Осень может принести 30-процентное подорожание недвижимости

Петербургские застройщики ожидают очередного "оживления" на первичном рынке жилья. Застывшие на среднем уровне в $1069 за квадратный метр цены на недвижимость могут, начиная с осени, вырасти на 30%.

Главной причиной возможного удорожания жилья строители называют изменившиеся правила игры на рынке после вступления в силу с 1 апреля 2005 года закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Закон, по мнению застройщиков, дает дольщику чрезмерно широкие права, среди которых - право в одностороннем порядке в любой момент забрать вложенные в строительство средства, да еще и с процентами. Правда, закон не оговаривает сроков, в которые застройщик обязан вернуть дольщику деньги. Но сам факт существования этой нормы заставляет участников рынка настраиваться на худшее.

"Это одна из главных мин, заложенных в законе, - отмечает генеральный директор агентства недвижимости "Бекар" Алексей Бегунов. - Летом прошлого года мы пережили банковский кризис и увидели, какие последствия для банка может иметь негативная информация в прессе. То же самое может случиться со строительными компаниями. Предположим, на любом из этапов строительства в прессу просачивается информация о "ненадежности" компании. Значительная часть дольщиков бросается забирать свои деньги. Естественно, компания не может выплатить сразу все и всем. Это только убеждает остальных дольщиков, не поверившим первым слухам, что компания действительно на грани кризиса. В результате все дольщики пытаются вернуть свои деньги, а слухи о ненадежности компании становятся чистой правдой".

По новому закону застройщик вправе привлекать средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, а также после публикации проектной декларации. С первыми двумя документами строителям все ясно и привычно. Но вот последнего - проектной декларации - раньше не существовало вообще. Участники рынка пока весьма смутно представляют, как его составлять и где регистрировать. В самом законе об этом не сказано ни слова, но привлечение средств дольщиков без декларации невозможно. Парадокс, по мнению строителей, заключается в том, что наиболее уязвимыми станут самые крупные компании, в портфеле которых множество проектов с участием сотен дольщиков. Многократно возросшие риски заставят строителей искать лазейки в обход сложившейся практики долевого строительства.

Один из путей обойти ставшее "скользким" законодательство застройщики увидели в повторении опыта производителей алкоголя. Назовите водку "напитком безалкогольным на натуральном природном сырье", и ограничения закона о рекламе оказываются бессильными. В качестве "березовых брунек" предстоит оказаться дольщикам, которых в договоре попросту перестанут называть "дольщиками".

По мнению президента ИС ФПГ "РОССТРО" Александра Макарова, Конституция, Гражданский и Жилищный кодексы "предполагают свободу договорных отношений", а закон о долевом строительстве не является единственно возможным и правильным. "Отношения застройщика с партнером по инвестированию могут быть выстроены на разнообразной договорной основе, - считает Макаров. - Партнер будет называться не дольщиком, а, к примеру, соинвестором, облигационером, векселедержателем, кооператором или совладельцем компании".

Впрочем, универсального способа обойти закон у строителей пока нет. "Как вариант мы будем заключать предварительные договоры купли-продажи, принимать инвестиции в иных незапрещенных формах. Скорее всего, придется создавать отдельные юридические лица под каждый новый проект. Вероятно, придется указывать в договорах и гораздо более длительные сроки строительства объекта", - предполагает генеральный директор компании "Петербургстрой Skanska" Виталий Вотолевский. Кроме того, пояснил вице-президент холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Антон Евдокимов, договор предварительной купли-продажи не является договором долевого участия, а значит "предварительно" купленные квартиры не облагаются НДС. Введение 18-процентного налога, который теперь придется выплачивать дольщикам, - еще один явный минус нового закона. Времени на создание новых схем у строителей остается немного. "Проекты, на которые распространится новый закон, будут запущены не ранее осени 2005 года. То есть не ранее чем через полгода первые проекты достигнут этапа, на котором нужно будет привлекать средства дольщиков. Причем компании, имеющие хоть какой-то резерв средств, будут выжидать до последнего, в надежде предварительно увидеть опыт других застройщиков", - прогнозирует генеральный директор ООО "Строительная компания "Петербургская Недвижимость" Василий Селиванов.

Долгожданный закон о долевом строительстве не обнадежил, а дал повод прогнозировать увеличение рисков и уменьшение емкости рынка. По прогнозам застройщиков, теперь им удастся возвести только 20-30% домов за счет привлечения средств физических лиц. Остальное строительство придется вести за счет кредитных ресурсов, а квартиры в новых домах будут выставляться на продажу после оформления жилья в собственность застройщика. Все это приведет, по мнению строителей, к повышению стоимости нового жилья примерно на 30% в течение года. Помимо этого, увеличение рисков заставит строителей закладывать в стоимость квартир резервы на случай выхода части дольщиков из проекта. Что очевидно также не приведет к удешевлению жилья.