Покупка дома в коттеджном поселке: не все то золото...

Многочисленные рекламные объявления о продаже коттеджей в подмосковных поселках выглядят очень заманчиво — «шикарный дом», «благоустроенная территория», «асфальтированные дорожки», «фонарики». В реальности вам скорее всего предложат приобрести участок в чистом поле и подождать пару лет, пока там будет построен дом. Или не будет. Продажи загородного жилья начинаются с того момента, когда девелопер получает документы на землю. Поэтому основная часть покупок — участки земли, отмеченные колышками и обозначенные номером на генеральном плане поселка.

Ни кола, ни двора

Предложений по продаже готовых коттеджей сейчас на рынке единицы. Для застройщика возводить весь поселок на собственные средства, чтобы потом продать его полностью построенным, — схема слишком затратная и неудобная. Далеко не все компании располагают свободными деньгами в объеме, достаточном для строительства поселка, да и прибыль получить в этой ситуации удастся не скоро. Получить для этих целей банковский кредит сложно: слишком жестко банки проверяют заемщиков, отсеивая всех, кто вызывает хоть малейшие сомнения. Куда проще привлечь деньги покупателей и уже на них, практически ничем не рискуя, вести строительство.

Большинство девелоперов объясняют такую тактику исключительно заботой о покупателе: мол, если строить дома заранее, то они не в полной мере будут соответствовать всем пожеланиям клиентов, пусть лучше те сначала выберут проект, заключат договор, а потом мы примемся за дело.

Так или иначе, рассчитанных на продажу готовых домов сегодня на рынке ничтожно мало. Если не принимать во внимание вторичный рынок, то шансы приобрести достроенный дом очень невелики. Есть, правда, вариант покупки так называемых «пилотных» объектов: начиная продажу поселка, некоторые крупные девелоперы возводят на свои средства несколько домов в качестве образца, чтобы покупатели могли увидеть товар не только на бумаге, но и в реальности. Эти «презентационные» дома реально приобрести, но заманчивым такое предложение не назовешь: жить в поселке, где только начинается основное строительство, — удовольствие сомнительное.

Что же делать, если не получается приобрести готовый дом? Многим кажется логичным купить земельный участок и самостоятельно строить на своей земле дом. На практике подобная схема оказывается проблематичной. Неискушенный покупатель рискует ошибиться в выборе: например, вместо земли, отведенной под застройку, купить участок, относящийся к землям сельхозназначения. Еще проще «промахнуться» при решении вопроса о прокладке коммуникаций. Нет никаких гарантий, что их подведут вовремя и они будут иметь достаточную пропускную способность. Областные сети — в основном маломощные, и, если неподалеку от выбранного вами участка проходит ЛЭП или проложен газопровод — это не означает, что не придется подключаться к совсем другим магистралям, расположенным в нескольких десятках километров.

На сегодняшний день земля имеет реальную ценность именно при наличии всех необходимых коммуникаций. По словам заместителя генерального директора компании «Русский дом недвижимости» Юрия Хлестакова, наличие коммуникаций повышает стоимость земли — от 30 до 100%.

Даже если все подвохи удалось преодолеть, покупателю придется самостоятельно «сражаться» с бригадой строителей — такое испытание выдерживает далеко не каждый. «Это вариант для людей, уверенных в себе, разбирающихся в технологиях строительства и способных самостоятельно осуществлять контроль качества работы подрядчика», — считает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев.

Именно такие аргументы в основном приводят девелоперы, объясняя свое нежелание продавать клиентам земельные участки отдельно, без контракта на строительство дома. Есть у такой политики и другие причины. «Застройщики идут на это крайне неохотно из опасений, что будет нарушен облик поселка, — поясняет С. Елисеев. — Если покупатель приобретает участок земли без всяких обременений и обязательств, он может соорудить на нем все что угодно. Конечно, существуют определенные неформальные договоренности с клиентами, которые при покупке земли предварительно согласовывают проект коттеджа, но это очень тонкая грань, неофициальные договоренности могут быть нарушены».

Ю. Хлестаков приводит похожие доводы: «На сегодняшний день сложилась практика, когда подавляющее большинство девелоперов помимо генерального плана поселка разрабатывают еще его концепцию. Это необходимо для того, чтобы удовлетворить потенциального покупателя, который хочет жить в поселке с однородным социальным слоем, с объектами инфраструктуры и с определенным архитектурным стилем. «Шанхаи», которые строились в середине 90-х, уже никого не устраивают. Люди хотят получать эстетическое удовольствие не только в пределах собственного дома, но и выходя за забор своего участка».

Более весомая причина, по-видимому, заключается в том, что девелоперу нет резона упускать прибыль, которую он может получить при строительстве дома. Таким образом, схема купли-продажи отдельно земельного участка оказывается невыгодной для застройщиков и обременительной для клиентов.

Тем не менее спрос на такие варианты есть, и он не удовлетворяется. Теоретически построить дом самостоятельно дешевле, чем покупать участок земли с контрактом или готовый коттедж. Но чаще всего в таких случаях цены на землю завышены. Кроме того, без подряда предлагается наименее ликвидная земля. Предложений по продаже хороших участков практически нет. Что остается?

Комбинация для наивных

Подавляющее большинство предложений — земельный участок с обязательством построить на нем коттедж к определенному сроку. Казалось бы, эта схема наиболее удобна и выгодна как для продавца, так и для покупателя. Но здесь начинается самое интересное. В рамках этого сценария существуют принципиально различные варианты сделок. Один из них — приобретение земельного участка с подрядом на строительство коттеджа.

«Человеку понравилась земля, он ее выбрал, — рассказывает Ю. Хлестаков. — На каких условиях он может ее купить? В 80% случаев — только с подрядом на строительство дома. Клиенту предлагается на выбор несколько проектов зданий, после чего он заказывает строительство у подрядчика, аффилированного со структурой, реализующей землю. Схемы оформления сделки могут быть различны: одна компания не оформляет клиенту в собственность землю, пока не оплачена часть подряда, другая — заключает договор купли-продажи земли параллельно с договором подряда на строительство. Это необходимо для того, чтобы человек, купивший земельный участок, не отказался затем от подряда, который ему предлагается».

Стремление навязать подряд понятно: помимо дохода для строительной компании, которая существует в структуре девелопера, это предоставляет возможность регулировать застройку, архитектурный стиль поселка.

«Все компании хотят войти в проект и выйти из него с минимальными вложениями, им не интересно брать на себя ответственность по застройке всего поселка, — рассказывает директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Савелий Орбант. — А схема с подрядом — быстрый и простой способ продать землю, сразу получив деньги. Такая схема позволяет работать на рынке кому угодно. Огородил поле забором, назвал это коттеджным поселком — и продавай. Не нужно ни разрешения на строительство, ни проектирования — ничего. На рынке есть примеры, когда поселок продают несколько лет, каждый покупатель строит что хочет и когда хочет, и конца-края этому не видно. Это очень порочная практика. Продажа подрядов — для наивных людей».

На первый взгляд идея сразу стать полноправным собственником земельного участка кажется покупателю заманчивой: это уже некие гарантии, а заключить при этом еще подряд на строительство — очень удобно. Но при этом никто не застрахован от того, что планы у соседа не изменятся и он не «заморозит» возведение своего коттеджа, не перестанет платить. «Как правило, 30% домов в таких поселках не достраивается, остаются пустые участки. Неизвестно, когда они будут застроены. И выходит, что вы обзавелись домом за несколько сотен тысяч долларов, отделали его, собираетесь в нем жить, а рядом только начинают строить, по соседству с вами — таджики, бетономешалки, краны, грязь и т. п. Вы можете оказаться владельцем дома в поселке, который будет строиться вечно», — считает С. Орбант.

Другие девелоперы не столь категоричны в своих оценках, но и они признают, что в этой схеме не все гладко. «Главное неудобство для покупателя при покупке земли с подрядом — риск нарваться на застройщика, который не доведет проект до конца, — говорит С. Елисеев, — но практически он маловероятен. Я таких примеров не знаю. Собственные вложения застройщика в проект очень велики изначально — 30–50% стоимости всего строительства. Компании необходимо не только вернуть вложенные средства, но и получить прибыль, поэтому ничего не остается, как довести проект до конца. Затянуться могут только сроки. Это возможно, например, из-за финансового кризиса у застройщика, возникновения проблем с подключением к коммуникациям или медленно идущих продаж в поселке».

Ю. Хлестаков также признает: «Опасность того, что стройка затянется или поселок вообще не будет сдан, существует. Бывает так: покупателю показывают нетронутый участок и рассказывают, как здесь со временем будет хорошо. Нет ничего проще: объявить себя компанией, кинуть клич о том, что продается дом (или поселок), и начать собирать деньги. Закон это, конечно, запрещает, но такие ситуации возможны. Чтобы избежать подобных неприятностей, обычно советуют выбирать известного и надежного застройщика и смотреть, какие работы уже ведутся в поселке. Солидная компания начнет работы на собственные средства, она не будет ждать покупателя».

Надежная схема с долей риска

Альтернативой ненадежной схеме покупки земли с подрядом является заключение инвестиционного контракта. Земля оформляется на юридическое лицо, которое разрабатывает проект, согласовывает его, после чего получает разрешение на строительство всего поселка и параллельно ведет продажи в виде инвестиционных контрактов на строительство конкретных домов. Земля передается покупателю в собственность, только когда произойдет сдача поселка в эксплуатацию. При этом очень важно, чтобы инвестиционный контракт касался не одного дома, а поселка в целом. Люди, вкладывающие деньги в возведение конкретного дома, являются соинвесторами большого проекта по строительству поселка, у которого должен быть четкий срок завершения.

По мнению С. Орбанта, этот алгоритм действий хорош для покупателей тем, что концепция застройки поселка не будет изменена, но многих он заставляет волноваться: права собственности человек получает не сразу. Минусы для застройщика заключаются в том, что подобные проекты более длительны и сложны по подготовке: надо не просто купить-продать землю, а подготовить и согласовать исходно-разрешительную документацию, разработать проект и т. д. «Такая схема дисциплинирует и застройщика, и покупателя, — считает С. Орбант. — Если первый не соблюдает установленные сроки сдачи поселка, к нему применяются штрафные санкции, если второй не платит четко по графику — его тоже ждет штраф».

С. Орбант считает заключение инвестиционных контрактов самым надежным на сегодняшний день способом приобретения жилья: «В этом случае покупатель получит то, что ему обещают, в то время как договор подряда в основном заключают, чтобы избежать ответственности. Но, конечно, надо обращать внимание на имя застройщика, проверять на месте, что уже сделано и как идет строительство».

В то же время Ю. Хлестаков считает, что и при использовании инвестконтрактов не исключены проблемы: «Существуют примеры, когда при строительстве жилых домов в городе (а это более простые проекты, чем коттеджные поселки) инвесторы ошибались в цифрах, в маркетинговых исследованиях. При самом печальном сценарии за этим может последовать уход инвестора (все квартиры проданы, дом не достроен), но в Москве таких примеров пока нет. А вот прецедентов, когда клиенту предлагают доплатить, достаточно много. Человек, заключивший инвестиционный контракт, по закону несет солидарную материальную ответственность с застройщиком (если не оговорено иное). Подобная ситуация может возникнуть и при строительстве коттеджного поселка».

Любопытно, что эксперты расходятся во мнениях относительно количества сделок, совершаемых по той или иной схеме. По словам С. Орбанта, больше половины сделок по покупке коттеджей — это «кривая» схема с подрядами». С. Елисеев, напротив, утверждает, что так давно никто жилье не продает, все работают по инвестиционным договорам. Но в любом случае покупатель берет на себя определенной риск, поскольку абсолютно надежной нельзя назвать ни одну из схем.

Прибыль для богатых и честных

Помимо клиентов, покупающих жилье для себя, коттеджными поселками интересуются и так называемые частные инвесторы. Впрочем, им на этом поприще развернуться довольно сложно. «Процент частных инвесторов, приобретающих жилье в коттеджных поселках, пока невелик, — говорит С. Елисеев. — Связано это прежде всего с высокой ценой «входного билета» — не менее $500 тыс. сроком на два–три года. Количество людей, располагающих такой суммой, гораздо меньше, чем тех, кто имеет $80–100 тыс. для вложения в квартиры-новостройки».

Тем не менее вложения в коттеджи могут приносить весьма ощутимую прибыль. Как отмечает Ю. Хлестаков, «ликвидность и стоимость дома существенно изменяются после того, как поселок сдается в эксплуатацию, когда там начинают жить люди. Цена коттеджа от начального этапа до завершения строительства может увеличиться на 40% (без погрешности на рост рынка)». По мнению С. Елисеева, «на этом можно заработать до 50%, но не годовых, поскольку средний срок реализации проекта составляет два–три года».

При этом нельзя забывать, что прибыль гарантирована только при вложении денег в ликвидный проект — в продуманный, удачный поселок. Всегда существует опасность потратиться на строительство дома, который потом нельзя будет продать.Девелоперы, как правило, ничего не имеют против «добросовестных инвесторов» — так они называют тех, кто зарабатывает на самой простой схеме: купил землю с подрядом (или заключил инвестконтракт) — дождался окончания строительства — продал готовый дом. А вот от тех, кто пытается изобрести более хитроумные способы получения прибыли, застройщики защищаются всеми доступными средствами. «Есть частные инвесторы, которые хотят вложить средства в землю, дождаться, когда поселок будет построен, дорожки заасфальтированы, когда там начнут ездить красивые дорогие машины, а не гусеничные тракторы, а после этого выгодно продать свой участок. Таких инвесторов, затягивающих строительство, мы не приветствуем, поскольку внешним видом своего незастроенного участка они портят реноме поселка, кроме того, составляют нам определенную конкуренцию», — отмечает Ю. Хлестаков.

По его словам, формы защиты от таких клиентов могут быть различными: «Например, ввести человека в ограниченные временные рамки — поставить ему условие, чтобы на приобретенном участке он возвел строение в определенные сроки. В договоре купли-продажи земли это невозможно отразить, поэтому чаще всего приходится использовать другие рычаги давления — договоры на подключение к коммуникациям. Эксплуатирующая организация обязуется исполнить их в определенные сроки. И если до этого времени дом на участке не построен, то и все технические договоренности о подключении к коммуникациям аннулируются. Поскольку стоимость выполнения техусловий заложена в договоре купли-продажи земли, то человеку не выгодно в результате такого конфликта остаться без коммуникаций».

В том, чтобы не пускать в поселки «придерживающих землю» частных инвесторов, заинтересованы и все остальные приобретатели: жить рядом со стройкой не хочется никому. Но гарантировать, что этого не случится, не берется никто.

Дата публикации: 10:57 31 мая 2005

Источник: bpn.ru