Туристы выбирают мини-отели

Рынок краткосрочной аренды квартир, ориентированный в первую очередь на туристов, переживает сложный период. Заполняемость таких объектов снижается из-за появления мини-отелей. Обострение конкуренции, которое эксперты называют запоздавшим эффектом 300-летия Петербурга, заставляет владельцев квартир переходить на менее доходную долгосрочную аренду.

Весной и летом в аренду сдается до 10 000 квартир, полагает менеджер отдела аренды агентства “Невский проспект” Инга Сорокина. Директор развития направления аренды агентства “Первое бюро аренды “Артек-Недвижимость” Вадим Ткаченко оценивает емкость рынка аренды квартир на лето в “десятки тысяч объектов”. А по оценке руководителя отдела аренды агентства “Ината” Надежды Осиповой, летом в аренду сдается около 60% 2-3-комнатных квартир, расположенных в историческом центре Петербурга.

В сегменте долгосрочной — от одного месяца — аренды квартир преобладает предложение со стороны людей, покидающих Петербург на весь сезон (около пяти месяцев — начиная с марта-апреля). По словам Сорокиной, средняя стоимость аренды составляет от $220-300 в месяц за квартиру в спальном районе до $500-700 в месяц за квартиру в центре или с хорошей отделкой. Впрочем, существует категория собственников, которые рассматривают сдачу квартир как постоянный источник дохода. Сорокина относит к ней и владельцев недвижимости в центре города, которые могут получать с постояльцев до $6000 в месяц, и тех, кто сдает квартиру в спальном районе за $20-40 в сутки.

Лучшим годом для последних был год 300-летия Петербурга, которое привлекло в город невиданное количество туристов. “За ростом спроса на размещение цены на посуточную аренду квартир выросли примерно на 50%”, — отмечает Сорокина и добавляет, что два года назад предложение в сегменте посуточной аренды тоже существенно выросло.

“Многие владельцы квартир, ранее сдававшие их на весь летний сезон, решили перейти на посуточную аренду, что выгоднее, даже если квартира занята только два дня в неделю”, — поясняет она.

По данным агентства “Бекар”, минимальная ставка за квартиру в центре колеблется от $35 до $60 в сутки. Та же квартира, но с евроремонтом, мебелью и бытовой техникой обойдется уже в $70-100 в сутки. Крупногабаритная (от трех до шести комнат) квартира с хорошим ремонтом выставляется за $110-180 в сутки. А апартаменты уровня “люкс” в отреставрированных старинных домах с авторским дизайном и видом на достопримечательности могут обойтись в $150-300 в сутки.

Юбилейный год ознаменовался и массовым вводом мини-отелей. По оценке гендиректора ООО “Первая компания”, управляющего мини-отелем “Шелфорт” Алексея Мусакина, за последние два года в Петербурге количество малых гостиниц выросло с 60-70 объектов (примерно 1400 номеров) до 320 объектов (около 3800 номеров). Многие проекты не успели закончить к 300-летию. В результате за 2004 г. в Петербурге открылось, по словам Мусакина, не менее 60 малых гостиниц, еще около 30 планируется к открытию в этом году. Средняя стоимость проживания в мини-отелях составляет 60-200 евро.

“Номерная емкость мини-отелей выросла за последние два года в несколько раз”, — утверждает Ткаченко. По его словам, обширный ввод новых номеров в мини-отелях существенно подкосил сегмент квартир, арендуемых посуточно. У компаний, управляющих такими небольшими гостиницами, есть преимущества — они могут, по словам Ткаченко, объединять объекты в сети, проводить единую рекламную кампанию.

С ним согласна руководитель департамента аренды агентства “Бекар” Елена Исаенко. “В последние годы конкуренция со стороны мини-гостиниц, во множестве открывшихся в Петербурге, серьезно снизила доходность от посуточной аренды, — говорит она. — В отличие от хозяев квартир владельцы мини-отелей имеют более широкие возможности по рекламе, могут предложить клиентам дополнительные услуги, оформить командировочные документы”.

По данным “Бекара”, средняя годовая загрузка квартир с 2003 г. снизилась примерно с 60% до 40%, а их окупаемость увеличилась с 3-4 до 6-7 лет при посуточной аренде и с 6-7 до 8-10 лет при долгосрочной аренде.

Проблема заполняемости, по словам Исаенко, служит главной причиной того, что хозяева предлагают свои квартиры в аренду на месяц и более. “Особенно это касается объектов, находящихся в спальных районах, — из-за невысокой цены и трудностей, связанных с поиском клиентов”, — говорит она.

С ней согласна Осипова из “Инаты”, которая говорит, что из-за давления со стороны мини-отелей владельцы квартир стали предлагать клиентам более гибкие условия. Больше половины хозяев квартир, ранее зарабатывавших на посуточной аренде, сейчас соглашаются на долгосрочную, хотя она приносит меньше денег.

По данным “Бекара”, квартира, расположенная в спальном районе, сдается по $15-30 в сутки. Снять 2-3-комнатную квартиру той же категории на месяц можно за $250-300.

Из-за более низкой цены при долгосрочной аренде частные квартиры по-прежнему являются конкурентами мини-отелей, говорит Мусакин из “Шелфорта”. По его словам, примерно 10-15% гостей живут в “Шелфорте” более трех недель. “Борьба идет в основном за эту категорию туристов”, — добавляет он.