Равнение на комфорт

В расплывчатой классификации качества петербургских квартир понятие "комфортное жилье" занимает наиболее неустойчивое положение. Если с так называемым элитным жильем и квартирами экономкласса все более или менее понятно, то дать определение комфорту, как выясняется, не так то просто.

Сегодня комфортной принято считать квартиру "со всеми удобствами", не дотягивающую до таких критериев элитности, как, скажем, расположение в историческом центре, однородная социальная среда или потолок высотой от 3 м. Таким образом, "комфорт" - это "элита" с изъяном.

В погоне за "уютством"

В словаре Владимира Даля английское слово "комфорт" связан с "удобством, уютством, привольем и домашним покоем". По большому счету, с тех пор ничего не изменилось. Но если Запад продает комфорт во всех его возможных аспектах, и экологический аспект во всех смыслах этого понятия является там стандартом, то у нас та же экологическая составляющая - это всего лишь парк рядом с домом.

При этом каждый покупатель понимает под комфортным жильем что-то свое. Воображение, в значительной степени сформированное десятилетиями предметного дефицита, не позволяет многим из нас понять даже сугубо эмпирическую меру построения комфортной среды обитания. Для одних любая новая квартира не в панельном доме является олицетворением комфорта. Для других в эту категорию попадают отремонтированные апартаменты в "сталинских" домах. Третьи убеждены, что комфортным можно считать и жилье в домах старого фонда после капремонта. И каждый из них по-своему прав. Еще большую путаницу в этимологию комфорта вносят участники рынка, подразделяющие предлагаемые квартиры на просто "комфортные" и "повышенной комфортности". Удивительно, что еще никому не пришло в голову рекламировать "повышенную" или "пониженную" элитарность, или классифицировать по этому же принципу жилье экономкласса. На память невольно приходит слова булгаковского персонажа, утверждавшего, что осетрины второй свежести не бывает. Рано или поздно, продавцам недвижимости придется признать, что квартир "повышенной" или "пониженной" комфортности также быть не может. Вопрос лишь в том, какое жилье можно считать в полной мере комфортным.

Попытка идентификации

В отличие от элитных объектов недвижимости, которые могут быть расположены только в историческом центре Петербурга, комфортное жилье почти не "привязано" к месту. Объекты недвижимости этой категории возможны как в центре, так и в "спальных" районах. Также не имеет принципиального значения, новый это дом или старый (после капремонта). Обязательное условие: квартира должна быть либо в кирпичном или кирпично-монолитном доме (только не в панельном), либо в доме, относящемуся к реконструированному старому фонду или "сталинской" застройке (единственное исключение - трехкомнатные квартиры в лучших домах 137-й серии с кухней от 15 кв. м). По планировкам комфортные квартиры, как правило, отличаются от типового жилья большими кухней и санузлом: например, сейчас покупатели квартир в этом ценовом сегменте требуют наличия кухни площадью от 10 кв. м, лоджии или балкона, а также широких возможностей для перепланировки. При этом площадь комфортной квартиры не может быть меньше 70 кв. м. Минимальная высота потолков - 2,7 м.

Порок совмещения

Большое значение в этой категории жилья придается планировке комнат. Тут существенное преимущество имеют строящиеся дома. На стадии покупки квартиры в новостройке вы можете сами, в заданных конструктивными основаниями пределах, определить - три у вас будет комнаты, две, или четыре. Конструктивное решение становится уже следствием не прежней строительно-технологической логики, а понимания модели комфорта. Здесь начинается видение того, что комфорт - понятие не постоянное, а переменное.

Особое внимание уделяется санузлам, которые в квартирах этой категории играют не просто функциональную роль. В комфортном жилье появляется ванная комната вместо обычной ванной. Она отстраивается не по принципу экономии пространства для размещения сантехники, а с акцентом на слове "комната". И здесь стоит учитывать еще один немаловажный аспект. По последним исследованиям ученых, экологичность ванной комнаты с совмещенным санузлом не может быть соблюдена ни при каких условиях, вне зависимости от санитарного состояния и планировки помещения. Какие бы меры безопасности не предпринимал хозяин совмещенного санузла, будь то шторки, ширмы или даже стационарные перегородки, немало опасных бактерий все равно "перекочевывает" с унитаза на полотенца, зубные щетки и другие средства личной гигиены. "Модные" в конце 1980-х годов перепланировки жилья, в результате которых граница между ванной комнатой и туалетом нивелировалась, спустя годы привели к снижению статуса таких квартир на рынке жилья. В настоящее время "комфортная квартира" и "совмещенный санузел" - понятия несовместимые.

Ох, рано встает охрана

Согласно популярной теории уровней крупнейшего психолога XX века Абрахама Маслоу, одной из основных потребностей, существенных для психологического благосостояния человека, является безопасность. Эта теория имеет самое непосредственное отношение к рынку недвижимости. Предоставление оптимального уровня безопасности является неотъемлемым критерием комфортного жилья. Но если полтора десятилетия назад "высшим уровнем" безопасности квартир являлся кодовый замок, а еще лучше домофон в подъезде, то сегодня на первое место выходит "человеческий" фактор - консьерж у входа или закрытый двор с будкой охранника. По единодушному мнению участников рынка, если это условие не соблюдено, любая, даже самая благоустроенная, квартира не может считаться комфортной. В пользу этого мнения красноречиво свидетельствует растущее число нападений на петербуржцев, совершенных в подъезде, лифте или на лестницах жилых домов, как с домофонами, так и без.

Состояние инженерных коммуникаций тоже можно считать критерием безопасного проживания. Квартиру, в которой возможен пожар из-за старой проводки или потоп по вине проржавевших батарей, ни при каких условиях нельзя назвать комфортной.

Не меньшее значение придается безопасности личного автотранспорта. Собственник квартиры может быть спокоен, только когда он припарковал машину под окнами или разместил ее на платной автостоянке, находящейся поблизости от дома. Вот почему многие дома старого фонда в самом центре города, где ни о том, ни о другом не приходится и мечтать, "выпадают" из круга комфортного жилья.

Еще одно условие - однородная социальная среда, если не во всем доме, то, по крайней мере, на всех этажах подъезда. Одна нерасселенная коммунальная квартира, а также окурки или, не дай бог, шприцы на лестнице играют на понижение цены и не позволяют считать объект недвижимости комфортным жильем. И в этом отношении квартиры в недавно построенных или новых домах имеют существенные преимущества перед жильем старого фонда, где сравнительная социальная однородность может быть обеспечена только расселением всех квартир в подъезде.

И последнее ограничение - расстояние от дома до станции метро. Идеальный вариант, когда его можно преодолеть пешком за 10 минут. Нередко продавцы дорогостоящих квартир, претендующих на статус комфортных, возмущаются: "Да почему я должен снижать цену только потому, что дом далеко от метро? Ведь у потенциальных покупателей такой квартиры, как моя, наверняка есть машина, и они уже давно забыли, как выглядит вагон метро!" С таким же апломбом можно пытаться подороже продать квартиру без телефона, утверждая, что покупатели комфортного жилья наверняка давно обзавелись мобильниками и забыли о том, что на свете есть стационарные телефоны.

Искусство быть капризным

Столь подробное перечисление различных критериев комфортного жилья не имело бы смысла, если бы их наличие не являлось существенном фактором ценообразования на рынке. Еще года полтора назад, когда ликвидные квартиры распродавались, как горячие пирожки, преимущества комфортных квартир были не так заметны. Рынок тогда жил под диктовку продавца, который всегда мог заявить в ответ на претензии покупателя: "Не хочешь - не бери!" Но около года назад, когда наступил период стагнации, сменившийся сегодня постепенным снижением цен, бал на рынке недвижимости правит покупатель. И надо сказать, что современный покупатель достаточно хорошо осваивает науку быть капризным. Он никуда не торопится: куда спешить, если цены не растут? В условиях заметного превышения спроса предложением он может дотошно разбираться со всеми недостатками просматриваемых квартир, выбирая лучшие из них. А лучшие в его понимании - комфортные. Но далеко не все продавцы это понимают. Выставлять в продажу квартиру по цене $1200-1700 за квадратный метр (а именно столько сегодня стоит комфортное жилье) может только продавец, уверенный, что его собственность соответствует большинству из приведенных в статье характеристик. И тот, кто не учитывает этот фактор, зачастую попадает впросак. К примеру, купили в одном "сталинском" доме квартиру по цене $1500 за "квадрат". Продавцы из соседнего "точно такого же" дома, прознав о сделке, тут же подняли стоимость своего жилья до этой планки. А теперь они сидят и безуспешно ждут покупателей, не понимая, что их дом (или даже подъезд) не "дотягивает" до статуса комфортного: нет консьержа, парковка под окнами невозможна, да к тому же осталось немало коммунальных квартир. И даже если сравниваемые квартиры имеют одинаковый метраж и находятся примерно в одинаковом состоянии, их стоимость может различаться более чем на $300-500/кв. м. Выходит, что на рынке недвижимости понятие "комфорт" подразумевает не столько определенные характеристики отдельно взятой квартиры, сколько статус "окружающей среды". Одним словом, если по Далю, - "приволье".

Дата публикации: 11:06 15 июня 2005

Источник: bpn.ru