Эксперты проанализировали рынок недвижимости Чехии

Период с 2008 по 2012 гг. оказался непростым для чешского рынка недвижимости. Покупательский спрос упал, обанкротились несколько крупных строительных компаний и агентств недвижимости. Впрочем, рынок не обрушился, цены несколько снизились, но остались достаточно стабильными в силу того, что изначально они не были сильно завышены, как это было в Испании, Италии, Болгарии.

В 2013 году на рынке Чехии наблюдалась посткризисная стабилизация, а в 2014 году – оживление активности и слабый рост цен в ряде сегментов. Это было связано, прежде всего, с общим улучшением экономической ситуации в стране, а также резким снижением стоимости ипотечных кредитов. В Чехии на сегодняшний день одна из рекордно низких кредитных ставок на приобретение недвижимости – она составляет 2,5% годовых.

Не менее важным фактором стало и то, что в результате кризиса на рынке остались только проверенные игроки. Многие девелоперские проекты сменили своих собственников, за счет чего сильные девелоперы расширили свои портфолио. Кроме того, застройщики и финансирующие их банки стали в своих ожиданиях более сдержаны и меньше спекулируют своими проектами.

Рост спроса

Но главным трендом прошлого года стал резкий рост спроса на жилье. «Причиной роста активности на рынке является аккумуляция спроса за «мёртвый» кризисный период снижающихся цен, которые тормозили развитие. Кроме того, второй год подряд росло количество готовых квартир, что является важным сигналом о позитивном состоянии рынка», - полагает директор компании Lexxus Петер Вишневски.

Рост спроса, естественно, пробуждает рост цен, который за последний год приблизился к отметке 3% – 5%. Несмотря на это, участники рынка отмечают, что Чехия предлагает очень выгодные для инвесторов условия покупки жилья, цены на которое значительно ниже аналогичных предложений в Италии, Германии, Испании и других странах.

Стоимость

Стоимость недвижимости в Чехии различается и варьируется в зависимости от региона. Недвижимость на западе страны отличается существенно более низкими ценами. В Карловарском и Устецком краях проще всего найти недорогую квартиру или дом. Надо, конечно, понимать, какого уровня будет это жилье, но тем не менее. К примеру, квартира в городе Теплице площадью 70 кв. м будет стоить порядка 12 000 евро. Квартиру площадью 55 кв. м недалеко от Карловых Вар можно приобрести за 20 000 евро. Это всегда старый жилой фонд. Частные дома, впрочем, стоят несколько дороже.

Цена квадратного метра в столице также зависит от месторасположения и варьируется от 1 600 евро/кв. м в районе Праги 8 и 9 до 5 227 евро/кв. м в Праге 1. Стоимость квадратного метра в центральных районах Праги 2 и 3 в старых домах составляет 2 500 – 3 200 евро/кв. м. В отремонтированных домах – около 3500-4500 евро/кв. м.

«Несмотря на дешевизну чешского квадратного метра по сравнению с аналогичными западно-европейскими предложениями, считаю эти уровни справедливыми. Этому способствует и разумная политика банков, которые держат процентные ставки на минимальном уровне», - поясняет Радек Брила из компании TEAM realitnнch maklйřů.

Новостройки

В связи с дешевизной и низкими ставками по кредитам в прошлом году заметно выросли объемы продаж недвижимости. Лучше всего продавались новые квартиры в Праге. По последним данным Чешского статистического управления, в Праге, где сосредоточены основные проекты новой недвижимости, было продано в прошлом году более 5,6 тысяч новых квартир. «Это уровень предкризисного 2007 года, когда строительство жилья находилось на своем пике. Помимо столицы, высокий уровень продаж был отмечен во втором по величине городе страны – Брно, где было реализовано около 800 новых квартир», - говорится в отчете ЧСУ за декабрь 2014 года.

Кооперативные квартиры

Позитивная динамика наблюдалась и в сегменте кооперативного жилья, где увеличение продаж составило 7%. «Это следствие того, что долю кооперативной квартиры теперь, согласно новому Гражданскому кодексу, возможно заложить в банке», - говорит Павла Козакова из пресс-службы банка Českб spořitelna. Согласны с ней и эксперты, которые отмечают в целом позитивное влияние принятия нового ГК на рынок недвижимости. Из наиболее значимых его инноваций отмечаются усиление позиций арендатора, позитивные изменения в области закрепления прав собственности и охраны покупателя жилья.

Супердешевые проекты

Главным феноменом на чешском рынке недвижимости 2014 года стали так называемые супердешевые проекты. «Между застройщиками страны в прошлом году произошла самая настоящая ценовая война, - цитирует слова аналитика консалтинговой компании DTZ Майкла Эндрю журнал Forbes. - Девелоперы соревновались в том, кто предложит более выгодный вариант и самую низкую цену. Почти 90% всех проданных квартир в Праге составили квартиры, предлагаемые как раз в рамках супердешевых проектов».

«Сегодня эти квартиры уже стоят меньше, чем жилье в региональных центрах Чехии», - подтверждает слова Эндрю генеральный директор одной из крупнейших строительных компаний ЧР Ekospol Эвжен Корец. По данным ЧСУ, реализация супердешевых проектов привела к снижению средней цены квадратного метра столичного жилья с более чем 60 тысяч крон в 2012 году до 55 тысяч в конце 2014 года.

Супердешевые квартиры – это особый вид жилья. Это не готовые к заселению квартиры в удаленных районных Праги. Материалы для строительства таких проектов используются самые дешевые.

Маркетинговым evergreen'ом были в прошлом году скидки. В частности, в самом дешевом сегменте скидки предлагали более 70% проектов. А самыми популярными квартирами оставались 2-х и 3-х комнатные, площадью около 80 м2 с балконами или террасами с выходом в гостиную, гардеробной, кладовкой и гаражом. Оставались популярными и студии, где кухня по планировке связана с гостиной, за исключением недвижимости больших размеров в исторической части города или виллах. Сейчас речь не идет о супердешевых проектах, потому как там не бывает ни таких метражей, ни балконов.

Иностранцы

Отличительной чертой 2014-го года стало возобновление роста покупок недвижимости, осуществленных гражданами иностранных государств. «Зарубежные клиенты покупали, в основном, новостройки, на которые пришлось более 90% спроса со стороны иностранцев. Есть и характерная для последнего времени тенденция: иностранцы начали больше инвестировать в недвижимость, то есть покупать с перспективой получения прибыли, а не просто для собственного пользования. По моей оценке, годовой доход от жилой недвижимости составляет от 4% до 8%. География предпочтений покупателей варьируется в зависимости от типа недвижимости. Коммерческие объекты смотрят и покупают по всей Чехии. Жилую недвижимость для собственного проживания или сдачи в аренду традиционно подбирают в Праге, Карловых Варах, Марианске-Лазне. На эти три основных направления по-прежнему приходится 98% покупок», - поясняет директор компании «SMART TAX & REALTY» Максим Вихорев.

Прогноз на 2015 год

Аналитики и участники рынка полагают, что из-за низких ипотечных кредитов недвижимость Чехии в ближайшем будущем продолжит дорожать. «В новом году мы ожидаем роста стоимости квадратного метра жилья в Чехии, но не более чем на 10 процентов», - утверждает Павла Козакова из Českб spořitelna.

Ожидается и увеличение объема продаж. «Наш прогноз – рост рынка на 1,9% в 2015 году и на 2,1% в 2016-м. Исключением станет Прага, где будет продано на 6,1% в следующем и на 4,2% больше квартир в 2016 году», - прогнозирует экономист Йиржи Завадил.

Таким образом, рынок недвижимости Чешской Республики и в следующем году сможет предложить покупателям большой выбор разнообразных объектов. В то же время широкий диапазон цен позволяет говорить о нем, как об одном из самых доступных и перспективных рынков в регионе Центральной и Восточной Европы. Несмотря на то, что цены на жилье продолжат расти в ближайшие годы, чешская недвижимость продолжит привлекать своими низкими, относительно многих стран Западной Европы, ценами и оставаться выгодным объектом для инвестиций.