Вторичный рынок: Купить-продать и не пострадать

Можно ли свести к минимуму риск при покупке жилья?

Консультант "Комсомольской правды" - опытный риэлтор, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости "Кутузовский проспект" Елена Соболева.

Проверяем "чистоту" квартиры

Итак, вы приглядели себе квартиру. По деньгам - приемлемо, площадь и планировка устраивают, продавец - сама любезность. Но, как известно, не все то золото, что блестит. Поэтому приступаем к первому этапу: проверке юридической "чистоты" квартиры.

Просим продавца представить:

1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Это могут быть: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации. Если продавец стал собственником в 2000 г. или позднее, то, кроме указанных документов, должен предъявить еще и свидетельство о праве собственности.

2.Документ, удостоверяющий личность продавца. Вам нужно убедиться, что квартиру продает именно тот, кто значится ее хозяином в правоустанавливающих документах.

3. Справки из ДЕЗа (или иной жилищно-эксплуатационной организации). Требуются:

выписка из домовой книги с данными о том, какие лица были зарегистрированы по месту жительства (прописаны) в продаваемой квартире, а также об их снятии с регистрационного учета (выписке). Имейте в виду: по обновленным законам все жильцы теряют право на жилплощадь после продажи квартиры собственником. Однако если вы приобретете такую "населенную" квартиру, то выписать этих лиц сможете только через суд. Причем Елена Соболева предупреждает: судья может не дать "добро" на выселение жильцов "в никуда", руководствуясь конституционным правом граждан на жилище;

копия финансово-лицевого счета. По закону покупатель не отвечает по долгам продавца перед коммунальными службами. Но, чтобы избежать лишних выяснений с ДЕЗом, энергетиками и проч., лучше убедиться, что продавец своевременно оплатил все жилищно-коммунальные услуги.

4. Документы БТИ: экспликация, поэтажный план, справка о стоимости.

Эти документы помогут:

а) удостовериться, не было ли в квартире самовольной перепланировки. По новому законодательству узаконить ее непросто, а санкции для хозяина (т. е. покупателя) довольно суровы;

б) проверить общую площадь квартиры. Продавец вместо 55 кв. м вполне мог разрекламировать вам 60, ведь ползать по квартире с сантиметром вы не будете. А каждый лишний "квадрат" стоит недешево.

В справке о стоимости указываются обременения: залог, арест, наложенный на квартиру.

Это пригодится

Передавать деньги продавцу надежнее всего через банковскую ячейку.

В банке вы составляете дополнительное соглашение (бланк выдается тут же). Этот документ предусматривает, что продавец вправе получить деньги, предъявив свидетельство о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

Вносим предоплату

Убедившись в наличии и достоверности всех документов (лучше поручить это профессионалам-риэлторам, поскольку без специальных знаний разобраться очень сложно), можно вносить предоплату.

Правовая форма может быть разной: соглашение об авансе, задатке, предварительный договор. Главное - указать стоимость квартиры, размер внесенной суммы и сроки действия договора.

Документ о предоплате дисциплинирует продавца, поскольку в случае срыва сделки по его вине пострадавший покупатель сможет вернуть свои деньги (при задатке - в двойном размере) и потребовать возмещения убытков.

"Обследуем" приватизированное жилье

Если продавец подтверждает свое право собственности документом о приватизации квартиры, то потребуется дополнительная проверка. Надо выяснить по домовой книге, какие лица были зарегистрированы в квартире по месту жительства (прописаны) на момент приватизации. Чтобы продавец правомерно получил квартиру в "единоличную" собственность, такие жильцы должны были оформить свой отказ от приватизации.

Не исключено, что заинтересованные лица попытаются оспорить приватизацию и - по цепочке - ваши права на купленную квартиру. Однако помните, что срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет. Если приватизация произошла раньше, то суд вправе отказать истцу, оспаривающему сделку.

Дата публикации: 12:38 20 июня 2005

Источник: bpn.ru