Деваться некуда, ставки снизятся

Ипотечный кредит и ипотечные ценные бумаги - близнецы-братья. Одно без другого существовать не может по определению. Но в России, как известно, может быть все. Вот и в ипотеке: кредиты есть, а бумаг нет. При этом, что такое ипотечный кредит, граждане в общих чертах представляют себе довольно неплохо. А вот ипотечные бумаги для большинства - "терра инкогнита".

Очень скоро настоящие ипотечные бумаги появятся на рынке, и их ценой россияне будут интересоваться так же, как курсом доллара или темпом инфляции. Ведь их рыночная стоимость будет диктовать величину ставки ипотечного кредитования.

Какое дело ни затевай - для него нужны деньги. В равной мере это относится и к ипотеке, с которой связывают главные надежды на решение жилищной проблемы. Она тоже требует денег, и немалых. Причем, было бы хорошо, если бы они доставались подешевле, тогда вся ипотека станет доступнее большему числу людей. Чтобы насытить ипотеку деньгами, еще полтора года назад в России был принят закон об ипотечных ценных бумагах. А чтобы сделать весь механизм более выгодным для заемщиков, документ был недавно усовершенствован в рамках известного пакета из 27 законов. Главное новшество заключается в исключении покрытия ипотечных ценных бумаг из конкурсной массы при банкротстве кредитной организации. Мы попытаемся перевести эту фразу с птичьего языка юристов на доступный русский и хотя бы примерно оценить, как изменение закона может, в конце концов, сказаться на покупке жилья.

Без бумажки банк букашка

Разговор начнем с вопроса о том, зачем нужны ипотечные бумаги и каким боком они касаются населения. И в самом деле, граждан в ипотеке интересуют не бумаги, не какие-то облигации, а кредиты, займы. Их дает банк. А откуда он их берет? Представление о банке как о ростовщике, который выдает в долг под проценты свои кровно нажитые, в корне неверно. Своих денег у подавляющего большинства российских банков нет, точнее, почти нет. Собственные средства банка средней руки составляют порядка 1 млрд рублей. Цифра внушительная, но в обороте кредитной организации она занимает ничтожную долю. Если говорить языком аналогий, то банк скорее напоминает трансформатор. Это организация, которая берет средства из одних рук и передает их в другие. За посреднические услуги получает комиссионные, тем и живет. Одалживает у коллег, занимает в различного рода фондах, а в основе всего лежат деньги частных вкладчиков, то есть наши с вами депозиты. Обратите внимание - вы слышали хоть об одном застрели! вшемся владельце разорившегося банка в новой России? А с чего? Свою "мелочь" они успевают спасти и теряют не свои. Другое дело - частные вкладчики. Вот их трагедиям нет числа.

Один из недостатков сегодняшних банковских ресурсов - они не годятся для ипотеки. Срок погашения нормального ипотечного кредита составляет 15 - 20 лет. А на депозит люди кладут деньги на относительно короткое время. Проходит полгода, год, от силы два года, и граждане требуют их обратно. А откуда их взять, если они уже отданы под ипотеку? Конечно, есть надежда, что придут новые вкладчики, и в расчете на них банки выдают кредиты. В результате выстраивается если не пирамида, то карточный домик, готовый каждую секунду рухнуть, поскольку по закону вкладчики имеют право потребовать свои деньги в любой момент. Дело это рискованное, и из осторожности кредитов выдается немного.

Существует даже мнение, что излишние банковские строгости с проверкой платежеспособности заемщиков отчасти объясняются недостатком средств для предоставления кредитов. Признаться, что тебе нечего выдать - серьезный удар по имиджу респектабельного учреждения. А сказать, что я и готов бы тебе выделить кредит, да не уверен, что он тебе по зубам, - это удобный способ регулировать поток клиентов. Возможно, что когда у банков появятся в достаточном количестве деньги, то придирчивость к заемщикам существенно снизится.

Развязать затянутый узел призваны ипотечные облигации. Предполагается, что банки будут выпускать их на длительный срок, сравнимый с периодом кредитования. К примеру, на 10 лет. Общая стоимость облигаций должна приближаться, но не превышать объема выдаваемых кредитов. В обмен на бумаги банк получает деньги и передает их дальше в виде кредитов. После этого заемщик постепенно возвращает банку долг и проценты, а тот в свою очередь соответственно переправляет их на погашение облигаций и выплату дохода по ним. Ясно, что проценты по кредиту будут всегда чуть выше, чем доходность облигаций, иначе работа банка убыточна. Банкиры говорят об этом так: стоимость ресурсов диктует им ставку кредитования. Отсюда просматривается основной путь к снижению ставки ипотечного кредитования - это удешевление заемных ресурсов банка, то есть уменьшение дохода по облигациям.

Надежность - те же деньги

Любой обладатель финансовых ресурсов, желающий поместить их куда-либо для приумножения, постоянно находится перед выбором между надежностью и выгодой. Чем больше опасность, что средства не вернутся, тем выше предлагаемая прибыль, и наоборот. Если согласиться, что время - деньги, то не менее справедливо утверждать, что и надежность - тоже деньги.

Ипотечные бумаги представляют собой один из самых надежных способов вложения финансов. Их обеспечением служит то жилье, которое куплено на ипотечный кредит. Если вдруг заемщик откажется возвращать долг, заложенное имущество будет продано на аукционе, а вырученные деньги пойдут на погашение облигаций. Высочайшая надежность дает возможность реализовать эти бумаги под минимальный процент и тем способствует снижению стоимости кредита.

Однако помимо заемщика в цепочке возврата денег есть еще одно ненадежное звено - сам банк. В случае его банкротства принадлежащее ему имущество будет распределено между всеми, кому он должен. В том числе будут распределены и те деньги, которые должны вернуть банку заемщики ипотечных кредитов. При дележе наверняка денег на всех не хватит, и владельцам облигаций вернут не всю сумму. У них возникнут потери.

Чтобы этого не произошло, в закон об ипотечных ценных бумагах внесено упомянутое в начале изменение. Исключение ипотечного покрытия из конкурсной массы означает, что возвращаемые заемщиками ипотечных кредитов деньги будут распределяться не между всеми кредиторами банка, а только среди владельцев облигаций. Тем самым закон дает им дополнительные гарантии полного возврата денег. Если хотите, то новый закон это еще одна "приманка", которая позволяет выпускать облигации при чуть меньшей доходности и, как следствие, выдавать кредиты чуть дешевле.

Еще 0,5% в копилку доступности

Банкиры единодушно приветствуют принятие поправок в закон об ипотечных ценных бумагах, но вероятные последствия прогнозируют осторожно. К примеру, во "Внешторгбанке" позитивно оценивают все внесенные изменения. Однако исключение ипотечного покрытия из конкурсной массы там квалифицируют не как инструмент повышения надежности ипотечных бумаг, а как меру, позволяющую закону полноценно заработать. Начальник управления ипотечных кредитов банка Анатолий Печатников говорит: "В целом, закон должен привести к снижению ставок фондирования долгосрочных ипотечных операций, что, в том числе, скажется на снижении процентных ставок за пользование кредитами для заемщиков. В то же время, на сегодняшний день достаточно сложно оценить спрос на такие рублевые инструменты привлечения средств. Пока, по нашей информации, все участники рынка планируют проведение эмиссий за рубежом, где подобные финансовые инструменты уже апробированы".

Примерно в том же ключе комментирует закон руководитель управления розничного кредитования КБ "МИА" Сергей Гордейко: "Исключение ипотечного покрытия из конкурсной массы - один из ключевых факторов повышения инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг, что в свою очередь создает возможности для снижения стоимости заимствований при их размещении".

Однако представители банков уклоняются от того, чтобы хоть как-то наметить размеры возможного снижения ставки кредитования. И их можно понять: назвать цифры - значит взять на себя по крайней мере моральное обязательство. Проще оказалось это сделать одному из авторов закона, заместителю председателя комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолию Аксакову. По его мнению, снижение стоимости кредитов, очищенное от прочих факторов, может составить около 0,5% стоимости предоставляемых кредитов.

Только произойдет это не завтра. Дело в том, что облигации, обеспеченные залогом недвижимости, уже находятся в обращении. Но настоящих ипотечных ценных бумаг, выпущенных и оформленных в полном соответствии именно с этим законом, пока в России нет. Для того, чтобы они появились, надо подготовить более 10 подзаконных актов. По прогнозу зам. руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Владимира Гусакова, выпускать и размещать ипотечные ценные бумаги можно будет с конца текущего года.

Дата публикации: 10:51 31 мая 2005

Источник: bpn.ru