Ипотечным кредитам мешают корпоративные интересы

Ипотека в России буксует из-за несовпадения интересов участников рынка - каждый тянет одеяло на себя.

Основным фактором, сдерживающим развитие ипотеки, является игнорирование банками текущих возможностей по рефинансированию ипотечных кредитов. Об этом гендиректор ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Александр Семеняка заявил в интервью газете "Время новостей". "Отчасти это следствие того, что господдержка системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования не является последовательной и предсказуемой за пределами бюджетного года", - отметил А. Семеняка.

По его словам, если банки не будут работать на обороте "выдал-продал", то в ближайшем будущем низкая капитализация банковской системы станет мешать дальнейшему росту ипотеки.

По данным гендиректора АИЖК, в 2004 году объем выданных банками ипотечных кредитов вырос в среднем в 2 раза. "Это впечатляющая динамика. Правда, следует отметить, что более половины кредитов было выдано в Москве и Санкт-Петербурге", - сказал Александр Семеняка.

Что мешает ипотеке

Надо сказать, что в течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается нормативно-правовой базы.

Однако, несмотря на это, российская ипотека не приобрела массового характера. Некоторое время назад Герман Греф сформулировал задачу "довести объем ежегодного выделения кредитов до одного миллиона, чтобы, начиная с 2008 года, ежегодно кредит мог получать один миллион человек".

Допустим, хотя это и очень спорный вопрос, что экономические предпосылки для этого существуют, но смогут ли участники ипотечного рынка "переварить" такой объем сделок? Например, в Москве за прошлый год было выдано около 4 тысяч ипотечных кредитов. Если предположить, что Москва - это всего лишь 10% рынка, то, согласно планам министра экономического развития, к 2008 году эта цифра должна увеличиться до 100 тысяч кредитов в год. Рост в 25 раз. В Петербурге за 2004 год выдано 1500 ипотечных кредитов, тогда как в предыдущие годы их было не больше трехсот.Тем не менее, пока нет серьезных оснований надеяться, что радужные прогнозы Германа Грефа оправдаются.

Опубликованные на портале Rusipoteka данные исследования, проведенного Экспертным советом Совета Федерации РФ, позволяют предположить, что, наряду с прочими, серьезной причиной для сомнений являются практические, организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка.

В процессе получения ипотечного кредита гражданину приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур. Это собственно банк, риэлторская компания, продавец или застройщик, оценочная и страховая компании, нотариус, органы государственной регистрации, налоговая служба (если он хочет воспользоваться налоговыми льготами) и др.

Рассмотрим примеры взаимоотношений заемщика с основными игроками ипотечного рынка.

Банк - заемщик

Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и банка - это процедура андеррайтинга. По мнению многих экспертов, причиной чрезмерной требовательности банка к заемщику является смещение акцентов в российской ипотеке с объекта на субъект кредитования. По сути, в настоящее время ипотечный кредит выдается не под залог недвижимости, а под залог будущих доходов заемщика, желательно "белых". К сожалению, доля первоклассных заемщиков в России невелика. Следовательно, без смягчения и упрощения проверки платежеспособности массовой ипотеки мы будем ждать еще долго.

Кстати, существуют категории лиц, которым могут отказать в кредите, несмотря на уровень их доходов. Это, например, госслужащие, люди творческих профессий, получающие гонорары, практикующие юристы, агенты, работающие за процент, сотрудники силовых структур, охранники и т.д. Все зависит от фантазии специалистов конкретного банка.

Понятно, что если заемщику всеми своими действиями говорят "скажи спасибо, что прошел квалификацию, обрадованный клиент уже не обращает пристального внимания на такие мелочи, как эффективная, а не декларируемая ставка по кредиту, дополнительные платежи за выдачу и обслуживание кредита или тонкости процедуры досрочного погашения. В результате оказывается, что эффективная ставка вместо декларируемых 11-13% составляет 19% годовых, а в структуре аннуитетного платежа в первые годы основную массу составляют проценты, что делает невыгодным досрочное погашение такого кредита.

Риэлтор - заемщик

Скорее всего, при покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита заемщику не обойтись без опытного риэлтора. Некоторые из них уже создали в своих структурах специализированные ипотечные подразделения и оказывают клиентам консультации в этой сфере. Вопрос в том, что риэлтор в первую очередь заинтересован реализовывать собственные объекты и ипотека для него лишь инструмент повышения объема своих продаж. Кроме того, многие риэлторские компании только сейчас начали предлагать подобную услугу и не готовы к массовому наплыву ипотечных клиентов, прежде всего с точки зрения квалификации сотрудников. А ведь от риэлтора зависит, успеет ли заемщик за период действия решения кредитного комитета банка (как правило, три месяца) подобрать квартиру, соответствующую определенным условиям. Например, согласно требованиям банков, квартира должна быть в доме не старше 1975-80 гг. постройки, дом не должен стоять в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт, перепланировка должна быть узаконена и т.д. Отдельная проблема - приобретение в кредит строящегося жилья. Риэлтору сейчас будет очень непросто найти и согласовать с банком понравившуюся клиенту новостройку.

Страховая компания - заемщик

Страховщик наряду с банком также проводит своеобразный андеррайтинг заемщика, теперь уже на предмет состояния его здоровья. При значительной сумме кредита, например, от $100 тысяч или если заемщик старше 50 лет, необходимо полное медицинское обследование, часто еще и за счет клиента. В результате страховая премия может изначально увеличиться. По некоторым категориям заемщиков она может составлять более 3% в год от величины остатка по кредиту.

При этом собственными деньгами заемщик лишь компенсирует банковские риски. Например, хотя в страховку и включено страхование имущества от риска повреждения, как правило, речь идет лишь о конструктивных элементах здания, а ущерб от пожара или протечки, которые не привели к повреждению конструкций, компенсирован заемщику не будет.

Понятно, что расходы по оплате услуг вышеупомянутых структур несет заемщик. В итоге помимо первоначального взноса за квартиру он должен иметь наличными около 8% от цены квартиры для оплаты дополнительных расходов. Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой, для величины кредита в $60 тысяч приведен ниже.

Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой:

• Цена приобретаемой квартиры - $80 000
• Первоначальный взнос 25% - $20 000
• Величина кредита - $60 000
• Срок кредита - 10 лет
• Аннуитетный платеж - $809 в месяц

______________________________________________

• Сумма, выплаченная на конец срока - $97 900
• Декларируемая ставка - 11%
• Эффективная ставка - 16,3%

Дополнительные расходы:

• Плата за рассмотрение заявки - $70
• Комиссия за выдачу кредита (2% от кредита) - $1200
• Аренда депозитной ячейки - $100
• Оценка квартиры - $150
• Страховка в первый год (1,7% от остатка по кредиту ) - $1020
• Нотариус, простая письменная форма - $360
• Риэлтор (4% от цены квартиры) - $3200

Итого: $26 100 (32,6% от цены квартиры), в т.ч.

• Дополнительные расходы - $6 100 (7,8% от цены квартиры);
• Первоначальный взнос - $20 000 (25% от цены квартиры).

Профессиональные связи

В результате даже поверхностного анализа возникает вопрос: кто из вышеперечисленных организаций отстаивает интересы заемщика, а не свои собственные, корпоративные? Понятно, что потенциальный заемщик, особенно если речь идет о массовой ипотеке, зачастую не в состоянии самостоятельно разобраться во всех нюансах приобретения квартиры с помощью ипотеки. А для полноценного анализа всех преимуществ и недостатков той или иной программы кредитования он должен стать чуть ли не профессиональным ипотечным консультантом.

Как представляется, профессиональную помощь клиенту в общении со всеми участниками процесса ипотечного кредитования должны оказывать специализированные организации, занимающиеся ипотечным консалтингом. Уже сейчас ипотечные брокеры создаются на базе крупных риэлторских компаний. Будут они самостоятельными структурами или продолжат работать в рамках риэлторских организаций, покажет время. Однако ставить знак равенства между ипотечным брокером и риэлтором не стоит в любом случае, в т.ч. и по причинам, которые мы уже рассмотрели выше (взаимоотношения риэлтора и заемщика). К сожалению, опыт работы первых ипотечных брокеров показывает, что достигнуть взаимопонимания между ипотечными консультантами, которые отстаивают интересы клиента, и другими участниками рынка не всегда удается. Например, ипотечный брокер приводит потенциального заемщика в банк, помогает оформить и собрать необходимые для получения решения кредитного комитета документы, а банк отказывается предоставить ему информацию о результатах одобрения заемщика и условиях его кредитования. Осложняет работу ипотечных брокеров и то, что процедура андеррайтинга заемщиков и механизм одобрения объекта приобретаемой недвижимости в банке и страховой компании не формализованы, а меняются от сделки к сделке.

Впрочем, в последнее время между ипотечными консультантами и другими участниками рынка формируются более тесные и конструктивные связи. В некоторых банках все процедуры взаимодействия с клиентами уже сейчас осуществляются с помощью профессиональных консультантов - ипотечных брокеров или риэлторов. Ведь задача банка - это, проще говоря, работа с деньгами, в т.ч. и решение непростых проблем по рефинансированию ипотечных кредитов, а задача ипотечных брокеров - работа с клиентами и организация ипотечной сделки "под ключ" от подбора кредитной программы до заключения договора купли-продажи с помощью ипотечного кредита, а также координация и контроль сделки в целом. Некоторые эксперты отмечают, что в перспективе возможен даже вынос процедуры андеррайтинга за пределы офиса банка. Преимущества работы банка и других участников рынка в режиме "бэк офиса", а ипотечного брокера в режиме "фронт офиса" очевидны. Скажем, банк значительно экономит на розничной сети, а число заемщиков может быть увеличено многократно.

Осторожная инициатива

По-прежнему сложно обстоят дела с ипотекой строящегося жилья. Поскольку практически все дома в Петербурге строятся на средства инвесторов-дольщиков, в сфере долевого строительства широко применяется понятие рассрочки. Но ввиду того, что первичный рынок приблизился к относительному насыщению, а потенциальных покупателей, готовых выложить за строящуюся квартиру всю сумму в течение короткого времени, больше не становится, застройщики изобретают для них разнообразные схемы. По ряду причин, ипотека в списке этих схем стоит далеко не на первом месте. Между тем, события, произошедшие летом прошлого года в банковском секторе, показали: несмотря на желание застройщиков обойтись без банковских кредитных ресурсов, малейшие колебания конъюнктуры рынка приводят к росту потребности в дополнительном финансировании. В частности, у строительных компаний появилась реальная потребность сотрудничать с банками в области развития ипотеки как одного из основных направлений стимулирования продаж; теперь именно застройщики часто выступают инициаторами проведения совместных ипотечных программ. Тем не менее, президент ЗАО "Корпорация "Строймонтаж" Артур Кириленко считает, что ипотека пока не заработала. "По крайней мере на первичном рынке мы ее влияния не ощущаем. С нашей компанией ведут переговоры всего два клиента о покупки жилья в строящихся домах. В масштабах страны, насколько я помню, перед президентом ответственные за исполнение программы отчитывались, что с начала года выдано 800 кредитов. Ну для статистики может это и нормально. Но как влияет на рынок - непонятно"...

Все сказанное свидетельствует о том, что грань между рынком «продавца» и рынком «покупателя» очень тонка. Нежелание сотрудничать с банками привело к тому, что в условиях незначительного снижения спроса на рынке застройщики оказались в крайне сложном положении. Однако сегодня ситуация благоприятна для дальнейшего развития рынка ипотечного жилищного кредитования.

Справка

• Удовлетворенность населения жилищными условиями в 2004г., % от семей в среднем по стране
• Семьи, удовлетворенные жилищными условиями 39%
• Семьи, желающие улучшить жилищные условия 61%

Предпочтительные способы решения проблемы семьями, желающими улучшить жилищные условия:

• приобретение готового жилья, 35,30%, в том числе:
• на первичном рынке 20,60%
• на вторичном рынке 30,30%
• на любом рынке готового жилья 49,10%
• строительство жилья, 11,50%, в том числе:
• участие в долевом строительстве 6%
• индивидуальное строительство 5%
• нерыночные способы улучшения жилищных условий (получение в порядке очереди, по наследству и т. д.) 21,70%
• семьи, не видящие никаких возможностей улучшить жилищные условия 31,50%

Источник: Из исследования «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства», проведенного фондом «Институт экономики города» по заказу ОАО «Внешторгбанк».