Почему западные инвесторы не торопятся в Москву?

Столичный рынок недвижимости по-прежнему ждет иностранных инвесторов. А они, как и раньше, на него не торопятся. Такой неутешительный для развития города вывод был сделан участниками конференции "Инвестиции в недвижимость мегаполиса", организованной газетой "Ведомости".

Массового прихода ждать не стоит

Конечно, единичные случаи зарубежных инвестпроектов в сфере коммерческой недвижимости в Москве были и продолжают происходить - но редко, не более двух-трех в год. К тому же большинство денег, которые приходят в Россию, имеют бывшее или нынешнее российское гражданство - настоящие иностранцы пока осторожничают. "Массового прихода иностранных инвесторов на московский рынок ждать пока не стоит, - заявил Максим Кунин, заместитель главы представительства по вопросам инвестиций в недвижимость Fleming Family Partners. - Дело в том, что соотношение доходности и риска инвестиций для них пока неприемлемо".

С высоких московских трибун любят говорить о необычайно привлекательной, по сравнению с рынками Центральной и Восточной Европы, доходности инвестиций в коммерческую недвижимость. Иностранцев "заманивают" 13% выгодностью вложений. Но когда начинаешь анализировать, - говорит Максим Кунин, - то на самом деле оказывается, что 13% - это ставка капитализации. Из нее надо вычесть затраты на приобретение недвижимости (а в России пока покупают не здания, а компании, ими владеющие, что удорожает процесс и делает его более рискованным) и налог на прибыль. В результате получается, что реальная, а не декларируемая, доходность составляет не более 9 процентов. На таких условиях умеющие считать свои деньги иностранцы в Москву не идут.

В ожидании "длинных" и "дешевых"

Бесспорно, столичный рынок недвижимости является перспективным. С точки зрения иностранных инвесторов, его безусловными плюсами являются стабильный инвестиционный рейтинг нашей страны, активное новое строительство, высокий спрос на офисные помещения и вытекающий отсюда дефицит офисов класса А и В. Но одно-единственное "но", по словам Максима Кунина, перевешивает все аргументы "за" - соотношение рисков и доходности.

В свою очередь, Джеймс Коориган, заместитель директора (отдел привлечения инвестиций компании "Jones Lang LaSalle") в числе причин, тормозящих" появление на рынке коммерческой недвижимости Москвы иностранцев, называет отсутствие возможности привлечения "длинных" и "дешевых" кредитных средств. Иностранные инвесторы привыкли брать в долг на реализацию своих проектов, в Москве же это сделать или невозможно или очень дорого. "На рынке доминируют Сбербанк и Внешторгбанк, - поделился своими наблюдениями Джеймс Коориган, - они предлагают "короткие" деньги под очень высокий процент".

Надежда на немецких пенсионеров?

Правда, сейчас ситуация несколько меняется. Появляются ипотечные банки - это, безусловно, положительный процесс. Но в Москве пока сохраняется неопределенность земельных правоотношений - здесь практически нереально стать собственником земельного участка, потом его заложить и под такую надежную с точки зрения любой финансовой организации базу получить ипотечный кредит. К тому же в Москве, на взгляд иностранных инвесторов, отмечает Джеймс Коориган, практически нет интересных инвестпродуктов, но зато существуют правовые проблемы и возможность политических встрясок. А иностранные деньги в большинстве своем любят стабильность и предсказуемость.

Правда, Максим Кунин подразделяет иностранных инвесторов на разные группы. В первую входят те, кто ориентируется на высокую доходность своих вложений и согласны пойти на большие риски. Такие инвесторы доминируют на международных рынках и проводят агрессивную и рискованную инвестполитику. Вторая группа - это те, кто предпочитает диверсифицировать свои риски, пусть и за счет потери доходности. К сожалению, Россия пока не интересна ни той, ни другой категории.

В качестве ближайшей перспективы для российского рынка специалист из Jones Lang LaSalle назвал возможность прихода богатых частных лиц и немецких пенсионных фондов, которые и сформируют следующий транш инвесторов.