Пресса о рынке недвижимости в мае

Долгие праздники и продолжающийся штиль на рынке жилья грозили сделать май донельзя скучным. Вполне возможно, что последний весенний месяц и стал бы таким, если бы ни предложение Министерства финансов прекратить предоставление бюджетных гарантий Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). А самой горячей темой были изменения в функционировании цементного рынка, связанные с появлением на нем нового монополиста.

Цементные войны

Появление на рынке нового монополиста сопровождается изменением правил игры. Строители в очередной раз убедились в справедливости этого высказывания в апреле, когда принадлежащая Елене Батуриной компания "Интеко" продала свои цементные заводы компании "Евроцемент груп". Продав цементные активы, Е. Батурина дала возможность "почувствовать разницу": цемент строителям она продавала дешевле и на более щадящих условиях, чем Евроцемент.

Первый сюрприз новый монополист преподнес сразу после покупки "интековских" заводов, перейдя на продажу цемента по предоплате. Второй "подарок" строители получили в мае - стоимость цемента, начиная с последнего весеннего месяца, должна вырасти в среднем на 20 процентов. На такой же шаг будут вынуждены пойти и производители бетона. Главный спор, который начался в апреле и продолжается до сих пор, - насколько эти изменения повлияют на конечную стоимость жилья.

Журнал "Коммерсантъ-Деньги" в номере от 4 мая приводит цифру 10 процентов. С этой оценкой соглашаются "Известия" в статье "На доступное жилье цемента не хватит", опубликованной 11 мая. Правда, по мнению газеты, сам цемент при этом подорожал в 1,8 раза. А вот "Аргументы и Факты" (также 11 мая) утверждают, что рост цены на жилье, если, конечно, в процесс не вмешаются регулирующие органы, может составить и 15 процентов. "И в первую очередь пострадает дешевое жилье: поскольку себестоимость элитного в меньшей степени зависит от стройматериалов, в большей - от инженерной начинки, - прогнозирует автор.

Рост цены на цемент составил 50-70% вместо заявленных 20% - с такой цифрой уже 14 мая выступают "Ведомости". Газета также делает предположение, что резкий рост вызван необходимостью владельца компании Филарета Гальчева расплачиваться по кредитам, взятым как раз для покупки заводов у "Интеко", а рентабельность Евроцемента составит около 60% - в два раза больше, чем она была у производителей цемента в прошлом году. Кроме того, действия Евроцемента уже вызвали рост цен вследствие увеличившегося спроса и на более дешевую продукцию заводов-конкурентов.

Последнюю на данный момент точку поставила Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Те же "Ведомости" 24 мая сообщили, что служба "вступилась за строителей" и возбудила против "Евроцемент груп" антимонопольное дело, поскольку подозревает компанию в установлении монопольно высоких цен на цемент. Впрочем, эксперты издания считают, что праздновать победу покупателям цемента рано: по их мнению, компания Филарета Гальчева отделается мизерным штрафом.

Ипотека: найти и уничтожить

Сейчас любимым занятием российских экономистов стала борьба с инфляцией. Получается не бог весть как, но задача настолько интересная, что для ее решения они готовы пожертвовать и социально значимыми проектами.

Крайней может оказаться ипотека, которую обвиняют в раскручивании маховика инфляции. 11 мая сразу несколько изданий опубликовали материалы, связанные с инициативой Минфина отменить государственные гарантии для АИЖК.

Позицию министерства вполне можно понять - предоставление госгарантий ведет к увеличению расходов федерального бюджета, а особенность их выдачи такова, что в случае неудачи взыскать с АИЖК деньги будет невозможно.

Кроме того, недовольства главы финансового ведомства Алексея Кудрина вызывает неправильный, по его мнению, подход агентства к поставленной перед ним задаче. АИЖК развивает программу ипотечного кредитования по экстенсивному пути, расширяя количество ее участников, но при этом меньше внимания уделяет тому, что реально может сделать ипотеку доступной - то есть, снижению процентных ставок. Кроме того, как пишет "Газета" в номере от 11 мая, "в Минфине также полагают, что увеличение госгарантий может превратить АИЖК в монополиста на рынке ипотечного кредитования".

Доводы, которые выдвигают чиновники министерства, выглядят более чем логично. Тогда почему инициатива Минфина вызвала такое неодобрение?

Гарантии не для всех

Отнять гарантии у АИЖК можно. И тогда монополизации рынка выдачи ипотечных кредитов, возможно, не произойдет. Одним из главных преимуществ, которое получает агентство за счет госгарантий, является возможность привлечения относительно длинных денег - на 5-6 лет. А наличие гарантий снижало риски и повышало привлекательность для инвесторов. Не секрет, что нехватка длинных денег - одна из острейших проблем российского банковского сектора. Поэтому, с точки зрения создания конкуренции на рынке ипотечного кредитования, был бы вариант, предложенный главой Ассоциации российских банков Гарегином Тосуняном - не лишать госгарантий АИЖК, но "расширить спектр гарантий всем участникам рынка, которые занимаются ипотекой". Что, кстати, позволило бы государству выполнить свою социальную роль.

Нынешний же вариант "грозит полномасштабным коллапсом как самому агентству, так и федеральной программе по развитию ипотечного кредитования в России", - пишет газета "Коммерсантъ" в номере от 11 мая.

Тему развивают "Ведомости" в редакционном материале от 12 мая. Проводя параллели с США, где государство действительно отказалось от предоставления гарантий практически всем компаниям, занимающимся кредитами, издание отмечает: "В России : момент для отмены госгарантий выбран неудачно. Рынок ипотечного кредитования только начал развиваться, его объем лишь около 1 млрд долл, и роль государства сегодня исключительно важна, особенно в регионах. Ведь именно это агентство активно рефинансирует кредиты региональных банков, что позволяет им расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам".

В тех же Штатах выход государства из таких агентств произошел после становления рынка и увеличения числа сильных игроков. Да и банковская система в этой стране куда более развитая, чем в России. В общем, "до тех пор, пока рынок ипотечных ценных бумаг не станет достаточно емким, без госгарантий не обойтись, - считает газета. - Да и менее 5 миллиардов рублей в год в виде госгарантий небольшая плата за национальный проект. Для сравнения: на одну только монетизацию льгот в 2005 г. бюджет затратит около 500 миллиардов рублей", - напоминают "Ведомости".

Спрос опередил цену...

С точки зрения общей динамики цен на новостройки, прошедший месяц не принес никаких изменений - рост был зафиксирован на уровне одного процента. Вместе с тем, были отмечены две тенденции, о которых стоит упомянуть отдельно.

Во-первых, это более активный рост цен в дешевом сегменте: "Так, повышение стоимости жилья спальных районов города превысило 1%, что является показателем оживления рынка и постепенного удорожания квартир, в этом месяце более очевидного, хоть и не слишком значительного", - пишет журнал "Коммерсантъ-Деньги" в номере от 9 мая. Напомним, что в последнее время "локомотивом" роста было дорогое жилье.

Второй значительной тенденцией стало довольно значительное - на 15% - увеличение спроса на жилье. Эксперты считают, что причиной этого стало принятие Закона о долевом строительстве и связанное с ним снижение объемов предложения. "Около 15% новых объектов были сняты с реализации из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов. Более того, по оценкам экспертов, в целом на рынке 30-35% новостроек не имеют всех необходимых документов", - указывает автор. Пока что прогнозируемого некоторыми специалистами всплеска роста цен не произошло, но эксперт издания считает, что "как следствие можно ожидать повышения цен на первичное жилье на 10-20 процентов". Не исключено, что пока развитие ситуации сдерживается психологическими факторами - рынок "отвык" от стабильного и уверенного роста и теперь не торопится двигаться вверх, "прощупывая" готовность покупателей к новому подорожанию.

Токио позади

Рассуждая о дороговизне жилья в Москве, интересно сопоставить его стоимость с ценами в других мировых столицах, чтобы иметь представление об абсолютных величинах. Если сопоставлять только голые цифры, то ситуация для российской столицы получается просто сказочная. "Космическая" для подавляющего большинства россиян отметка в 2 тысячи долларов за квадратный метр показалась бы жителям Токио или Нью-Йорка мечтой всей их жизни - там цены выше в разы. Впрочем, журнал "Финанс" предостерегает от поспешных выводов и говорит, что "адекватная сравнительная оценка возможна лишь в сопоставлении с рядом других параметров - суверенными рейтингами, уровнем доходов и ипотечными ставками". Если смотреть на эти факторы, то Москва уже вовсе не такая дешевая. "В Нью-Йорке минимальная стоимость квадратного метра жилья экономкласса составляет около 70% от зарплаты, в Лондоне - 90%, в Токио -140 процентов. Но Москва даже на фоне Токио выглядит overpriced - 185%", - пишет издание в номере от 20 мая".

Подмосковный overprice

В Подмосковье жилье по цене может порой не уступать столичному. "Коммерсантъ-Дом" в номере от 25 мая опубликовал статью, в которой пытался разобраться в том, что происходит на рынке подмосковного элитного жилья. Вывод, к которому пришел автор материала, неутешителен - дорогие квартиры здесь только начинают появляться, а сформировавшегося "сегмента элитного жилья в городах Подмосковья нет".

Как пишет издание, несмотря на то, что в области можно найти квартиры, которые по качеству и по цене не уступают московским, четкое определение сегмента отсутствует, и само понятие весьма размыто. Составив рейтинг самых дорогих квартир, автор замечает, что отнести их можно к двум категориям: "квартиры в домах на территории закрытых учреждений (цены на них порой обгоняют московские) и просто хорошие квартиры в областных городах (цены на них куда ниже, чем на первую категорию)". Еще один важный момент, позволяющий говорить об отсутствии рынка подмосковной элиты - отсутствие к ней у покупателей повышенных требований: "их больше волнует направление и цена".

Слишком рентабельные сети

Переоцененными могут оказаться и российские торговые сети, которые уже прошли период взросления и теперь выходят на биржу или готовятся к IPO. Размещаются они не без успеха, но автора материала "Прибыльная розница", опубликованного 11 мая в газете "Ведомости", беспокоит, совпадают ли заявленные сетями показатели эффективности их бизнеса с действительностью. По мнению газеты, на самом деле рентабельность может оказаться ниже, поскольку "компании стремятся продемонстрировать свою привлекательность потенциальным инвесторам перед запланированными IPO".

История "Авангарда" продолжается...

Два значимых события произошли и в мире архитектуры. Причем оба они связаны с именем голландского архитектора Эрика ван Эгераата. Для начала почти благополучно разрешилось дело о строительстве его комплекса "Русский авангард", которое тянулось более года - он будет построен на Крымской набережной, рядом с ЦДХ.

Почти, потому что первоначальная концепция голландца, намеревавшегося построить пять жилых башен, претерпела серьезные изменения - в зданиях будут гостинца, апарт-отели и офисы. Теперь оценить проект гораздо сложнее. После всех перипетий, когда казалось, что комплекс, который год назад столичные власти не пустили на Якиманку, вообще не будет построен, такое решение выглядит прорывом. Однако смущает сразу несколько моментов.

Во-первых, для того чтобы построить комплекс на новом месте, проект придется немного изменить. Делать это придется уже без участия Эгераата, поскольку, как сообщили "Ведомостям" (номер от 3 мая) в компании-застройщике, "мы расплатились с ним и имеем все авторские права на проект". Во-вторых, специалисты сомневаются, что новая концепция окажется стопроцентно успешной с коммерческой точки зрения: "Обычно спрос на апарт-отели может быть со стороны людей, которые удовлетворили первый спрос на жилье и ищут что-то выдающееся", - приводят авторы слова специалистов.

Второе событие оказалось менее приятным и связано с теми самыми авторскими правами, которые вроде бы принадлежат компании-застройщику. Как пишут "Ведомости" в номере от 20 мая, "между сторонами (компанией и архитектором) имеются разногласия по поводу прав на авторский дизайн проектов". Российская компания недовольна тем, что сложные для выполнения идеи ван Эгераата делают проект дороже и уже занимается внесением изменений в дизайн. В то время как вторая сторона считает, что "изменение дизайна проекта является незаконным и при необходимости будет оспорено в суде". Судя по всему, точку в истории с "Русским авангардом" ставить рано.