Эксперты считают, что недвижимость будет дорожать в рублях и дешеветь в валюте

Согласно индексу настроения рынка недвижимости Москвы, составленному компанией NAI Becar на основе опроса экспертов, 67% респондентов уверены, что в 2015 году долларовые цены на жилье в столице снизятся до 30% в зависимости от качества и стадии проектов. По мнению опрошенных, долларовые ставки аренды в офисном и торговом сегментах снизятся в среднем на 30-35% и 20-25% соответственно. Опрос проводился на ежегодной встрече клиентов и партнеров NAI Becar в Москве, которая в этом году получила название «Что год грядущий нам готовит? Плюсы и минусы отдаления от Европы».

По оценкам NAI Becar, несмотря на то, что рублевые цены на жилье в Москве за 2014 г. выросли на 23% (к дек. 2013 г.), в долларах они упали на 26% (к дек.2013 г.). Краткий экскурс в историю, составленный аналитиками компании, показывает, что в августе 1998 г. цена 1 кв. м на первичном рынке в среднем составляла $1 150, а к декабрю 1999 г. она упала на 46%, до $620. К показателям 1998 года рынок вернулся только через 5 лет, в 2003 году. Перед следующим кризисом, в августе 2008 г., «квадрат» стоил $6 100 (это рекордный максимум долларовой цены, который не побит до сих пор). К июню 2009 г. его стоимость снизилась до $3 900.

Текущая ситуация на рынке вызвала падение долларовой цены квадратного метра жилья на 26% (к дек. 2013 г.) и составила в декабре 2014 $3 800 за кв. м. Цена на жилье в рублях вроде бы уже достигла пика в ноябре 2014 года в размере 197 тыс. рублей и начала снижаться (падение составило 3%), но в начале декабря вновь стала возрастать, новый ценовой максимум на конец первой декады находится на уровне 205 тыс. руб. за кв.м. жилья.

Когда можно ожидать стабилизации рынка в текущих условиях? Большинство экспертов (63% респондентов), опрошенных NAI Becar, полагает, что сегмент жилой недвижимости начнет восстанавливаться в среднем через 18 мес., но точно не ранее чем через 12 мес. Однако специалисты компании NAI Becar считают, что рынок достигнет дна уже через 6-9 месяцев и затем планомерно начнет восстанавливаться.

Больше времени для восстановления потребуется торговой недвижимости – в среднем 21 месяц по мнению респондентов, хотя в этом сегменте девелоперы еще не почувствовали значительного снижения ставок. Что касается офисной недвижимости, московский рынок офисов класса А и В, где за последний год долларовые ставки упали на 10-15%, начнет восстанавливаться только через 23 месяца по мнению опрошенных.

На вопрос, какими будут максимальные ставки капитализации в рублях на рынке коммерческой недвижимости в следующем году, респонденты ответили следующее: для бизнес-центров ставка капитализации станет 10-12% (увеличится на четверть по сравнению с текущим значением), для ритейла 11-12% (на 15-25% больше по сравнению с текущим значением), в складском сегменте ставка составит 12-15% (увеличится на треть по сравнению с текущим значением).

Как показывает исследование, конъюнктура не способствует инвестиционной активности. Объем инвестиций во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости упал в 2014 году на 44%.

Сергей Воронин, генеральный директор Forum Properties, прогнозирует, что при росте доллара до 60 рублей и уровне инфляции в 7-8%, доходность офисного сегмента в рублях до 2018 года составит 16-18%, что, казалось бы, звучит оптимистично. Но тот же показатель в валюте достигнет всего 2%. Эти цифры говорят о том, что инвесторам имеет смысл внимательнее отнестись к существующим на рынке инвестиционным проектам российской недвижимости и инфраструктурных проектов. «Выражаю надежду на серьезные изменения в экономической политике государства, которые позволят гарантировать инвестору 10-12% годовых в валюте, тогда можно будет рассчитывать на оживление рынка», - подчеркнул Сергей Воронин. Сейчас рынок недвижимости переходит на работу в рублях. 80-85% арендаторов бизнес-центров имеют рублевую доходность, соответственно, практически все новые запросы по аренде в офисных проектах приходят в рублях. На рынке жилой недвижимости, где также присутствует Forum Properties, аналогичная ситуация: более 80% покупателей имеют доходы в рублях.

Если говорить об азиатских инвесторах, тема которых активно обсуждается последнее время, то, по мнению Советника Генерального директора телеканала РБК Михаила Борзина, Mipim Asia 2014 показал, что надежды на быстрые деньги с их стороны не оправдалась. Азиатский рынок мыслит другими географическими и временными горизонтами и первый урок, который необходимо вынести из этого кризиса - необходимость создания стабильных, долгосрочных проектов. Хотя, очевидно, что под влиянием момента наши девелоперы будут работать по обратной схеме - быстрее построить и быстрее продать. Особенно этот тренд будет наблюдаться в сегменте жилья.

Александр Шарапов, президент NAI Becar, считает, что инвесторы будут ждать не только стабилизации рубля, но и того момента, когда рынок достигнет дна. Тогда они начнут покупать объекты недвижимости и будут делать это так же жадно, как и в 2003-2004 гг. На росте рынка в Россию через 4-6 лет снова придут крупные фонды, как это случилось в 2006-2007. Пока же и иностранные и российские инвесторы сосредоточат свои взгляды на других странах. Например, в Северной Америке, Западной Европе и Азии есть проекты с доходностью до 20%. Но вкладываться в них лучше с привлечением местного партнера или компаний, имеющих опыт работы на этих рынках. Такова позиция и компании NAI Becar, которая на правах партнера готова соинвестировать собственные средства, отвечая за успех сотрудничества не только репутацией, но и непосредственно капиталом даже в кризисные времена. Примерами подобных инвестиций в 1998 и 2008 годах может служить покупка и реновация бизнес-центров «Бекар» и «Нобель», ТЦ «Смайл», приобретённых компанией в рамках проекта соинвестирования, отели среднесрочного проживания Vertical, проекты multii-family в США и Лондоне.

NAI Becar – одна из немногих компаний, имеющая опыт и компетенцию не только в коммерческой недвижимости, но и в сфере инфраструктурных проектов. «В топ самых привлекательных проектов в России, с точки зрения инвесторов, войдут транспортно-пересадочные узлы, - считает Александр Иерусалимов, вице-президент NAI Becar. - В первую очередь за счет того, что московские власти осознают важность подобных проектов и стремятся сделать их доходнее. У нас есть опыт, знания структурирования проектов в рамках ГЧП и мы готовы выступать совместно с партнерами не только консультантом, но и девелопером, отвечая за реализацию проектов, а также вкладывая в них собственные средства».

Безусловно, снижение темпов роста экономики и санкции оказали влияние и на рынок управляющих компаний. «Арендаторы стали сдержаннее и консервативнее в принятии решения о расширении своих площадей, - говорит Виктор Козин, исполнительный директор NAI Becar. - Снижение спроса со стороны арендаторов на дополнительные помещения привело к увеличению вакансий в офисной, торговой, складской недвижимости. Низкий процент заполняемости объектов заставляет собственника экономить на эксплуатации, но, с другой стороны, это стимулирует их привлекать

профессиональные управляющие компании. В 2015 году будут востребованы те компании, которые пойдут навстречу арендатору и предложат наиболее гибкие и интересные предложения. Предоставляя сегодня заказчику услуги, мы прекрасно понимаем, что в определенный момент, в силу финансовых трудностей, он будет вынужден отказаться от сотрудничества. Мы заранее продумали пакетные услуги, которые при изменении экономической ситуации смогут удовлетворить наших клиентов и готовы предложить их уже сейчас».

Кроме того, по-прежнему остается привлекательным сегмент апартаментов. Руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров отмечает, что долларовые цены будут падать и дальше, что является плюсом для покупателей, в первую очередь покупающих в валюте, и для инвесторов, которые хранят свои сбережения в валюте. В настоящее время на рынке апартаментов сложилась уникальная ситуация: несмотря на падение курса доллара, интерес к этому сегменту продолжает расти и это обоснованно. В среднем по рынку 1 кв. м апартаментов обходится покупателю на 10-25% дешевле, чем первичное жилье, офисов – на 10%. С помощью услуг профессиональной УК сдача апартаментов в аренду может приносить более 8% годовых, плюс растет рыночная стоимость апартаментов, что позволяет в совокупности добиться безрисковой доходности порядка 15-20% годовых. В итоге апартаменты окупаются значительно быстрее, чем квартиры. Например, NAI Becar в своем проекте The Loft Club предлагает продажу офисов с долгосрочными арендаторами. Это направлено на привлечение частных инвесторов, стремящихся получить безрисковую доходность в 9-10% годовых в год за счет сдачи в аренду. А цена - одна из самых низких среди аналогичных проектов на рынке Москвы.