Приморский район: жилье и офисы в небоскребах

Один из самых активно развивающихся районов Петербурга — Приморский — по-прежнему продолжает притягивать внимание бизнеса и рядовых граждан. По итогам 2004 года, как и в другие годы, район лидировал по объему введенного в эксплуатацию нового жилья — без малого 370 тыс. из 2 млн. кв.м. Значимые события в этой части города, например, открытие станции метро «Комендантский проспект» и динамика в развитии некоторых стратегических и локальных проектов более четко обозначили контуры новых «точек роста». В ближайшие годы здесь появятся крупные жилые кварталы, коттеджные поселки, а также торговые и общественные комплексы вкупе с высотными бизнес-центрами.

Потенциал Приморского района огромный, особенно с учетом соседства с Курортным, и здесь мог бы вырасти самодостаточный город-спутник. Но есть определенные препятствия – прежде всего, отсутствие развитой инфраструктуры: транспортной, инженерной и социальной. Десятилетиями район является донором, застройщики, работающие в этой части, ежегодно перечисляют в казну по $10–15 млн на развитие инфраструктуры, а мощностей и коммуникаций все меньше. Администрация худо-бедно начинает изыскивать средства, и уже наметились определенные сдвиги в развитии инфраструктуры в Северо-Приморской части (СПЧ) города. В частности, год назад губернатор Валентина Матвиенко распорядилась выделить 1,65 млрд руб на развитие социальной инфраструктуры Приморского района в 2005–2007 гг. В целом же по городу, для освоения новых земель под строительство жилья Смольный принял ряд программ, направленных на развитие систем водоснабжения и канализации, газо- и теплоснабжения. Суммарная их стоимость, по данным вице-губернатора Александра Вахмистрова, оценивается в 40 млрд руб. Планы намечено реализовать к 2008 году.

Вагончик тронется…

Мощный импульс развитию территорий в СПЧ придала перспектива запуска новой станции метро «Комендантский проспект». Правда, ее строили 17 лет, сроки сдачи неоднократно переносились, последний раз обещали открыть к юбилею города. Не случилось. В предвкушении бурного людского потока застройщики и ритейлоры скупали прилегающие к будущей станции участки и рекордными темпами возводили жилые и торгово-развлекательные объекты. К открытию метро (апрель 2005 г.) большая часть близлежащей территории уже была застроена многоэтажными жилыми домами, работали магазины METRO Cash & Carry, Miller и ресторан McDonalds. К долгожданному событию не успели реализовать свои проекты компании «Северный текстиль», «Адамант» и «Макромир». В настоящее время близ новой станции насчитывается около 25 объектов, находящихся на разной стадии строительства.

Невзирая на падение цен на первичном и вторичном рынках, стоимость жилья вокруг Комендантской площади за последний год не снижалась, а на некоторых объектах даже немного подросла. По данным специалистов аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости», 1-комнатная квартира «в зоне влияния» новой станции сегодня предлагается за $46 тыс., в то время как аналогичный объект у ст. м. «Пионерская» – за $41 тыс. В дальнейшем разрыв сохранится, ибо, в отличие от прочих спальных районов, в том числе и некоторых частей Приморского, здесь самый «свежий» жилой фонд.

Другой «точкой роста» обещает стать строительство Западного скоростного диаметра (ЗСД), который пройдет от соединения с КАД у станции «Предпортовая» через Морской торговый порт, западную оконечность Васильевского острова до развязки с трассой «Скандинавия» у поселка Белоостров. Руководство города планирует реализовать проект по новой схеме – в рамках государственно-частного партнерства, с привлечением средств федерального и городского бюджетов, а также частных инвестиций. ЗСД получил статус стратегического проекта, и, в числе прочих, нынешней весной администрация представляла его в Каннах, на выставке МИПИМ-2005. В начале апреля этого года решением правительства Петербурга функции заказчика по проектированию ЗСД переданы Комитету по инвестициям и стратегическим проектам. Сейчас проектируется Южный участок дороги, строительство начнется не ранее осени 2005 г. С реализацией скоростной магистрали протяженностью 46 км связывают свои надежды большинство девелоперов, развивающие крупные жилищные и общественно-деловые проекты в СПЧ. В частности, компании «Арсенал-недвижимость», «Атлантик», «Петербургстрой-Skanska», «ЛенСпецСМУ» и др.

…тепла прибавится

Смольный может записать в свой актив еще один проект, воплощение которого наверняка прибавит инвестиционной привлекательности Приморскому району. Год назад в рамках того же государственно-частного партнерства правительство Петербурга, РАО «ЕЭС России» и Внешторгбанк заключили трехстороннее соглашение для реализации проекта строительства теплотрассы от Северо-Западной ТЭЦ к Приморской котельной в Петербурге. К концессионерам добавился и банк «Санкт-Петербург». Как заявил недавно генеральный директор ГУП «ТЭК Санкт-Петербург» Александр Сысоев, к 2006-2007 гг. в северной и северо-западной частях города будут полностью решены проблемы с обеспечением тепла. ГУП, наряду с двумя банками, выступил учредителем ЗАО «Тепломагистраль», ставшего оператором проекта. Магистраль, протяженностью 11,4 км обойдется в 2,7 млрд руб. Кроме того, ГУП должен освоить около 300 млн казенных рублей для закольцовки теплотрассы – соединения в единую систему восьми разрозненных источников теплоснабжения, действующих сегодня в Приморском районе автономно. Единая схема позволит значительно снизить бюджетные затраты и ликвидировать дефицит тепла и горячей воды, который уже наблюдается в районе. «После завершения строительства теплотрассы Приморский район будет обеспечен теплом до 2025 г. и, полагаю, станет образцово-показательным», – сказал г-н Сысоев.

И, наконец, за казенный кошт локализовали свалки в двух кварталах СПЧ – 55 и 56АБ, площадью 350 тыс. кв.м и 41,2 га соответственно. Кварталы ограничены Богатырским пр. и улицами Туристская, Оптиков, Яхтенная и Камышовая. Участки предназначены под жилищное строительство, и, по словам Александра Вахмистрова, здесь можно возвести до 2 млн. кв.м жилья. В пресс-службе Комитета по строительству заявили, что документацию по 55 кварталу разрабатывает инвестор, сам Комитет готовит два участка в квартале 56АБ, и в ближайшие месяцы намерен выставить их на торги по полному пакету.

Застройщики потянулись к воде

Огромные прибрежные территории Приморского района, растянувшиеся от 3-го Елагина моста на запад, через Пьяную гавань и далее до Лахты и Ольгино, пережили, кажется, латентный период в своем развитии. Бюджетные «раздражители» в виде обустройства здесь парка 300-летия Петербурга, а также планов администрации города по строительству ЗСД и расширению Приморского проспекта вызвали вполне адекватную реакцию в рядах инвесторов. В настоящее время на участках с видом на залив реализуется, по меньше мере, пять крупных инвестиционных проектов, каждый из которых предполагает комплексную квартальную застройку. Правда, и здесь остаются все те же «болячки» – отсутствие коммуникаций и градрегламента, жесткие обременения и пр. Но, невзирая на препоны и с учетом дефицита ликвидного предложения на рынке, за комплексное освоение прибрежной полосы инвесторам пришлось даже потягаться на конкурсе.

За территорию площадью свыше 25 га в квартале 46–48, ограниченном Приморским проспектом, осью 3-го Елагина моста, береговой линией Большой Невки и полосой отвода ЗСД, боролись компании «Петербургская недвижимость», «ЮИТ Лентек» и «Тангра». Лучшей была признана концепция корпорации «Петербургская недвижимость», которая в начале апреля этого года получила статус Агентства по развитию территорий. Тогда же, на заседании правительства, губернатор Валентина Матвиенко поручила трем профильным комитетам рассмотреть транспортную ситуацию в этом районе и в течение 6 месяцев разработать максимально эффективную схему транспортной развязки. Столько же времени отведено и Агентству для подготовки временного регламента застройки двух кварталов. Предварительный проект, разработанный архитектурной мастерской Михаила Мамошина, предусматривает комплексную реконструкцию и создание нескольких зон. В деловой части будут бизнес-центр с гостиницей, автоцентр, многоуровневый паркинг, культурно-зрелищные и торговые объекты. В спортивно-рекреационной зоне к двум стадионам добавятся крытые спортзалы и причалы для маломерных судов. Жилая зона включает элитные комплексы с видом на воду и высотные (до 25 этажей) дома. По данным вице-президента корпорации «Петербургская недвижимость» Вячеслава Семененко, здесь можно построить около 100 тыс. кв.м жилья и столько же общественно-деловой недвижимости. Пропорции могут быть разные, но есть жесткие условия городских властей: обязательное сохранение и реконструкция двух стадионов и, если в кварталах будет преобладать жилье, – строительство школы и 2–3-х детских садиков. Срок реализации проекта – около 5 лет, объем инвестиций оценивается в $250 млн. По словам г-на Семененко, у корпорации нет проблем с инвесторами, так как она и сама может выступить в этой роли. «Девелопер не должен обладать всем капиталом, а лишь той частью, которая позволит вложить собственные средства и привлечь инвесторов, это может быть 10–20% общей суммы», – считает г-н Семененко. В настоящее время идут переговоры с собственниками участков (их около 10), и в корпорации надеются на успешное их завершение.

Кстати, одним из таких собственников является компания «ЮИТ Лентек», участвовавшая в состязании на лучшую концепцию данных кварталов. Она имеет два участка на территории 48 квартала, один из которых находится в аренде, а другой – в собственности. По словам начальника отдела инвестиционного развития «ЮИТ Лентек» Александра Завьялова, на своем пятачке площадью в 1 га компания планирует построить жилой комплекс в 13–16 этажей, на втором участке (4 тыс. кв.м) – 6–8-этажный бизнес-центр класса В, где первые два уровня отдадут торговле. Сейчас по обеим площадкам заканчиваются изыскания и уже на днях ожидают выхода распоряжения губернатора. Сроки реализации – 1,5–2 года, затраты держатся пока в тайне.

У Пьяной гавани вырастет моллюск

Чуть поодаль, на мысе у Пьяной гавани (квартал 66А западней ул. Савушкина, за гипермаркетом «Лента» и новым автоцентром «Мультимоторс») компания «Петербургстрой Skanska» начала возводить многоэтажный жилой комплекс «Наутилус». Удачная локация, а также экстравагантная концепция, разработанная архитектурной мастерской «Витрувий и сыновья», обещает проекту радужные перспективы. На береговой полосе площадью 3,43 га, недалеко от трассы будущего ЗСД амфитеатром расположится комплекс из пяти зданий с овальным бассейном и зоной отдыха посередине. Разновысотные (7–30 этажей) дома выстроят по спирали, напоминающей раковину моллюска, что придаст всему комплексу выразительный силуэт и обеспечит морские виды. Строительство разбито на несколько очередей, первая из которых (около 22 тыс. кв.м жилья и подземный паркинг на 56 авто), должна быть сдана к концу 2006 г. Кроме квартир на 2 тыс. жителей (общая площадь около 53 тыс. кв.м), в «Наутилусе» предусмотрены магазины, кафе, заведения сервиса, школа и детский сад. Первые этажи отдают под разнообразную коммерцию, а на верхних уровнях устроят видовые террасы и зимние сады с деревьями. В дальнейшем жилой квартал отгородится от автомагистрали длинным офисным корпусом, но его строительство отнесено на вторую очередь.

Другой масштабный проект квартального освоения прибрежных территорий СПЧ – «Золотая Гавань» – реализует компания «ЛенСпецСМУ». Стройка развернулась на участке площадью 7,5 га, примыкающей с запада к парку 300-летия, недалеко от «Наутилуса». Концепцией, разработанной специалистами «ЛенСпецСМУ», предусмотрено 220 тыс. кв.м жилья, 12 тыс. встроенно-пристроенных помещений, а также полузаглубленный паркинг площадью около 18 тыс. кв.м с эксплуатируемой кровлей и надземные гостевые стоянки. Композиционно жилой массив (квартал 63, ограниченный ул. Савушкина с севера и Яхтенной ул. с запада) спроектирован по принципу ритмичного повторения высотных доминант – 25-этажных башен на фоне 15-17-этажных секций. Предусматривается максимальное остекление балконов и лоджий, на верхних этажах разместятся двухуровневые квартиры и пентхаусы. Настоящим украшением обещает стать многоуровневая прогулочная эспланада. Впервые на этом объекте «ЛенСпецСМУ» практикует поквартирную разводку инженерных сетей в полах. Комплекс оборудуют автономными котельными, в каждой части резервируется помещение для диспетчерского пункта, куда будет поступать вся информация о состоянии инженерных сетей комплекса. «Золотая Гавань» включает в себя всю необходимую инфраструктуру – школу, детский сад, аптеки, магазины, кафе и другие учреждения сервиса, большая часть которых разместится во встроенных помещениях. Для школы выделен отдельный участок. Часть высоток жилого комплекса уже подведена под крышу. Проект разбит на пять очередей, первую из которых должны ввести к концу текущего года, а весь комплекс сдадут в 2008 г.

Офисы уходят в небо

Завершит панораму морского фасада от Елагина моста до устья Лахтинского разлива проект офисно-торгового комплекса компании «Атлантик». Летом прошлого года девелопер приобрел на торгах по короткому пакету земельный участок площадью 46 тыс. кв.м в квартале 64А СПЧ (ограничен улицами Туристская-Савушкина-Беговая и Приморский пр.). Недавно подведены итоги архитектурного конкурса, объявленного в прошлом году застройщиком совместно с КГА. Из шести проектов лучшим признали предложение «Студии-17» Святослава Гайковича. Комплекс будет состоять из трех зданий различного назначения общей площадью около 118 тыс. кв.м, соединенных между собой галереей. В одном из корпусов (17 тыс. кв.м) организуют торговую зону. Второй (около 14 тыс. кв.м) отдадут под развлечения – фитнес, бассейн, косметический салон и пр. Доминантой и основным украшением квартала станет 30-этажный (110 м) бизнес-центр класса В+ на 53 тыс. кв.м. Проектом предусмотрен подземный паркинг на 1000 авто (40 тыс. кв.м) и открытая стоянка на 700 машиномест. Причем для каждой зоны будут определены свои надземные парковочные места. «Мы делаем ставку на деловой центр, в Петербурге по пальцам можно пересчитать офисные комплексы, возведенные с нуля. А с учетом высотности, а также самыми современными материалами и технологиями, которые будут использованы в строительстве, этот объект, пожалуй, будет уникальным», – говорит генеральный директор компании «Атлантик» Юрий Сулягин. Затраты оцениваются в $75-80 млн, будут использованы как собственные средства, так и банковские кредиты. Ввод первой очереди намечен на IV квартал 2006 г., всех объектов – до конца 2007 г. Выезды на элитное направление, планируемое строительство ЗСД и расширение Приморского проспекта, а также отсутствие в этой части города офисов высокого класса, по мнению управляющего проектом «Атлантик-Сити» Сергея Швецова, обеспечат высокий уровень заполняемости бизнес-центра и торгово-развлекательной зоны.

Самое высокое в Петербурге здание (150 метров, 40 этажей), где разместится офисно-торговый центр, собирается построить в СПЧ компания «Арсенал-недвижимость». Правда, застройщик не стал пока уточнять адрес. Общая площадь комплекса составит более 100 тыс. кв.м, из которых 40 тыс. отдадут под офисы и еще 45 тыс. займет торговая зона, под паркинг зарезервировано 16 тыс. кв.м. Работы начнутся в январе 2007 г., и через полтора года объект должен быть сдан в эксплуатацию. По словам генерального директора компании «Арсенал-недвижимость» Виктора Лаптева, для реализации высотного проекта требуется 50–60 млн. евро. Соответственно, без кредитов не обойтись, сейчас ведутся переговоры с чешским банком. Проектирует небоскреб британская компания RMJM. В расчете на запуск ЗСД и активность молодого населения Приморского района, г-н Лаптев намерен возвести бизнес-центр уровня В+. Отказавшись от грандиозного замысла построить в СПЧ «Город-сад» почти на миллион квадратных метров (проект возили даже на выставку МИПИМ-2004), «Арсенал-недвижимость» ищет сейчас инвесторов на строительство гостиницы на берегу Финского залива.

Башню снесло

Недавно, в результате волны возмущений жителей окрестных домов, компании «Адамант» пришлось «подрезать» себе крылья. Задуманный как доминанта Комендантской площади 120-метровый офисно-торговый комплекс «укоротили» до 30 метров. Проект, разработанный «Архитектурной мастерской В. М. Фрайфельда», предполагал здание, в котором будет 24 надземных и 4 подземных этажа. В нижней части планировался 3-уровневый гараж и подземный переход, соединяющий комплекс с вестибюлем метро «Комендантский проспект». Правда, по словам главного архитектора мастерской Дмитрия Седакова, задуманная подземная часть не претерпит особых изменений: сохранится переход к метро, где будут обустроены торговые ряды, а также подземный паркинг на 300 машин. Комплекс лишился офисной составляющей и будет позиционироваться как ТРК. Срок сдачи – 2007 г.

Недалеко от площади, на участке, ограниченном Байконурской улицей и проспектами Сизова и Богатырским, реализуется еще один проект «Адаманта» – ТРК «Байконурский». В двухэтажном комплексе площадью около 17 тыс. кв.м (включая паркинг на 200–250 авто) предусмотрены кинотеатр, боулинг, фитнес-центр, магазин бытовой техники, супермаркет «Домовой», кафе, рестораны и пр. Открытие намечено на I квартал 2006 г.

На улице Савушкина работают четыре корпуса (очереди) крупнейшего в Приморском районе ТРК «Меркурий» компании «Адамант», первая из которых была запущена еще в 2003 г. Со сдачей последнего пускового объекта (конец 2005–начало 2006 гг.) общая площадь «Меркурия» составит 80 тыс. кв.м.

Версаль Северной Венеции

Рассуждая о перспективах развития Приморского района, невозможно обойти стороной масштабный проект дворцово-паркового ансамбля «Северный Версаль». В прошлом году компания «Конкорд менеджмент и консалтинг» приступила к строительству 49 дворцов на прибрежном участке озера «Лахтинский разлив». Богатые апартаменты вкупе с фонтанами и променадами на площади 14 га в северной части поселка Лахта будут обеспечены всей необходимой инфраструктурой по высшему разряду. Инвестиции оценены в $150 млн, работы должны быть завершены к концу следующего года. Параллельно компания разрабатывает проект детальной планировки (ПДП) соседнего квартала (Юнтоловский заказник – Конная Лахта – Ольгино и п. Лахта). Примерно через полгода после завершения этих работ и утверждения ПДП правительством города территория площадью 165 га, скорее всего, будет нарезана на лоты и выставлена на торги. Проект Генплана отводит данный квартал под малоэтажную застройку. По данным начальника отдела недвижимости компании «Конкорд менеджмент и консалтинг» Анны Прозоровой, застройщик намерен приобрести на торгах часть земель под строительство коттеджного поселка. Потенциальным инвесторам придется потратиться на подводку коммуникаций, ибо таковая здесь полностью отсутствует. Оценить будущую стоимость сотки земли г-жа Прозорова затруднилась, так как участки под малоэтажную застройку на торги еще ни разу не выставлялись.

Дата публикации: 13:57 22 июня 2005

Источник: bpn.ru