Как работает ипотека в России

Ипотечным кредитованием в нашей стране, по данным Ассоциации российских банков, занимаются более 160 кредитных организаций. При этом собственные ипотечные программы разрабатывают лишь около 20 из них. В основном это либо крупные банки с государственным участием, либо "дочки" иностранных банков. Они либо предлагают кредиты на покупку готовой квартиры, либо выдают деньги на ее покупку в недостроенном доме. Порядка 140 банков работают по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

АИЖК было создано правительством в 1997 году. Постановлением #1010 от 26 августа 1996 года агентству была поставлена задача привлечь внебюджетные средства для развития ипотечного кредитования в России. Уставный капитал в размере 80 млн руб. агентству оплатило правительство, эти средства АИЖК использовало для покупки кредитов у банков. Банки заключали с агентством либо с его филиалами соглашение о сотрудничестве. Внебюджетные средства привлечь не удалось, и фактически АИЖК не функционировало. С 1997 по 2002 год агентство выкупило лишь около 60 кредитов.

В 2002 году в АИЖК пришла новая команда во главе с Александром Семенякой. Была разработана основа сегодняшних стандартов выдачи ипотечных кредитов, а также сама система работы с партнерами АИЖК в регионах. Так, согласно ей, банк или другой кредитор выдает кредит и оформляет ипотечную закладную. Затем продает ее региональному оператору, который формирует из них пул и продает его АИЖК. В 2002 году стандарты агентства подразумевали кредит на 20 лет под 18% годовых в рублях.

Региональные операторы, которые выдают кредиты по стандартам АИЖК, как правило, пользуются поддержкой региональных органов власти, в том числе и финансовой. 50% такого оператора принадлежит местным органам власти. Они заключают с АИЖК соглашения о поставках закладных и берут на себя работу с местными банками. Кредиты первоначально выкупаются на баланс оператора по поручению и с гарантией АИЖК об их выкупе. После заключения между агентством и оператором рамочного соглашения составляются дополнительные документы. В них фиксируются конкретные объемы и сроки поставки закладных, а также обязанность агентства выкупить эти объемы у операторов.

Такая схема сегодня функционирует на территории 78 субъектов федерации. По данным АИЖК, количество участников общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования превышает 200. В нее входят банки, региональные операторы, сервисные агенты, страховые и оценочные компании. По данным агентства, наиболее активно ипотека развивается в Башкирии, Самаре, Вологде, Новосибирске и Алтайском крае. В этих регионах выдача ипотечных жилищных кредитов уже поставлена на поток.

Этот поток агентству удалось сформировать только за счет господдержки, средства на которую выделяются из бюджета как раз с 2003 года. Агентство использует государственные гарантии по своим облигациям, первый выпуск которых состоялся в 2003 году. Деньги, получаемые от размещения, АИЖК использует для выкупа у своих партнеров кредитов, выданных по его стандартам.

В 2003 году АИЖК изменило свои стандарты, снизив ставку с 18% до 15% годовых в рублях и увеличив срок кредитования до 27 лет. Кроме заимствования средств на рынке с использованием государственных гарантий агентство планирует привлекать деньги, выпуская ипотечные ценные бумаги. Из выкупленных закладных АИЖК формирует залоговое покрытие и уже в этом году планирует начать выпускать под него ипотечные ценные бумаги. Имеющийся у агентства пул кредитов составляет сейчас порядка 7 млрд руб.

Пока АИЖК является единственным оператором ипотечного рынка, выкупающим кредиты у мелких первичных кредиторов. Однако в концепции развития агентства на 2006-2010 годы заложено условие, что при появлении других операторов ипотечного рынка АИЖК уйдет с рынка выкупа кредитов и перейдет только на выкуп ипотечных ценных бумаг у банков. По расчетам АИЖК, реализация такого сценария возможна уже к 2008 году. К этому моменту, по мнению агентства, крупные банки вместо АИЖК будут выкупать у операторов ипотечные закладные, аккумулируя пул ипотечных кредитов для выпуска ценных бумаг. Агентство, в свою очередь, намерено перейти к выкупу у банков некоторых траншей ипотечных ценных бумаг, выпущенных под сформированные пулы.

Дата публикации: 15:17 30 мая 2005

Источник: bpn.ru