местных жителей, продолжая строительство, попутно оплачивая штрафы. «Однако при таком раскладе компании-нарушители рискуют столкнуться с проблемами при вводе объекта в эксплуатацию», — замечает адвокат Олег Сухов. Ведь им потребуется надлежащим образом оформить заключение о соответствии данного здания требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и соответствии проектной документации, в том числе, требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Известно множество случаев, когда служба государственного жилищного и строительного надзора проводила проверки строительных объектов девелоперов и выносила следующий вердикт: строительство выполнено с нарушением градостроительных и противопожарных норм и правил, а дальнейшая эксплуатация здания создает угрозу безопасности жизни и здоровью граждан. Со всеми вытекающими из такого вывода последствиями в виде временного запрета на ввод недвижимости в эксплуатацию.