Российский рынок недвижимости может повторить судьбу туристической отрасли

С этого года застройщики обязаны страховать свою ответственность, однако крупные страховщики отказываются брать их риски, и в этот сектор приходят небольшие компании, готовые страховать застройщиков по низким тарифам. Такие компании смело рискуют, поскольку, скорее всего, не собираются платить, полагают эксперты. Обвалы могут начаться при банкротстве первых же строек.

Как напоминает издание, 1 января 2014 года вступили в силу поправки к закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", которыми застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками. Незастрахованным строительным компаниям запрещено привлекать средства граждан, продавая квартиры в строящихся домах. Теперь, чтобы зарегистрировать в Росреестре договор долевого участия, застройщик должен на выбор предоставить поручительство банка, страховой полис или стать членом одного из обществ взаимного страхования (ОВС).

Поручительство кредитной организации обходится в 2-8% стоимости квартир, и выдавать его имеют право не все банки. Кроме того, получая поручительство, застройщик расходует установленные ему лимиты на кредитование. Чтобы вступить в ОВС, необходимо внести членский взнос - порядка 500 тысяч рублей, а итоговая страховая ставка в отдельных случаях (для особо рискованных строительных проектов) может быть выше 10%, рассказывают на строительном рынке.

При этом крупные страховые компании воздерживаются от заключения договоров страхования c застройщиками, полагая, что этот рынок высокорисковый и неперспективный. "Первое и самое серьезное ограничение для работы с застройщиками - непрозрачность их деятельности. Риск мошенничества по-прежнему высок, и его так же сложно отследить без полноценного комплекта документов", - говорит руководитель департамента по страхованию имущества и автострахования СГ "Уралсиб" Мария Барсова. Некоторые страховые компании вообще не считают риски застройщиков страховыми. "Вероятность наступления рисков по данному виду оценивается как крайне высокая, а следовательно, прогнозируемая, что означает отсутствие природы страхового риска - события, обладающего признаками случайности и вероятности", - говорит представитель СК "Альянс", которая отказалась работать с застройщиками.

Между тем на рынок выходят небольшие страховщики, порой неизвестные в своей отрасли, которые готовы предоставлять услуги по ставке от 0,15% до 2%. Причем прослеживается тенденция снижения тарифов - этот сегмент страхования характеризуется ожесточенной конкуренцией по цене. На рынке очевидна проблема демпинга со стороны малоизвестных страховых компаний и небольших банков, выдающих гарантии, отмечает руководитель департамента андеррайтинга СК МАКС Сергей Печников. В такой ситуации коммерческое страхование - скорее выбор тех застройщиков, которые хотят сэкономить, либо тех, кто готов на фиктивную защиту, чтобы попасть в Росреестр. "До страховщиков доходят не самые лучшие риски, грубо говоря, те, которые не могут получить банковскую гарантию", - полагает гендиректор СК "Цюрих" Игорь Фатьянов.

"Неисправимые оптимисты"

Как констатирует директор некоммерческой организации "Общество страхования гражданской ответственности застройщика" Сергей Пахомов, на рынке преобладают страховые организации, удовлетворяющие минимальным требованиям регулятора по капиталу и собственным средствам. "Могу предположить, что они смело берут подобные риски, потому что в принципе не собираются платить. Другого объяснения просто нет. Те компании, которые дорожат репутацией и финансовой устойчивостью, не стали работать в этом сегменте", - говорит представитель крупной страховой компании.

"Мы таких называем "неисправимые оптимисты", - рассказывает представитель другого крупного страховщика. Среди примеров такого оптимизма - известная по летнему кризису на туристическом рынке компания "Восхождение", которая фактически обанкротилась после того, как о приостановке своей деятельности объявил ряд ее клиентов, в том числе турфирма "Нева". Причем компания страховала не только десятки туроператоров, но и порядка 50 застройщиков из более чем 20 регионов страны, напоминает Сергей Пахомов. Всем им теперь придется страховаться повторно.

По данным Минрегиона России, на 30 июня 2013 года насчитывалось более 800 проблемных объектов жилищного строительства, количество обманутых дольщиков - свыше 80 тысяч человек, объем неисполненных обязательств застройщиков перед ними оценивается в 40 миллиардов рублей.

"Риск застройщиков - чисто финансовый риск, зависящий от устойчивости страхователя (застройщика) и прозрачности бизнеса. Данный сегмент сильно зависит от экономической ситуации в стране. Большое значение имеют уровень доступности кредитов и ликвидность", - говорит Сергей Печников. По мнению заместителя директора департамента андеррайтинга по корпоративным видам страхования СК "Согласие" Михаила Денисова, риск банкротства застройщиков велик настолько же, насколько велик риск кризиса в экономике.

По мнению сотрудника СК АИЖК, обвалы начнутся при банкротстве первых же строек. Типовой панельный девятиэтажный дом в регионе с ценой квадратного метра 30 тысяч рублей при средней площади квартиры 54 кв. м обходится застройщику примерно в 300 миллионов рублей. "Формально страховка выдается в пользу каждого отдельного договора долевого участия, то есть примерно на 1,5 миллиона рублей. Но если стройка встанет, платить придется по всем договорам, заключенным данным застройщиком. Таким образом, страховые выплаты могут составить 300, 500, 700 и более миллионов рублей. Конечно, ни один страховщик такие громадные суммы на себе не удержит", - говорит представитель СК.

"Если не будет никаких кардинальных законодательных изменений, через некоторое время мы увидим ситуацию, подобную той, что произошла в страховании ответственности туроператоров. Один за другим, как карточный домик, посыплются застройщики, а вслед за ними - их страховщики", - замечает представитель одной из крупнейших страховых компаний. Если в страховании ответственности туроператоров лимиты ответственности, как правило, в пределах десятков миллионов рублей, то здесь эти суммы составляют уже сотни и даже миллиарды рублей, отмечает он.

Президент Всероссийского союза страховщиков (ВСС) Игорь Юргенс считает, что регулятору страхового рынка Банку России важно не потерять контроль в этом сегменте, не допустить формирования процессов, которые демонстрировала отрасль туристического бизнеса в последние месяцы. "Совместная работа над правилами страхования ответственности застройщиков с участием представителей ЦБ РФ могла бы дать шанс на разрешение проблем, подходы к которым пока не найдены", - считает он.