В Северной столице падают и цены, и спрос на жилье

По озвученным вчера данным питерских риэлторов, в Северной столице на рынке недвижимости произошел настоящий обвал. Так, спрос на жилую недвижимость в мае текущего года составил 61% от аналогичного показателя 2004 г. Причина – увеличение цен на недвижимость не соответствует росту благосостояния большинства потенциальных покупателей. Это послужило толчком для снижения цен на вторичном рынке: оно уже составило 15-30%. С этими утверждениями согласны далеко не все участники петербургского рынка жилой недвижимости. Однако в том, что в настоящее время этот рынок находится в состоянии стагнации, ни у кого нет сомнения. Выход из создавшегося положения эксперты видят в развитии реальной ипотеки, что возможно только при условии, если за это возьмется государство.

«За последний год в Санкт-Петербурге упал спрос на жилую недвижимость», – заявил генеральный директор компании «Легион-Недвижимость» Максим Чернов на вчерашней конференции «Развитие рынка финансовых услуг для населения». По данным питерского риэлтора, в мае спрос на жилую недвижимость составил всего 61% от аналогичного показателя 2004 г. Причина снижения покупательского спроса банальна. Как пояснил RBC daily сам г-н Чернов, «увеличение цен на недвижимость значительно опередило рост благосостояния большинства потенциальных покупателей, продать в Санкт-Петербурге жилье по сложившимся к 2004 г. ценам стало проблемой». Гендиректор ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов приводит такие цифры: если в начале 2004 г. в Петербурге только 4-5% новых квартир не находили покупателя, то к концу года эта цифра составляла уже 12%, а в 2005 г. она достигнет 15%. Это, конечно, еще не критические показатели, но о том, что в Петербурге происходит затоваривание рынка жилой недвижимости, уже можно вести речь. «Есть дома, в которых количество непроданных квартир после сдачи составляет 40%», – сказал RBC daily г-н Викторов. По его словам, в 2005 г. объем строительства в городе должен составить 1,3 млрд долл. В настоящее время в Питере возводится 5,7 млн кв. м жилья, из них в 2005 г. планируется ввести 2,3 млн кв. м. Однако, отмечает Михаил Викторов, уже в 2007 г. темпы сдачи новых объектов замедлятся в два раза. Он так же, как и Максим Чернов, связывает это со стагнацией спроса со стороны населения. Михаил Викторов уверен, что уже стали снижаться объемы подрядных работ, при этом начался рост количества убыточных предприятий стройкомплекса. Главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник пошел еще дальше. «В Санкт-Петербурге застройщики находятся на грани разорения, так как резко сократились денежные поступления от продажи квартир», – сообщил он RBC daily.

С этим, правда, не согласен начальник отдела маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость» Николай Пашков. «Спрос на первичном рынке в настоящее время не намного меньше, чем в 2002 и 2003 гг., – пояснил он RBC daily. – Правда, в первом квартале 2005 г. мы зарегистрировали некоторое падение спроса по сравнению с аналогичным периодом 2004 г., но на этот показатель могли повлиять сезонный фактор и длинные новогодние праздники». «Я не стал бы говорить о том, что в Петербурге начался период разорения застройщиков», – продолжил Николай Пашков. Снижение инвестиционной активности происходит на любом стагнирующем рынке, от этого никуда не уйдешь. Компании, для которых строительство жилья является непрофильной деятельностью, начали постепенно сворачивать свою деятельность. В отличие от них крупные застройщики, имеющие запас прочности, который позволяет им некоторое время нормально функционировать в условиях стагнации на рынке, продолжают работать, как и прежде. «К тому же крупные застройщики работают быстрее, и у них издержки производства оказываются ниже, чем у мелких фирм, – говорит Николай Пашков. – Таким образом, себестоимость их домов также оказывается ниже».

Это подтверждает опыт московского СУ-155, которое занимается застройкой питерского микрорайона Купчино. Речь идет о строительстве 9 жилых корпусов между речкой Волковкой и Малой Бухарестской улицей. «В настоящее время возведены все три корпуса, входящие в первую очередь строительства в Купчино (33 тыс. кв. м). Более половины площадей уже куплены: из 448 квартир осталось продать 142», – сообщили RBC daily в СУ-155. При этом «цена на квадратный метр в Купчино ежемесячно поднимается, что, однако, не влияет на сравнительно высокий темп продаж». По данным аналитиков СУ-155, свою роль играет и тот факт, что строительство в Купчино идет строго по графику, а цена квадратного метра на «московской» стройке не только находится в пределах петербургских, но и, по некоторым оценкам, примерно на 4% ниже средних цен по городу и составляет 800-950 долл.

На вторичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга, по данным ООО «Легион-Недвижимость», к лету прошлого года объем предложения составил 18-19 тыс. объектов (квартир и комнат). С июня 2004 г. и по настоящее время он вырос на 42% и ныне насчитывает 26-27 тыс. объектов. При этом владельцы квартир, привыкшие к тому, что именно они диктуют правила игры, не спешат снижать цены. «Наличие столь большого количества никак не связанных между собой собственников жилья – «продавцов» – обуславливает крайнюю инертность рынка», – уверен Максим Чернов. Большинство из них крайне негативно реагировали на информацию о снижении покупательского спроса и, соответственно, цен на питерском рынке жилой недвижимости. «Нам понадобилось шесть месяцев, чтобы убедить хотя бы часть «продавцов» снизить цены», – продолжает риэлтор. В настоящее время, по подсчетам специалистов ООО «Легион-Недвижимость», разница между ценами заключенных сделок и начальной ценой предложения достигает 12-15%. При этом цены предложения, которые застройщики и продавцы публикуют в СМИ, отличаются от цен реальных сделок на 5-30%. Всего же, как утверждает Максим Чернов, цены на вторичном рынке Санкт-Петербурга упали на 15-30% (в зависимости от того, в каком ценовом сегменте находится жилье).

В отличие от Максима Чернова специалист компании «Петербургская недвижимость» более оптимистичен. «Если брать вторичный рынок, то количество зарегистрированных договоров в первом квартале 2005 г. всего на 5% – максимум 10% ниже аналогичных показателей 2004 г. Правда, в апреле произошло более серьезное сокращение числа зарегистрированных договоров, но мы это связываем с реорганизацией службы, которая этим занимается», – рассказал Николай Пашков RBC daily. По его мнению, в настоящее время на рынке жилой недвижимости Северной столицы сложилось «состояние неустойчивого равновесия». «В течение всего последнего года цены на жилье стоят примерно на одном уровне, объем сделок тоже застыл», – считает эксперт. При этом он не отрицает, что некоторые объекты вторичного рынка действительно значительно подешевели. «В период неоправданного роста цен недорогие квартиры (с маленькими кухнями, расположенные в отдаленных районах) оказались переоценены. Сейчас их цена просто стала соответствовать их уровню», – уточнил Николай Пашков.

С тем, что нынешняя стагнация на рынке жилой недвижимости является доказательством его постепенного перехода к цивилизованным рамкам, согласны и в строительном холдинге «ЛенСпецСМУ». «Мы не можем сказать, что спрос на жилье и цены начали падать, по крайней мере, у нас такого нет», – сообщили RBC daily в компании. По данным «ЛенСпецСМУ», в настоящее время в Петербурге наступила ценовая стабильность, а это свидетельствует о том, что рынок вошел в нормальное русло, ведь нельзя же было назвать нормальным ежегодный рост цен, доходящий до 40%. «Например, на первичном рынке, где мы работаем, резкий рост цен в 2002-2003 гг. зависел не только от застройщиков», – утверждают в стройхолдинге. По данным его специалистов, в стоимости жилого дома только половина цены зависит от стоимости коробки. Вторая половина формируется из платы на землю, за оформление всевозможных согласований и пересогласований, а также за подключение ко всем коммуникациям. «Именно эта часть себестоимости жилого дома и росла огромными темпами», – полагают в «ЛенСпецСМУ». В настоящее время рынок реально подошел к границе, за которой заканчивается платежеспособность населения. «Нужны реальные ипотечные программы, – продолжили в стройхолдинге. – А для этого необходимо снизить ставку по ипотечному кредиту, уменьшить первый взнос до 10-15% и увеличить срок погашения кредита как минимум до 20 лет». Это можно сделать, если государство возьмет на себя большую долю ответственности за ипотеку и даст толчок к ее развитию, например пустив на эти цели часть Стабилизационного фонда. «Через 6-8 лет деньги вернутся обратно, но при этом процент «бездомного» населения станет значительно меньше», – считают в «ЛенСпецСМУ».