Перспективы ипотечного рынка России туманны

Санкции против российских банков и разгон инфляции уже отразились на желающих взять ипотечный кредит – почти все банки медленно, но последовательно увеличивают ставки. Но доля просроченных долгов пока остается мизерной. В отличие от кризиса 2008 года, заемщикам не страшна и девальвация рубля – в валюте выдается только каждый трехсотый ипотечный кредит. Участники рынка указывают на два тренда. С одной стороны, введенные санкции закрыли российским банкам доступ к западным дешевым деньгам, вынудив возвращать ранее полученные ссуды в существенно подорожавших долларах и евро, а чтобы привлечь ресурсы населения, повышать проценты по вкладам. Это неминуемо приводит к росту ставок и по выдаваемым кредитам, в первую очередь долгосрочным ипотечным.

Вместе с тем многие частные инвесторы, напуганные инфляцией и падением курса рубля, спешат вложить свои тающие на глазах рублевые накопления в один из самых испытанных инструментов – недвижимость. Растущие ставки по кредитам в большинстве случаев их не пугают.

Доллар зеленый – эмблема печали

Отчасти схожая ситуация наблюдалась шесть лет назад – осенью 2008 года. Санкции тогда никто не вводил, но финансовые ресурсы на западных рынках резко подорожали. В итоге отечественные банки, которые много лет без труда брали длинные деньги за границей и под десятки процентов годовых раздавали их здесь потребителям, как образно сказал предприниматель Олег Тиньков, – «перекосило». Жертвами тогда стали и взявшие кредиты в долларах и евро – девальвация рубля существенно увеличила их выплаты. Сейчас части этих проблем удастся избежать, так как практически всегда покупка жилья кредитуется исключительно в национальной валюте. По данным Банка России, за первые восемь месяцев этого года в Северной столице было выдано почти 25,8 тысячи рублевых ипотечных кредитов на 59,5 млрд рублей и всего 28 – на примерно 6 млн долларов. Суммарная валютная задолженность по ипотеке петербуржцев не превышает шести процентов.

«Сделки в валюте носили единичный характер, – отмечают в пресс-службе банка «ВТБ24». – Как правило, они осуществлялись клиентами, которые по роду своей профессиональной деятельности получали номинированный в валюте доход (например – моряки торгового флота). Взявшие валютные кредиты до 2008 года заемщики еще в 2009 – 2010 годах переоформили их в рублевые». Главное – не размер, а длина.

Между тем определенный перекос в финансовой системе уже наблюдается. «Закрытие западных рынков капитала обуславливает дефицит ресурсов у банков, с одной стороны, и высокий спрос на кредиты со стороны корпоративных заемщиков – с другой. В итоге стоимость привлечения денег банками существенно выросла. Дополнительным фактором роста ставок по кредитам выступает стремление банков компенсировать рост потерь по ранее выданным кредитам», – говорит главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.

Такой дефицит ресурсов вынудил многие кредитные организации существенно свернуть или даже полностью отказаться от долгосрочных ипотечных программ: «Балтинвестбанк, как и подавляющее большинство частных банков, не располагает таким же широким доступом к длинным и дешевым деньгам, как системообразующие кредитные организации. Это сказывается, в том числе, и на конечных условиях для заемщика. Поэтому ипотека не является нашим «локомотивным» продуктом», – говорит директор департамента розничных банковских продуктов и методологии Андрей Суровцев.

Имеющие же необходимые финансовые мощности банки повышают ставки. Так, «ВТБ24» только с начала года увеличил их на 1,4 процентных пункта. «Тренд на повышение стоимости кредитных ресурсов сохраняется. До лета следующего года возможна новая волна повышения ставок на 0,5 процентного пункта», – констатирует управляющий директор по ипотеке филиала «ВТБ24» в Санкт-Петербурге Ирина Зуева.

Дмитрий Кириков, возглавляющий Центр ипотечного кредитования филиала «Петровский» банка «Открытие», убежден, что проценты по ипотеке в первую очередь будут зависеть от ставки рефинансирования ЦБ и от геополитической ситуации. С ним солидарна управляющая Северо-Западным филиалом банка «Интеза» Наталья Байнина: «Активные участники рынка уже несколько раз за этот год повысили ставки по ипотечным кредитам, в среднем на 0,5 – 1 процентный пункт. Это вызвано проблемами с заимствованием, а также обесцениванием национальной валюты. Ставки следуют за рынком, поэтому, учитывая общую макроэкономическую ситуацию и увеличение стоимости фондирования для банков, ипотечные ставки будут продолжать расти». Статистика Банка России свидетельствует, что с начала года ставки повысились вовсе не на 1 – 2 процентных пункта. Так, если в январе ипотека в Санкт-Петербурге выдавалась под 9,6 процента годовых, то средневзвешенная ставка за восемь месяцев превысила 12,3. Текущие же предложения составляют от 12 до 17 и более процентов годовых.

Доступное жилье под доступные проценты

В настоящее время ставки на петербургском рынке ипотеки колеблются от 12 до 17 процентов годовых. Так, Сбербанк России готов кредитовать покупку готовой квартиры стоимостью 2,5 млн рублей на 15 лет под 14,75 процента. При условии оформления страховки ставка снижается на целый процентный пункт. На схожих условиях крупнейший отечественный банк выдает кредиты на приобретение строящегося жилья, первоначальный взнос во всех случаях должен составлять десятую часть стоимости покупаемой недвижимости.

Ставка по ипотечным кредитам «ВТБ24» зависит от суммы займа. Так, миллион рублей на те же 15 лет можно получить под 13,85 процента годовых, два миллиона – под 13,35, три – 12,95 и так далее. «Если первоначальный взнос превышает 35 процентов от стоимости жилья, кредит может быть оформлен всего по двум документам, удостоверяющим личность заемщика», – поясняет Ирина Зуева.

Особые программы предлагает правительственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ссуду на приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке на тех же условиях (15 лет, 2 млн рублей) не относящийся к льготным категориям заемщик может получить под 13,45 процента годовых, оформление страховок снижает ставку до 12,25. Еще до 0,5 процентного пункта (а это не менее ста тысяч рублей) могут сэкономить разные социальные категории, кредитование которых субсидируется государством – многодетные или молодые семьи, работники государственных образовательных, научных и ряда иных учреждений, очередники, проживающие в аварийных домах, и многие другие.

Возьмут все

Представители большинства опрошенных кредитных организаций не ожидают роста рынка ипотеки. Так, по мнению Дмитрия Кирикова, объемы кредитования сохранятся примерно на нынешнем уровне, в том числе благодаря традиционному росту продаж недвижимости к Новому году. «В связи со снижением уровня доходов потенциальных заемщиков и общей ситуацией в экономике мы не предполагаем роста рынка ипотеки в ближайшей перспективе», – полагает он.

Пессимистично перспективы рынка оценивает Наталья Байнина: «Уже в конце лета темпы роста замедлились. Согласно статистике АИЖК, причиной этого стали рост ипотечных ставок, снижающийся инвестиционный спрос на жилье и увеличение ставок по депозитам. На наш взгляд, все эти факторы будут и дальше оказывать влияние на ипотечный рынок, что приведет к дальнейшему сокращению его темпов роста как минимум до конца текущего года», – полагает она.

А вот Дмитрий Монастыршин прогнозирует не только сохранение, но и рост рынка жилищного кредитования: «В этом году банки существенно активизировали ипотечное кредитование и ужесточили условия выдачи необеспеченных кредитов. Это связано с сокращением «аппетита» к принятию риска на фоне роста доли просроченной задолженности по кредитам без обеспечения. Со стороны населения мы ожидаем сохранения высокого спроса на ипотеку. Граждане все больше опасаются за свои сбережения, и в таких условиях, а также вместе с ожиданиями повышения ставок, все больше людей предпочитают вложить имеющиеся средства в недвижимость, профинансировав при этом покупку за счет заемных средств», – убежден аналитик.