Ипотечный вопрос станет ключевым для России

Ипотека стала одной из ключевых проблем финансового кризиса - вчера ее обсуждали и президент, и правительство, и депутаты, и Центральный банк. Практические ответы на два вопроса — как в условиях повышения ключевой ставки ЦБ сохранить выдачу новой ипотеки и что делать со ставшими неоплатными валютными кредитами — властям еще предстоит найти. Пока банки вопреки словам президента повышают ставки по ипотечным кредитам, депутаты предлагают привлечь АИЖК к реструктуризации валютной ипотеки, АИЖК переадресует эту задачу банкам, а ЦБ грозит им же за несговорчивость с валютными заемщиками ограничениями в капитальной господдержке.

Вчера Владимир Путин публично выразил обеспокоенность развитием рынка ипотеки в условиях ослабления рубля. При сохранении ключевой ставки на уровне 17% правительство и ЦБ должны будут подумать о специальных инструментах поддержки ипотеки — как для отдельных категорий россиян, так и в целом, например субсидиями. Также президент напомнил, что для отдельных категорий банковских кредитов (например, военной ипотеки) ставки, на которых банки могут занять под такие активы в ЦБ, были оставлены низкими. Это оставляет банкам возможность продолжать выдавать людям такие кредиты по низким ставкам. Никакую другую ипотеку ЦБ сейчас банкам не рефинансирует. При этом президент рассчитывает, что банки не будут спешить с пересмотром ставок по ипотеке. Этот расчет, однако, не оправдался: со вчерашнего дня банки, в том числе из топ-10 по ипотеке, начали поднимать ставки по ипотеке.

Есть ли способ избавиться от валютной кабалы

Валютные ипотечные заемщики — это обманутые дольщики наших дней: сами все подписали, но не рассчитали риски. Особенность финансовой драмы в том, что место ее действия главным образом Москва, а действующие лица — до недавнего времени вполне успешные люди, полагавшие, что умеют считать деньги

Так, ВТБ 24 повысил ставки в среднем на 2 процентных пункта (п. п.), до 14,95-15,95% (в зависимости от наличия страховки). С сегодняшнего дня аналогичные условия по ипотеке заработают и в Банке Москвы. В Газпромбанке минимальные процентные ставки выросли в среднем на 4,5-5 п. п., до 19-21% годовых. Собеседник "Ъ", знакомый с ситуацией в Сбербанке, сообщил, что с высокой степенью вероятности банк также повысит ставки. "Этот вопрос сегодня обсуждался внутри Сбербанка, но решение не было принято в том числе и с учетом сегодняшних замечаний президента,— говорит собеседник "Ъ".— В то же время Сбербанк — коммерческая организация и должен реагировать на рыночную ситуацию, поэтому обсуждение этого вопроса было решено перенести на завтра". В РСХБ на запрос "Ъ" не ответили, телефоны колл-центра не отвечали. Из топ-10 ипотечных банков ставки также успели повысить Связь-банк — на 10 п. п., до 25-30% годовых, "Дельта-кредит" — на 3 п. п., до 15,25-17,5% годовых. На следующей неделе это планируют сделать Райффайзенбанк, Абсолют-банк и Росбанк (на 4 п. п.).

По словам предправления Абсолют-банка Андрея Дегтярева, если власти предложат банкам механизм субсидирования, банки с удовольствием им воспользуются. "Без этого придется ориентироваться на рыночный уровень ставок",— уверен он. Кроме того, по мнению вице-президента ВТБ 24 Андрея Осипова, в текущих условиях сдержать ставки помогло бы введение новых инструментов льготного предоставления ликвидности: "Можно было бы распространить механизм рефинансирования военной ипотеки в ЦБ по низким ставкам и на остальную ипотеку". Впрочем, в ЦБ заявили, что пока новых инструментов не разрабатывают, а вопрос субсидирования ставок находится в компетенции правительства.

Почему ипотека станет менее доступной

Ставки по ипотечным кредитам постепенно приближаются к отметке в 15%. При этом банки не скрывают, что уже с января 2015 года условия на получение ипотеки будут становиться все более жесткими.

Правительство готово взяться за обсуждение ситуации уже сегодня: ипотечный вопрос может быть поднят на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова. Представитель секретариата господина Шувалова заявил "Ъ": поручение президента будет выполнено, от дальнейших комментариев отказался.

Еще более остро, чем вопрос сохранения выдачи ипотеки, стоит вопрос помощи валютным ипотечным заемщикам — для многих из них долги по ипотеке стали неоплатными. Президент этот вопрос вчера не обсуждал. Но по нему высказались представители ЦБ. Зампред ЦБ Михаил Сухов на заседании комитета Госдумы по бюджету и налогам предупредил банки, что неразумное поведение с ипотечными заемщиками может повлиять на их возможность получения капитальной господдержки от государства. Кроме того, повышение ключевой ставки не должно быть всегда основанием для роста платежей по ипотеке для тех людей, у которых кредит взят по плавающей ставке, предупредил он. Впрочем, помогать валютным заемщикам непосредственно сам ЦБ не собирается.

Вопрос возможной реструктуризации валютной ипотеки был предметом обсуждения и в комитете Госдумы по финрынку. Обсуждался вариант привлечения к проблеме АИЖК, у которого уже был опыт реструктуризации ипотечных кредитов в кризис 2008-2009 годов. Однако АИЖК выступило категорически против этого. "Агентство не видит необходимости помогать валютным заемщикам, ведь долгое время их платеж был ниже, чем у рублевых заемщиков. Значит, они получали материальную выгоду и за счет нее должны были сформировать некий резерв на валютные риски",— сообщил гендиректор АИЖК Александр Семеняка. В такой ситуации ход может быть дан другой идее. По словам депутата Госдумы Анатолия Аксакова, сегодня комитет может рекомендовать к внесению поправки в закон об ипотеке по созданию каникул (ориентировочно два-три месяца), в течение которых банки и ипотечные заемщики должны найти компромисс. В это время они не смогут обратить взыскание на залог.

Рынок жилищных ссуд урегулируют полностью

На рынке ипотечного кредитования скоро может не остаться серых сегментов. Как стало известно "Ъ", под контроль ЦБ могут попасть ипотечные компании, в отличие от банков выдающие населению не кредиты, а займы на покупку жилья. Их предлагается приравнять к профессиональным участникам кредитного рынка наравне с микрофинансовыми организациями (МФО) и тем самым в будущем вывести из тени

По оценкам АИЖК, по данным на 1 ноября, непогашенные ипотечные кредиты в иностранной валюте имеют около 25 тыс. заемщиков, из них около 4,6 тыс. просрочили платежи по кредитам на срок 90 дней и более. Задолженность по валютным ипотечным кредитам составляет 117 млрд руб. в рублевом эквиваленте (3,5% всего объема задолженности по ипотечным кредитам), из которых 14,2% — задолженность, не погашенная в установленный договором срок. Основная часть валютной ипотеки сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге. Средний размер валютного кредита составляет 10,9 млн руб. (в Москве — 19 млн руб.), что в 6,4 раза выше среднего размера ипотечного кредита в рублях.

Как неофициально признают банкиры, большинство крупных банков при желании способны самостоятельно справиться с проблемой рефинансирования валютных кредитов, предоставив заемщикам годовые кредитные каникулы, за которые и курс может стабилизироваться. Из топ-10 банков по объему валютной ипотеки только в Банке Москвы заявили, что готовы ввести "платежные каникулы" на срок до 12 месяцев, в течение которых можно погашать от 30% до 60% от стандартного ежемесячного платежа. В ВТБ 24 готовы в индивидуальном порядке рассмотреть возможность льготной ставки по кредиту как в рублях, так и в валюте. В Сбербанке готовы предложить рефинансирование валюты в рубли при соблюдении определенных критериев, каких не уточняется. В Газпромбанке сообщили, что планируют определить некий средний валютный курс для рефинансирования в рубли, но при этом ставка будет соответствовать новым рыночным реалиям.