Инвестируем в первичку: что мешает?

Выгодно вложить свои средства и получить максимальную прибыль – естественное желание любого инвестора. Столичный рынок недвижимости на протяжении последних лет является одним из наиболее надежных и прибыльных способов преумножения капитала и привлекает не только российских, но и иностранных инвесторов, стремящихся размесить свои сбережения с наибольшей выгодой при минимальных рисках.

Одним из наиболее привлекательных способов инвестирования считается покупка квартиры с целью дальнейшей перепродажи. В отличие от советского времени, такой способ вложения денег уже давно из социально и морально безответственной спекуляции превратился в один из перспективных инструментов инвестирования. Однако в последнее время в связи с замедлением темпов роста цен на столичную недвижимость, принятием различных законопроектов, в частности закона «Об участии в долевом строительстве», тема инвестиционных покупок квартир становится все более актуальной.

Раньше – выгоднее

По мнению специалистов, долгое время инвестиционные покупки квартир с целью перепродажи занимали одно из первых мест по привлекательности для игроков рынка. Как известно, рынок недвижимости один из наиболее инертных инструментов преумножения капитала и следовательно вложения в него более защищены, нежели инвестиции на фондовом рынке. Экономический кризис 1998 года наглядно продемонстрировал, что с недвижимостью вряд ли могут произойти процессы, приведшие к краху многих биржевых игроков. При этом инвестиции в недвижимость намного более прибыльны, чем банковские депозиты.

Как отмечает директор элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тэйн, наивысший процент сделок, осуществленных с целью инвестирования в недвижимость, был зафиксирован в период 1999-2002 годах сразу после экономического кризиса 1998 года. «Покупатели стремились обезопасить себя от потери сбережений, поэтому инвестиционные покупки явились тем инструментом, который при существующих в то время тенденциях позволял не только сохранить финансовые средства, но и значительно увеличить капитализацию при минимальных рисках», - говорит эксперт. В частности, по ее данным, в сегменте элитного жилья количество таких покупателей составляло 30-35%.

Согласна с такой оценкой и директор управления маркетинга агентства недвижимости «ДОМОСТРОЙ» Елена Комова. По ее данным, «в 2003 году и начале 2004 года около 25 % покупателей приобретали квартиры с целью выгодного инвестирования денежных средств. На волне роста цен на жилую недвижимость это было доходное вложение». Доходность таких инвестиций эксперты оценивают очень высоко. По словам руководителя филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город» Максима Токоварева, «при тогдашнем росте цен можно было, инвестировав $300-400 тысяч, за несколько месяцев сделать $50 тысяч». Некоторые специалисты утверждают, что продуманные инвестиции могли принести даже большую прибыль. Так, по мнению директора по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергея Лушкина, в 2003 и 2004 годах уровень доходности составлял в среднем 20 – 40%, а в отдельных случаях мог превышать 80% годовых.

Как вкладывают?

Схема выглядела довольно просто. Инвесторы финансировали строительство на стадии котлована и в дальнейшем переуступали права собственности или продавали уже готовую квартиру. Как отмечает Екатерина Тэйн, «движущей силой этого процесса в тот период стало отсутствие достаточного объема денежных средств непосредственно у профессиональных игроков рынка недвижимости». Поэтому девелоперам не оставалось ничего другого, как собирать средства у частных инвесторов, обещая им в дальнейшем высокие проценты прибыли. «Рынок, в особенности высококлассного жилья, только начинал формироваться, поэтому многие девелоперские компании не имели в своем распоряжении достаточных активов для полного финансирования проекта», - утверждает Екатерина Тэйн.

Именно из-за нехватки средств девелоперы предлагали квартиры на стадии котлована. Как отмечает Екатерина Тэйн, «основной бизнес-моделью на этом этапе развития рынка стало предоставление существенного дисконта при покупке квартиры на начальных этапах строительства, что позволяло обеспечить необходимую финансовую платформу реализации проекта». Кроме того, это позволяло в кратчайшие сроки выполнить обязательства перед банком.

Инвестиционно привлекательные

Существует несколько факторов, определяющих инвестиционную привлекательность той или иной квартиры. В первую очередь, это перспективность самого дома и района, в котором он расположен. Как отмечает управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев, самым главным фактором, влияющим на дальнейший рост стоимости квадратного метра, является разница в цене между предложениями на первичном и вторичном рынках жилья в этом районе. При этом эксперт считает, что «фактор района не менее важен, особенно для жилья бизнес- и экономкласса. При выборе объекта инвестирования нужно обращать внимание на информацию о развитии района: организацию транспортных развязок, прокладку линий метрополитена, строительство объектов инфраструктуры и т.д. Наличие таких объектов создает дополнительную привлекательность района для конечных покупателей приобретенных инвесторами квартир». Кроме того, по мнению Константина Ковалева, надежность инвестиций обеспечивается контролем над крупными городскими проектами со стороны муниципалитета.

Однако, как говорит начальник отдела маркетинга корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Алексей Войнич, перспективный район отнюдь не означает инвестиционную привлекательность конкретного дома. По его словам, инвестору важно, чтобы рядом были парк, метро и не было поблизости заводов. «Есть, конечно, престижные районы, например север и северо-запад Москвы, где все очень дорого, но от улицы к улице ситуация меняется сильнее, чем от района к району, и даже в хорошем районе можно найти никудышный дом», - считает эксперт. В итоге со своим коллегой соглашается и Константин Ковалев, замечая, что «Класс дома и район вторичны для инвестора, главное – потенциал проекта».

По мнению Сергея Лушкина, «повышенные требования к комфортности – это требования к местоположению объекта, проекту жилого комплекса и функциональной планировке квартиры. Оценивается все – от статуса района застройки до количества и размера санузлов в квартире». Для инвестора не менее важна репутация застройщика и уверенность в его хорошей репутации. Как отмечает Елена Комова, инвестиционные квартиры соответствуют всем требованиям, которые предъявляет покупатель: «во-первых, это полный пакет документов по данному объекту, во-вторых : это высокое качество строительства и строгая дисциплина на объекте строительства, в третьих – это соблюдение графиков строительства». В качестве примера таких домов эксперт приводит дома «Адмирал-2» и «Гарибальди», реализуемые агентством «Домострой».

Кто вкладывает?

В зависимости от своих интересов и доходов инвесторы предпочитают и разные классы жилья. По мнению Константина Ковалева, среднестатистический инвестор выглядит так: мужчина или женщина от 25 до 50 лет, представитель среднего бизнеса или менеджер второго звена крупной компании. «Именно эти люди предпочитают работать на рынке массового строительства - в сегменте жилья бизнес- и экономкласса, панельных домов», - считает эксперт. Так же описывает потенциального инвестора Елена Комова: «по нашим наблюдениям, среднестатистический портрет инвестора – это мужчина средних лет, имеющий свободные денежные средства , предприниматель или менеджер высшего звена». Жилье более высокого класса, по словам Константина Ковалева, приобретают предприниматели более высокого ранга. «В целях инвестирования элитное жилье покупают топ-менеджеры ведущих российских предприятий разных отраслей, в основном сырьевых, крупные настоящие и бывшие чиновники и т.д.», - утверждает эксперт.

А ныне, а ныне...

За последний год, по мнению специалистов, количество инвестиционных покупок квартир сильно сократилось. «Недвижимость уже практически не приобретается с инвестиционными целями. Особенно новостройки – все уже понимают, что велик риск. Прежде всего, того, что сроки строительства не будут выдержаны, и деньги окажутся замороженными. К тому же все понимают, что рынок перегрет – об этом говорится везде», - считает Максим Токарев. По сведениям Сергея Лушкина, «на данный момент в ОАО «Квартал» доля так называемых «инвестиционных покупок» настолько невелика, что можно говорить об их отсутствии». Елена Комова в своих оценках количества инвестиционных покупок еще более категорична. По ее словам, на сегодняшний день почти 99% клиентов покупают жилье с целью дальнейшего проживания, то есть с целью перепродажи приобретается около 1% жилья.

Наибольший процент, да и то с сомнением, называет Алексей Войнич. По его словам, «не более 5% квартир в столице покупается с целью перепродажи, при самых оптимистичных оценках этот показатель не превышает 10%». При этом эксперты отмечают, что количество инвестиционных квартир зависит от класса и качества дома. По статистике ОАО «Квартал», составленной на основе данных по возводимым компанией домам, на начало июня 2005 года доля инвестиционных квартир в строящемся доме класса люкс на Ленинском проспекте составляет не более 10%, а в доме middle-класса по улице Удальцова – уже не более 5%. Однако, как отмечает Сергей Лушкин, еще год назад этот показатель находился на уровне 15%.

Чем же объясняется такой резкий скачок предпочтений инвесторов? Специалисты называют несколько причин, и главная из них – постепенное «устаканивание» цен на столичную недвижимость. Стоимость квадратного метра уже не растет такими гигантскими темпами, как раньше, и на 80% годовых инвестор вряд ли может рассчитывать. По мнению Сергея Лушкина, «тенденция последних месяцев свидетельствует о снижении уровня доходности от вложений в недвижимость в среднем до 10 – 12 % годовых». Раньше инвестор мог успешно сыграть на повышении, положив разницу между вторичным и первичным рынком себе в карман, плюс к этой разнице добавлялось ежегодное увеличение стоимости жилья, что в сумме и приводило к таким высоким процентам. Теперь, по мнению Алексея Войнича, такая схема вряд ли возможна. «Основной причиной уменьшения доли инвестиционных покупок квартир, на мой взгляд, является выравнивание цен между вторичным и первичном рынком жилья. Несмотря на то, что «первичка» – это долго и рискованно, а «вторичка» – это уже построено и готово, цены постепенно выравниваются», - считает он. Таким образом, нивелируется самый главный повод инвестирования на начальной стадии.

С другой стороны, официально заявленный в этом году прогноз инфляции на уровне 10% полностью ликвидирует прогнозируемое на этот год увеличение стоимости жилья. Как утверждает Максим Токарев, «рост цен сохраняется еле-еле на уровне инфляции». С ним соглашается и Елена Комова. По ее словам, «сейчас цены растут на уровне инфляции, и увеличение стоимости стало более дифференцировано по объектам». По мнению Максима Токарева, «вложения в недвижимость сохранились, но теперь основной целью является простое сохранение средств – на фоне колеблющихся доллара и евро, квадратные метры кажутся более надежными – о приумножении средств инвесторы и не помышляют».

Помимо замедления темпов роста цен, специалисты называют и другие причины снижения инвестиционной активности. По мнению Алексея Войнича, большинство «классных мест» уже забито. «Москва строится слишком быстро, и таких новостроек, где бы не пришлось платить слишком много городу и была не такой высокой цена на землю, почти не осталось», - считает эксперт. Успех застройщика в таких условиях, по словам Сергея Лушкина, зависит от реализации требования покупателя: «Высокие цены на жилье должны соответствовать высокому качеству жизни».

Влияют на количество инвестиционных покупок и макроэкономические факторы. Как отмечает Елена Комова, из-за невысокого инвестиционного дохода на рынке недвижимости инвесторы предпочитают вкладывать деньги в «куда более привлекательные рынки». Такого же мнения придерживается и Алексей Войнич. «Люди в нашей стране стали лучше жить, экономика развивается, многие предпочитают вкладывать деньги в бизнес, а квартиры покупать для себя. Если у человека есть лишняя сотня тысяч долларов, он лучше купит квартиру получше, а не будет вкладываться в новую квартиру», - считает он.

Тот самый закон

Среди главных причин, снизивших активность инвесторов на рынке недвижимости, специалисты называют и другую проблему, которая хоть и не дала пока о себе знать в полной мере, в дальнейшем может стать основанием для еще большего сокращения прибыли. В этом году, с 1 апреля, вступил в силу Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». С введением этого закона в действие специалисты связывают существенные изменения цен на рынке недвижимости.

В соответствии со статьей 3 этого Закона, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок.

Как отмечает Екатерина Тэйн, в итоге этот закон приведет к тому, что процесс открытых продаж будет непосредственным образом зависеть от получения разрешительной документации. «Также в связи с изменением схемы финансирования, происходит процесс сокращения количества инвестиционных проектов, что напрямую влияет на существенное уменьшение доли инвестиционных покупателей. Отсутствие юридической базы для заключения инвестиционных сделок будет влиять на сроки строительства новых жилых комплексов, так как большинство застройщиков будет не в состоянии делать какие-либо скидки на ранней стадии строительства», - говорит эксперт.

По мнению Сергея Лушкина, новый закон напрямую повлияет на уменьшение инвестиционной доходности, а как следствие и на сокращение покупок с целью перепродажи. «Во-первых, из-за снижения доли финансирования строительства за счет долевого участия и увеличения доли более дорогих источников, например, банковских кредитов», - считает эксперт. Во-вторых, по его мнению, в новом законе все риски перекладываются на застройщика, который будет страховаться увеличением цены. «В связи с этим уменьшится разница между ценой готового жилья и ценой строящегося, что вызовет снижение доходности от инвестирования в строительство», то есть опять же сократится разница между первичным и вторичным рынком жилья, раньше лежавшая в основе инвестиционной доходности.

Несовершенство закона о долевом строительстве в его нынешней редакции отмечают абсолютно все специалисты. «Безусловно, принятие этого закона – очередной шаг в развитии отечественного рынка недвижимости, который призван максимально обезопасить непосредственного покупателя квадратных метров. Однако, в существующем виде, наряду с определенными плюсами действие данного законопроекта отрицательно сказывается на экономике того или иного проекта», - считает Екатерина Тэйн. По мнению Алексея Войнича, «закон о долевом строительстве принимали поспешно, и, в общем, во многом списали с американского образца – об этом свидетельствуют даже конкретные цифры, прописанные в законе. От этого закона всем стало хуже, поэтому очевидно, что его будут перерабатывать и вносить поправки». По словам Максима Токарева, «, сейчас наверняка появятся какие-то дополнительные законодательные акты, которые будут уточнять».

Как жить инвестору?

На фоне общего снижения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, по мнению некоторых специалистов, некоторые инвесторы смогут заработать на принятии нового закона. Это, прежде всего, те, кто успел в недавнем прошлом вложиться на стадии котлована и сумеет выиграть на грядущем повышении цен в связи с введением нового закона. «Предложение уменьшится, и цены могут начать расти больше 1% в месяц, соответственно теоретически инвесторы, приобретающие квартиры с инвестиционными целями сейчас могут рассчитывать на получение повышенного дохода», - считает Константин Ковалев.

С другой стороны эксперты отмечают, что со временем из-за растущей требовательности покупателя повышенной привлекательностью будут обладать отдельные успешные проекты. «Перспективными видятся проекты комплексной застройки отдельных территорий качественным и комфортным жильем. Цены в дальнейшей перспективе при прочих равных условиях продолжат расти преимущественно на такое жилье», - утверждает Сергей Лушкин.

В целом же картина для инвестора остается совсем не благоприятной, незначительный ежегодный прирост цен, выравнивание первичного и вторичного рынка, ужесточение правил инвестирования на стадии котлована естественным образом снижают риски, но при этом снижается и инвестиционная доходность. Поэтому, по мнению большинства экспертов, количество покупок с целью перепродажи заметно сократилось, а со временем, возможно, сократится еще больше, однако некоторый процент инвесторов, вероятно, все же останется. «В целом процесс «избавления от инвестиционных квартир» идет последовательно, без скачков, еще в период строительства домов, и, как правило, к моменту сдачи дома их доля не превышает 5%», - считает Сергей Лушкин.

Комментарии специалистов:

Екатерина Тэйн, директор элитной недвижимости компании Knight Frank:

Фактически возможность ведения инвестиционной деятельности на современном этапе практически сведена к нулю, так как девелопер не может привлечь частные инвестиции на ранних этапах строительства, а на этапе готовности объекта они теряют смысл. В решении этой проблемы должны участвовать не только государственные органы, но и профессиональные участники рынка, которые должны совместно выработать критерии работы, при которых рынок приобрел бы черты максимально открытого и прозрачного. Не лишним было бы обратить внимание на зарубежный опыт, в первую очередь, европейских стран. Так, в Лондоне ни одна девелоперская компания не выйдет на площадку до тех пор, пока не будут урегулированы все вопросы с разрешительной документацией и не будет разработана в тесном взаимодействии с девелопером 25-ти летняя программа страхования строящегося жилого объекта. Отличительной чертой британских девелоперов является факт оплаты клиентом всего 10% от стоимости жилья до окончания сроков строительства. К тому же в Лондоне на строительных площадках существует практика оборудования так называемых «show room», чтобы клиент мог составить представление о самом доме, инфраструктуре, уровне отделки.

В случае принятия подобной схемы в России, следует учитывать неразвитость системы страхования в нашей стране, где вопрос получения страховой выплаты зачастую превращается в глобальную проблему.

Алексей Войнич, начальник отдела маркетинга корпорации «ИНКОМ-недвижимость»:

На сегодняшний день не более 5% квартир в столице покупается с целью перепродажи, при самых оптимистичных оценках этот показатель не превышает 10%, что существенно отличается от аналогичного показателя 2003-2004 годов, когда 15%, а то и более, квартир приобреталось в инвестиционных целях. Сложно сказать, какие именно квартиры покупаются с целью перепродажи и кто участвует в таких сделках: такие инвестиции интересуют совершенно разных людей, а потому конкретный портрет инвестора в этом сегменте выделить сложно.

Падение интереса к такого рода инвестициям обусловлено целым рядом причин. Вряд ли это вызвано принятием закона о долевом строительстве, потому что как он будет реализовываться, пока непонятно. покупать квартиру в инвестиционных целях стало не так выгодно, как раньше, плюс некоторое беспокойство добавляет принятие закона о долевом строительстве в современной редакции.

Сложно сказать будет ли уменьшаться количество инвесторов, покупающих квартиры с целью перепродажи, но, вероятно, люди будут вкладывать деньги, скорее всего, в другие отрасли экономики.

Алексей Белоусов, генеральный директор «Капитал Груп Маркетинг»:

Сегодня примерно 30% - покупают в инвестиционных целях, 20%составляют покупатели, которые на первом этапе покупки не имеют твердой позиции, и 50% покупателей приобретают недвижимость для того, чтобы там жить самим. С момента покупки до сдачи объекта проходит большой период. Покупатель может изменить свои намерения. Например, недавно у нас покупала квартиру семья молодоженов, которая ожидала рождение ребенка. На момент покупки квартиры, родители не знали, что у них появятся сразу двое детей. Поэтому, в дальнейшем квартира стала объектом продажи с целью приобретения жилья большей площади. Как изменится количественное соотношение покупателей с целью улучшения жилищных условий и покупателей с инвестиционной целью, сказать трудно. Это зависит от политических и экономических факторов. Как любого покупателя, инвестора интересует, прежде всего, соотношение цены и качества приобретаемого жилья. Покупатель хочет знать, что каждый потраченный им доллар был вложен в удобное и комфортное жилье, отвечающее всем современным требованиям. Большое значение, при принятии решения о покупке, имеет репутация компании. Хорошая репутация – это гарантия безопасности и выгодности вложений.

После принятия закона о долевом строительстве частный инвестор потерял возможность инвестирования на ранней стадии строительства. А именно на этом этапе застройщик предлагает наиболее выгодное ценообразование. Принятие закона привело к подорожанию квадратного метра. В частности в наших комплексах «Авеню77» и «Аэробус» цены поднялись на 20-25%.

Дата публикации: 16:18 21 июня 2005

Источник: bpn.ru