Двойной доход от ипотеки

На закладных по ипотечным кредитам теперь предлагают заработать – Городской ипотечный банк и управляющая компания НВК создали первый ипотечный паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Выгодность вложения туда средств не очевидна: войти в фонд придется на пять лет, а соотношение доходов и инфляции заранее не угадаешь.

Городской ипотечный банк и управляющая компания НВК создали первый в России ипотечный паевой инвестиционный фонд (ПИФ), средства которого будут инвестироваться в закладные облигации, которые выпускаются на ипотечные кредиты, выдаваемые банками населению, объявили во вторник председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов и гендиректор НВК Салават Халилов.

Паи ПИФа «НВК – Городская ипотека» обеспечены пулом жилищных закладных, которые выдает Городской ипотечный банк. Доходность паев фонда складывается из периодических платежей заемщиков по ипотечным кредитам, надежность вложений гарантирована залогом в виде жилой недвижимости.

По словам Николая Шитова, банк берет на себя возможные дефолты по закладным.

«В том случае, если заемщик не может платить по своему ипотечному кредиту и закладная облигация на такой кредит не погашается, банк заменяет дефолтную облигацию на облигацию живую – то есть на ту, которая выпущена на кредит, по которому человек исправно платит, – заявил Салават Халилов. – Таким образом, инвестор ПИФа не теряет свои средства».

Риск того, что заемщик не сможет выплатить кредит, невелик.

Всего сегодня, по словам Николая Шитова, выдано на 1 млрд ипотечных кредитов, и часть из них уже погашена. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уже успело рефинансировать (то есть финансировать банки, выдавшие ипотечные кредиты, под залог этих же кредитов) 16 тыс. кредитных сделок. «Из этих 16 тыс. только семь кредитов были близки к дефолту, то есть к моменту, когда заемщик отказывается по кредиту платить, – заявил Шитов. – Из семи преддефолтных кредитов шесть споров с заемщиками решены в досудебном порядке». Это говорит о том, что российские заемщики достаточно аккуратны в выплатах за жилье, и последнее, что наши соотечественники готовы потерять – это квартира.

Сегодня российские банки кредитуют население на приобретение жилья под 18–22% годовых в рублях. Доходность закладных, выпущенных на ипотечные кредиты, составляет 16–18% годовых в рублях. Таким образом, ПИФ гарантирует доходность своим пайщикам на уровне 12–14% годовых.

Пайщиками ПИФа могут стать как физические, так и юридические лица. Минимальная сумма инвестирования в фонд составляет 10 тыс. рублей. Формирование фонда начнется 15 июня и завершится 14 сентября или в день, когда активы фонда достигнут 150 млн рублей.

Организаторы фонда предполагают, что площадкой вторичного обращения паев станет ММВБ, с которой сейчас ведутся переговоры. При этом компания НВК планирует запустить в скором времени второй ипотечный ПИФ по аналогичному сценарию – на $30 млн.

Аналитики рынка паевых фондов относятся к инициативе по созданию ипотечного ПИФа скептически. «Такой фонд будет интересен только консервативным инвесторам, – заявил «Газете.Ru» финансовый директор управляющей компании «БрокерКредитСервис» Салават Алпаров. – На мой взгляд, популярностью у физических и юридических лиц фонд пользоваться не будет в связи с маленькой доходностью. А доходность по такому фонду можно ожидать около 8–12% годовых. Сам закрытый ипотечный ПИФ является своего рода аналогом ПИФа облигаций. Более привычным и, скорее всего, более доходным будет являться банковский депозит в банке».

В своем роде закрытый ПИФ – аналог безотзывного счета в банке – при этом деньги отдаются в ПИФ на пять лет. Ведь фонд «НВК – Городская ипотека» формируется сроком на пять лет по закрытому принципу – то есть купить и продать паи можно будет не только в период формирования ПИФа. Для большинства российских граждан, доверяющих деньги банкам на три месяца, доверить кому-то деньги на пять лет – смелый шаг. При этом, по данным интернет-портала Banki.Ru, сегодня можно найти банки, вошедшие в систему страхования вкладов (то есть, по мнению Центробанка, эти банки надежные), которые обеспечивают своим вкладчикам доходность даже больше 12% годовых. Так, вклад банка «Союз» под названием «Классика» принимается под 12,75% годовых в рублях, а вклад «Наша Победа» в банке ГЛОБЭКС – под 12,55% годовых в рублях. Правда, доходность банковских депозитов снижается, и может так получиться, что через пять лет, когда инвестор сможет забрать свои деньги из ПИФа под управлением компании НВК, 12% годовых будет считаться супердоходностью. С другой стороны, учитывая, что инфляция в России в 2004 году составила 11,7%, доходность в 12% еле-еле спасает накопления граждан от инфляции.