Инвесторы собирают коллектив для выхода на строительный рынок

Строительный рынок развивается быстро и даже слишком быстро: предложение все чаще опережает спрос. В течение последнего года все больше экспертов начинают заострять внимание на этой безусловно тревожной тенденции. Все чаще слышны разговоры о том, что наращивание объемов и планов работы строительных компаний постепенно все дальше и дальше отрывается от возможностей источников финансирования. В роли последних на сегодня чаще всего выступают физические лица, когда речь идет о жилищном секторе, и профессиональные инвесторы в случае коммерческой недвижимости.

Таким образом, привлечение новых источников финансирования на строительный рынок становится важным условием, способным удержать отрасль от серьезного перегрева. В последнее время финансово-инвестиционное сообщество все активнее старается заинтересовать строителей возможностями закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), через которые уже сейчас вполне реально концентрировать крупные денежные активы для реализации различных проектов. ЗПИФы недвижимости - достаточно новый инструмент для российского рынка, и даже многие профессиональные финансисты предпочитают говорить об их перспективах с изрядной долей осторожности. Тем не менее, интерес к ним по-прежнему высок, что подтвердила состоявшаяся в Санкт-Петербурге конференция "Закрытые паевые инвестиционные фонды: актуальные вопросы создания, функционирования и развития".

Конференция была организована Международным банковским институтом при поддержке ряда общественных организаций, а также администрации Санкт-Петербурга.

"В настоящее время в строительном секторе сложилась уникальная ситуация: по темпам работы строители вырвались вперед рынка, - отметил генеральный директор ассоциации "Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада" Михаил Викторов. - Можно сказать, что строительный комплекс сегодня напоминает паровоз, не подкрепленный составом, то есть финансированием, платежеспособным спросом граждан. Причем откуда людям взять денег на покупку недвижимости, пока непонятно. Фактически все упирается в отсутствие "длинных" кредитов".

В цифрах сказанное выглядит следующим образом. В 2004 году в целом по Северо-Западному федеральному округу введено в действие 3,6 млн. квадратных метров жилья, это самый высокий показатель за последние 10 лет. В Санкт-Петербурге этот показатель составил 2,032 млн. квадратных метров, и речь идет уже о 25-летнем рекорде: в последний раз столько жилья сдавали только в конце 1970-х годов. Вместе с тем объем реального платежеспособного спроса на жилье в 2005 году в Санкт-Петербурге, по данным Михаила Викторова, составит от 1,5 млн. до 1,7 млн. квадратных метров. При этом план сдачи готовых объектов на 2005 год превышает даже прошлогодние показатели, составляя 2,3 млн. квадратных метров. В результате доля нового жилья, не проданного в стадии строительства, выросла в Санкт-Петербурге за последний год более чем вдвое - с 4-5% до 10-12%. Но даже при этом прогнозировать снижение цен не приходится, поскольку себестоимость строительства остается очень высокой. В такой ситуации можно говорить лишь о плавном повышении цены квадратного метра. С помощью каких инструментов можно обеспечить строительный рынок столь нужным ему финансированием, а покупателей - необходимыми ресурсами для совершения сделок с недвижимостью? Управляющий директор УК "Конкордия-эссет менеджмент" Андрей Прокофьев считает, что можно прогнозировать существенный рост доли ПИФов недвижимости и весьма неочевидные перспективы банковского кредитования.

Недостатки существующих ипотечных программ хорошо известны: это и высокий процент, и весьма жесткие требования к заемщику, и применительно к рынку первичной недвижимости серьезные ограничения для покупателя в возможности выбора объекта. Строительные компании неохотно обращаются к услугам банков для привлечения заемных средств также в силу того, что стоимость кредитов до сих пор остается слишком высокой.