Аренда жилья: доходность падает вслед за спросом

Сегодня на фоне пассивности покупательского спроса на жилую недвижимость сектор аренды в Петербурге претерпевает серьезные изменения: большинство операторов рынка впервые за последние пять лет отмечают ярко выраженный спад. Спрос явно не поспевает за предложением, которое к тому же по инерции продолжает расти. Сезонного подъема цен на аренду жилья нынешним летом риэлтеры не обещают.

Предложения остаются без ответа

По данным большинства риэлтеров, нынешней весной впервые за многие годы на рынке аренды отмечается значительное увеличение объема предложения на фоне спада спроса. «Квартир разного качества, сдаваемых на различные сроки, на рынке стало слишком много. Спрос значительно отстает. Поэтому арендодатели вынуждены снижать цены», – говорит Наталья Никитина, менеджер департамента аренды жилого фонда корпорации «Петербургская недвижимость». Сегодня цены на комнаты и 1-комнатные квартиры снизились примерно на $20–30, типовые 2-,3-комнатные подешевели на $50.

На ситуации сказался и сезонный фактор. По данным руководителя отдела аренды корпорации «Адвекс-РОССТРО» Виктора Панасенко, обычно в конце весны предложение в этом сегменте рынка увеличивается примерно на 20–30% за счет «сезонных» квартир, которые сдаются только на период с мая по октябрь. И цены на них, как правило, на 15–20% ниже, чем на квартиры, сдаваемые на длительный срок. Их охотно снимают граждане, приезжающие в Петербург из других регионов искать постоянную работу, а также абитуриенты и сезонные рабочие, готовые осенью либо покинуть город, либо подыскать себе другое временное пристанище.

Нынешнее снижение спроса на долговременную аренду риэлтеры связывают с тем, что за последний год на рынке появилось множество разнообразных схем и программ приобретения жилья, в результате чего его покупка стала предпочтительней аренды. Сегодня, когда сумма ежемесячной выплаты по ипотечному кредиту становится сопоставимой со стоимостью аренды квартиры, многие стали активней интересоваться условиями получения займа для приобретения собственных квадратных метров. Кроме банков, свою лепту вносит и власть. Так, в Петербурге реализуется государственная программа «Молодежи – доступное жилье» с достаточно выгодными условиями. «Молодежь стала больше зарабатывать, «белые» зарплаты уже не редкость, поэтому многие семьи, годами кочевавшие по съемным углам, теперь предпочитают купить квартиру в кредит, в рассрочку или вступают в кооперативы», – отмечает Елена Чащина, менеджер отдела аренды компании «Магазин квартир-2». Если еще несколько лет назад примерно 70–80% молодых петербургских семей, не имевших средств на приобретение собственного жилья, снимали квартиры, то сегодня этот показатель, по данным г-жи Чащиной, снизился примерно в 2,5–3 раза, и на 10 съемщиков из других регионов приходится максимум 3–4 петербуржца. Однако отток местных арендаторов уже не компенсируется притоком иногородних. Так, по данным специалистов компании «Магазин квартир-2», до недавнего времени ведомственные общежития Минобороны, МВД, Минздрава не вмещали всех тех, кто по линии данных структур приезжал на курсы повышения квалификации, защиту диссертаций и т.п. Эта аудитория составляла немалую часть клиентуры компании. В нынешнем году поток специалистов, приезжающих на обучение и переподготовку, резко снизился, отпала необходимость в съемных квартирах, «общежитских» площадей стало вполне достаточно.

На конъюнктуру в сегменте аренды оказали свое влияние и «инвестиционные» квартиры – жилье, приобретенное для дальнейшей перепродажи/сдачи в аренду или просто купленное с целью защиты средств от инфляции.

Сколько стоят сутки?

Все операторы рынка, занятые посуточной арендой, причиной массового оттока клиентов считают резко увеличившееся за последнее время число мини-отелей и так называемых меблированных комнат (тот же мини-отель, но без государственной регистрации). По данным компании «Центр бронирования гостиниц и квартир», сегодня в Петербурге насчитывается около 300 мини-гостиниц (в основном – переоборудованных коммунальных квартир), рассчитанных на разное количество номеров (от 5 до 50) и уровень сервиса. Соотношение дорогих и дешевых примерно одинаковое. Основная их часть сосредоточена в центре города, на ближайших к Невскому проспекту улицах. Около 10% отелей расположены на Петроградской стороне и Васильевском острове. Встречаются такие объекты и в спальных районах и, как правило, относятся к эконом-классу. Разброс цен – от 1,5 до 4,5 тыс. руб. в сутки, в сезон стоимость может вырасти примерно в полтора раза.

Услугой посуточной аренды в первую очередь пользуются те, кто приезжает в Петербург по делам или на экскурсию семьей или группой от трех человек. Аренда частного жилья на несколько дней обходится дешевле гостиничного номера, поскольку в частном секторе даже в 1-комнатной квартире можно разместить целую группу, тогда как в одноместный гостиничный номер разрешат поселиться лишь одному человеку. «Большинство наших клиентов – москвичи или северяне, которые, уезжая в отпуск на юг, на обратном пути планируют провести недельку в Петербурге и показать город детям», – рассказывает Надежда Осипова, руководитель отдела аренды Центра недвижимости «Ината». Как отмечают риэлтеры, для семьи с детьми больше подходит квартира, чем гостиница. Многих гостей города частный сектор привлекает полной автономностью, наличием кухни, на которой можно самостоятельно готовить еду (тоже экономия), он также удобен для тех, кто желает сохранить свой визит в тайне.

В сегменте краткосрочной аренды наибольшим спросом пользуются 2-, 3-комнатные квартиры. Однако безусловными лидерами спроса среди типового жилья, сдаваемого и на короткий, и на длительный срок, стали комнаты – причем не обязательно в коммунальных квартирах. И это невзирая на то, что риэлтеры единодушно признают «самым нецивилизованным» именно сегмент аренды комнат. Как правило, сдаваемые «углы» не блещут чистотой и наличием удобств. Однако агентства, изначально зарекавшиеся работать с подобными объектами, рано или поздно «сдаются», с удивлением отмечая в этом сегменте динамичный спрос. И что интересно: даже самые «жуткие» комнаты, по признанию опрошенных специалистов, быстро находят арендаторов. В разгар сезона стоимость суточной аренды комнаты может составлять от 300 до 1500 руб. Большинство клиентов – южане, приезжающие торговать на рынках.

Элитная недостаточность

Ситуация на рынке элитного жилья остается достаточно стабильной. Как следствие, стоимость аренды дорогих апартаментов за последний год не только не снижалась, но кое-где даже немного подросла. Это притом, что объем предложений в этом секторе за последние три года увеличился примерно в два раза. По данным компании «Невский простор», сегодня в Петербурге сдается в аренду около полутора тысяч элитных квартир, что составляет около 15% от общего объема предложения рынка аренды. Три четверти объема элитного жилья приходится на Центральный район, остальные квартиры располагаются на Васильевском острове и Петроградской стороне.

Впрочем, и в этом сегменте риэлтеры отмечают спад спроса. Во-первых, серьезную конкуренцию стали составлять вышеупомянутые мини-отели. Во-вторых, начиная с прошлого года, замедлился приток в Петербург иностранных граждан, которые составляли основной костяк арендаторов элитного жилья. По мнению профессионалов, это связано в первую очередь с ухудшением политико-экономической обстановки в стране.

Высоким спросом традиционно пользуются квартиры в «золотом треугольнике», более того, наблюдается большой дефицит хороших объектов. Под «хорошей квартирой» специалисты подразумевают апартаменты в центре города, без изъянов, с парадным входом и чистым подъездом, с привлекательным видом из окон и, что весьма желательно, с системой безопасности. Кроме того, в арендуемой элитной квартире должен быть интерьер, созданный профессиональным дизайнером, и полный набор современной бытовой техники. Казалось бы, требования вполне справедливые и выполнимые, а между тем, в Петербурге подобных объектов, предлагаемых внаем, насчитывается всего несколько десятков.

Еще более дефицитный товар – суперэлитные апартаменты, где стоимость месячной платы может доходить до $10 тыс. Это практически запредельная цена для петербургского рынка. «Примерно раз в полгода-год встречаются клиенты, для которых цена не играет роли, – рассказывает генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. – Как раз сейчас у нас появился такой заказчик, иностранец. Формулируя требования, он описал свои московские апартаменты, однако мы не можем подобрать ему подходящий вариант, у нас нет таких объектов!» С аналогичными проблемами сталкиваются и операторы, работающие с объектами в ценовом диапазоне $3–5 тыс. в месяц. Клиентов, готовых снимать в Петербурге жилье за эти деньги, немало, а вот удовлетворить их требования – непросто.

По законам рынка

Сектор аренды, по сравнению с остальными сегментами рынка недвижимости, наиболее подвержен сезонным колебаниям. Наибольший подъем цен наблюдался два года назад, в преддверии 300-летнего юбилея города, тогда цены, особенно на посуточную аренду, «взлетели» в полтора-два раза. Примерно на этом уровне они держатся и сейчас (см. Таблицы 1, 3). Ставки на краткосрочную аренду типового жилья местами заметно снизились по сравнению с показателями двухлетней давности. В целом же из года в год цена съемного жилья колеблется по известному сценарию: к началу лета она немного опускается, затем, примерно с июля, начинает медленно (в пределах 10% в месяц) расти. Летний подъем цен риэлтеры связывают с традиционным заездом абитуриентов, поступающих в петербургские вузы, вследствие чего заметно увеличивается спрос, а с ним и цены. Активность наблюдается до конца сентября, после чего рынок стабилизируется как минимум до Нового года.

В нынешнем году к традиционному сезонному фактору неожиданно добавился правовой. В ноябре прошлого года вышло постановление пленума Верховного суда РФ «О судебной практике по делам о незаконном получении и легализации (отмывании) денежных средств». Суд определил, что «в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение... и временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство». Другими словами, физлицо, сдающее квартиру, преступником не является. Однако, обнадежив таким образом граждан, Верховный суд счел необходимым напомнить им, что неуплата налогов от сдачи жилья преследуется в уголовном порядке: «Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ». Статья 198 УК РФ («Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица») предусматривает наказание штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс. руб., арестом на срок от четырех до шести месяцев либо лишением свободы на срок до одного года.

Таким образом, если, сдавая квартиру внаем, арендодатель не заплатит положенные 13% с дохода от сдачи жилья, его ответственность может выразиться в крупных штрафах и даже лишении свободы на срок до трех лет.

Следует сказать, что, во-первых, постановление пленума ВС РФ не есть закон прямого действия, а скорее обобщение практики, разъяснение судам общей юрисдикции, а также налоговым органам. Во-вторых, решение ВС можно оспорить в Конституционном суде РФ, ибо законодательство в сфере налогообложения недвижимости страдает многими изъянами. И в-третьих, нужно сначала поймать «за этим занятием» гражданина, а потом еще и доказать, что он возмездно сдает свое жилье.

В любом случае, по наблюдению риэлтеров, часть владельцев «доходной» недвижимости постановление ВС РФ заставило на время задуматься. «Они боялись сдавать жилье, – говорит Елена Чащина. – Но уже через месяц страх прошел, и все нормализовалось». Сегодня из ста человек не более десяти заявляют о намерении официально декларировать доход от своей деятельности. Некоторые арендодатели решили включить сумму налогового отчисления в арендную плату. Однако, по отзывам операторов рынка, на фоне падения спроса и снижения цен на типовые квартиры владельцы недвижимости в попытке переложить дополнительный груз на плечи арендатора рискуют остаться «на бобах».

Дата публикации: 13:55 22 июня 2005

Источник: bpn.ru