Торг неуместен, но варианты возможны

Для получения ипотечного кредита необходима независимая оценка квартиры

Поскольку квартира становится предметом залога, банку нужно, чтобы независимый эксперт назвал цену, за которую ее можно быстро продать в случае необходимости. Но может ли банк полагаться на данные оценки? Вполне возможен случай, когда продавец готов продать квартиру намного дешевле, чем она была оценена (или наоборот). Что здесь является рыночной реальностью - сумма по договору или мнение эксперта? Откуда оценщики знают реальные цены? Ведь в отличие от риэлторов они квартиры не продают, а реальную статистику о сделках получить практически невозможно. На вопросы КДО отвечает Екатерина ФОМИЧЕВА, генеральный директор консалтинговой компании СТК ("Современные Технологии Консалтинга").

- Готовы ли сегодня банки, выдающие ипотечные кредиты, полностью доверять независимым оценщикам? А что если реальная стоимость залога окажется ниже, чем они ожидали?

- Для начала сразу договоримся: следует различать проблемы банка, обязанности независимого оценщика, а также реально существующие проблемы клиента, желающего получить ипотечный кредит. Так вот: банк не примет на рассмотрение отчет об оценке, выполненный неизвестной ему компанией. Схема очень проста. При каждом банке, который занимается ипотекой, аккредитовано несколько оценочных компаний (одна и та же компания может быть аккредитована сразу при нескольких банках). Когда клиент обращается в банк за ипотечным кредитом, ему официально выдается список рекомендуемых оценочных компаний.

- Почему таких компаний несколько, а не одна "придворная"?

- Прежде всего, это было бы нарушением закона о правах потребителя, но есть и иные причины. Банкам на сегодняшний день необходима действительно реальная оценка его залогов. Один оценщик - это одно мнение, поэтому отсутствие конкуренции не способствовало бы адекватности оценки.

- Откуда оценочные компании берут информацию для сравнительного анализа? У вас что, своя агентурная сеть?

- Механизмы оценки весьма прозрачны. Оценщики на сегодня совершенно не нуждаются в тайной информации, своих детективов у них нет. Вся информация берется из открытых источников (рекламных газет, риэлторских сайтов). Обработав эту информацию, профессионал-аналитик получает полную картину того, что действительно происходит на рынке.

- Почему же тогда результаты оценки одного объекта разными оценщиками могут значительно отличаться друг от друга? Вообще, существует ли четкий алгоритм оценки или это творческий процесс с непредсказуемыми результатами?

- Конечно, существуют стандарты оценки и наработанные опытными оценщиками методики для определения рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, поэтому значительно результаты оценки одного объекта разными специалистами отличаться не могут. Однако, если цена продажи фиксируется конкретной сделкой, то оценщик оперирует величиной публичной оферты, т.е. суммой, за которую тот или иной объект был выставлен на продажу на открытом рынке. Нельзя просто так ответить на вопрос "Сколько стоит квартира?" Оценка всегда привязана к конкретной ситуации и дате. Приведу самый простой пример. Если свободную, ничем не обремененную квартиру продавать не спеша и методично, - это одна цена (кстати, вполне рыночная), если ту же квартиру, но с многочисленными прописанными родственниками и несовершеннолетними необходимо продать в кратчайшие сроки - это цена совсем другая, но тоже рыночная. Помимо цены есть понятие ликвидности - это способность товара быть проданным быстро и с минимальными потерями.

- А в чем различия?

- У каждого банка своя кредитная политика. Как правило, в отчете об оценке указывается только рыночная стоимость данного объекта недвижимости на дату проведения оценки, но многие банки также интересует и ликвидационная стоимость объекта. В большинстве банков выдают кредит под квартиры, в которых была произведена перепланировка, однако при этом требуют либо наличия разрешения на перепланировку, либо корректировку на получение этого разрешения или возврат квартиры в первоначальное состояние.

Некоторые банки также интересуют планы сноса или капитального ремонта оцениваемой недвижимости, которые можно получить, например, в ДЕЗе. Всю эту информацию, при необходимости, предоставляют клиенты, но при этом мы оговариваем, что юридически мы за нее не отвечаем: то, что ДЕЗ обещал, например, в следующем году сделать капитальный ремонт - вовсе не означает, что этот ремонт в действительности будет сделан. ДЕЗу могут просто не выделить на это деньги.

- Как банки относятся к квартирам в домах, будущее которых под вопросом - с деревянными перекрытиями или в пятиэтажках? По каким параметрам вы оцениваете подобные объекты?

- Сам по себе вопрос оценки этих объектов может быть интересен. При приобретении для последующей перепродажи таких объектов можно как проиграть, так и достаточно серьезно выиграть. Например, после проведения расселения и капитального ремонта в доме в престижном центре стоимость такого объекта недвижимости может сильно возрасти, а после сноса пятиэтажек их жильцы, как правило, получают большую и лучшую жилплощадь.

Но в контексте сегодняшней ипотеки этот вопрос смысла не имеет. Банки с такими объектами просто не работают. Спекулировать квартирами им сегодня неинтересно и невыгодно, специалистов этого профиля у них нет, и связываться с этим они не хотят. Поэтому на сегодняшний день наибольшие шансы получить кредит имеет тот клиент, который выберет наиболее стандартный и беспроблемный объект.

- Может ли клиент договориться с оценщиком о том, чтобы оценить квартиру подороже и взять кредит побольше (при этом, естественно, войдя в сговор с продавцом квартиры)? Как в этом случае будет отвечать ваша или подобная фирма с юридической точки зрения?

- Юридически - приостановкой действия лицензии, хотя факт сговора в принципе доказать весьма сложно, а ошибиться может всякий. Но в реальности ни одна серьезная оценочная фирма так не поступит. На московском рынке недвижимости все всех знают, так что подобная история тут же выплывет наружу, и компания, так поступившая, просто распрощается с репутацией. А без хорошей репутации оценщикам на рынке недвижимости делать нечего.

- Тем не менее, столь четко выраженная позиция фирмы может не совпадать с позицией отдельных ее сотрудников...

- Безусловно. Но здесь ситуация решается, по крайней мере, в нашей компании, много проще, чем принято думать. Ни один отчет об оценке, выполненный нашим сотрудником, не идет в банк без контроля заведующего отделом. А в любом отчете, кроме планов, полученных из БТИ, есть еще и фотографии самой квартиры, поэтому серьезная ошибка видна, что называется, невооруженным взглядом. Бывают ошибки невольные, и тогда молодому профессионалу помогают и направляют его в нужное русло. Но бывают и ошибки "вольные", например, оценщика попросили не заметить несогласованную перепланировку, и он пишет одно, а фотографии говорят другое. В этом случае на место немедленно выезжает более опытный профессионал, а сотрудника увольняют, и больше ему на этом рынке места нет.

- Зависит ли сумма кредита от вашей оценки?

- Не напрямую. Наша оценка - только один из немногих параметров, которым банки руководствуются. Сумма и условия кредита зависят исключительно от решения кредитного комитета, который есть в каждом банке.

- К оценщику приходят в начале пути к ипотечному кредиту. А трудно ли сегодня пройти этот путь до конца?

- Это вопрос не к оценщикам, как вы понимаете. Поэтому выскажу свое личное мнение. Для того чтобы вписаться в сегодняшнюю ипотеку, необходимы железная выдержка и целеустремленность. Продавец квартиры предпочитает иметь дело с покупателями, имеющими реальные деньги, а не кредитные, а значит, ему нужен серьезный аванс на время подготовки сделки. Клиенту нужно пройти массу инстанций, и у каждой из них - свои правила. Да еще после всего этого нет гарантии, что кредитный комитет банка вынесет положительное решение. Оценка - одна из наименьших проблем при получении кредита. Во многом сложившаяся схема получения ипотечного кредита пока не всегда является дружественной для заемщика. Ситуация изменится к лучшему, если ипотека станет не исключением, а правилом при покупке жилья. Сейчас же делаются только первые шаги в этом направлении.

Не экономьте на времени

На результат оценки может влиять не только сегодняшнее состояние квартиры, но и заложенный в ней потенциал. Например, если в четырехкомнатной квартире с шестиметровой кухней и неудачной планировкой есть возможность сделать законную перепланировку, превращающую ее в жилье евро-класса. В этом случае квартира может быть оценена по-разному, в зависимости от того, предполагается ли в будущем этот потенциал реализовать. С банками, занимающимися ипотекой, у оценщиков подобных вопросов не возникает. Банк всегда ставит четкие задачи, в контексте которых квартира и оценивается. Для банка главное - чтобы возможность реализации залога была реальной. При этом у разных банков могут быть различные подходы.

По словам Екатерины Фомичевой (компания "Современные технологии консалтинга"), на сегодняшний день и стоимость, и сроки оценки по всей Москве выравнены. В среднем - стоимость около ста долларов, стандартный срок раньше был три дня, теперь - два. "Мы - всего-навсего одна из многих необходимых инстанций, - продолжает Е.Фомичева. - Если на каждую из них потратить всего чуть-чуть больше времени или денег, то в сумме это может вылиться во вполне ощутимые потери того и другого. А ведь квартира выставлена на рынок, и продавец ждать не хочет".

Даже стандартный двухдневный срок оценки в некоторых случаях может оказаться недопустимо большим, иногда требуется провести работу за 24 часа. Безусловно, за эти заказы оценщики получают надбавку за срочность, но берутся за них неохотно: такая спешка теоретически может повлиять на качество оценки, а значит, и на репутацию компании, которая ценится превыше всего.

Дата публикации: 11:00 09 июня 2005

Источник: bpn.ru