Столичный девелопмент выходит на новый уровень развития

Девелопмент по-русски не перестает удивлять зарубежных специалистов с самого начала своего возникновения. Дело в том, что на Западе существует четкое разделение ролей: девелопер развивает проект, не вкладывая собственные деньги, а привлекая средства инвестора. У нас же девелопер и инвестор, как двуликий Янус, - две грани одного и того же лица. Возможно, так изначально сложилось потому, что в России не так много привлекательных инвестиционных инструментов - отсюда вялый интерес к вложениям в отечественные проекты со стороны иностранных компаний.

Девелоперы заинтересовались промышленными территориями

23 июня прошла IV Международная конференция "Инвестиции, девелопмент и ритейл в России". В этом году центральной темой мероприятия стала тенденция роста активности девелоперов на рынке торговой недвижимости как на московском, так и на региональных российских рынках.

Одной из последних тенденций московского рынка аналитики называют безусловный всплеск активности девелоперов на территории районов третьего транспортного кольца. Очевидно, что в Центральном округе участков, пригодных для реализации торговых проектов, практически не осталось. В то же время новые транспортные возможности открыли доступ к обширным промышленным зонам. Среди наиболее значительных проектов, заявленных по состоянию на I квартал 2005 года, называют проект на пересечении Кутузовского проспекта и ул. Кульнева, Станкостроительный завод им. Орджоникидзе, Мосинжбетон, Первый хладокомбинат.

Сами девелоперы преимуществами бывших промышленных территорий считают не слишком высокую цену земельных участков и хорошую транспортную доступность. В частности, заместитель директора компании "Ведис Девелопмент" Н. Люцингер отмечает, что выгодное местоположение торговых объектов позволяет привлечь такой пул арендаторов, который будет оптимален для ритейлера. Таким образом, возникают условия, необходимые для достижения целей и девелопера, и ритейлера.

Отдельный бизнес

По словам директора Департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олега Мышкина, сегодняшние девелоперы больше заинтересованы в осуществлении собственных проектов, а не в развитии новых, как, к примеру, за рубежом, где они работают за гонорар в 3-5 % от стоимости "чужого" проекта". А, по мнению генерального директора компании "Ведис Девелопмент" Игоря Евтушевского, рынку отечественного девелопмента от силы два-три года. Его развитию мешают как объективные (общая неразвитость и недостаточная цивилизованность рынка недвижимости), так и субъективные причины - крупные олигархические структуры предпочитают создавать собственные девелоперские структуры для осуществления своих дорогостоящих проектов, а не звать людей со стороны. Так что пока общепризнанного бренда в девелопменте у нас еще нет.

"Историю появления рынка коммерческой и жилой недвижимости условно можно разделить на два этапа", - говорит И. Евтушевский. До 1998 года существующий рынок был рынком классических застройщиков, а строительный рынок представлял собой огромный комплекс разрозненных СУ и ДСК. Застройщики боролись между собой за многомиллионные заказы города, господствовал "натуральный обмен" денег на квадратные метры. В результате, мы имели одинаково низкие качество и прибыль. После 1998 года ситуация изменилась. Произошло снижение инфляции, и цены на производственные мощности и ресурсы "выровнялись". В работе строительно-инвестиционных компаний как отдельное бизнес-направление стал развиваться девелопмент. Все это пошло на пользу и качеству, и прибыли.

Акцент на качество

Первые упоминания о девелопменте, как бизнес-услуге, появляются в СМИ в начале нового века. На рынок выходят крупные компании-консультанты - их деятельность становится востребованной финансовыми группами и инвесторами. Заказчики начинают более пристально следить за качеством исполняемых проектов. Акцент на качество увеличивается при приглашении зарубежных консультантов и архитекторов. В столице начинают появляться коммерческие и жилые проекты более высокого качества, чем раньше.

Хотя, как говорят эксперты, до сих пор качественный сдвиг в понимании, что такое девелопмент, в массовом сознании участников рынка пока не произошел. По словам И. Евтушевского, девелопмент - это, прежде всего, бизнес-решение, четко дающее ответ на вопрос: какой проект будет максимально эффективен на данном конкретном месте. Показателями эффективности принятого решения являются не квадратные метры, а прибыль от реализации проекта. Пока же, то, чем руководствуются люди, покупая права на земельный участок и решая его использовать, в подавляющем большинстве случаев далеко от понимания практического состояния вещей. Просто изучить документы на участок в Москве - значит выполнить лишь незначительный процент от требуемых действий. Ведь в столице сильны как объективные, так и субъективные факторы, которые могут повлиять на разрешенное использование земли.

Шаги к рынку

На сегодняшний день московский рынок девелопмента находится в переходном состоянии. Тем не менее, он уже интегрировался в строительный рынок и готов к следующим стадиям своего развития. От экстенсивного развития, - по словам И. Евтушевского, - то есть передела рынка, захвата площадок и самоидентификации, он должен перейти к интенсивному, то есть качественному развитию. Его характеризует самодостаточность рынка, позитивный рост, создание четкой правовой базы и сегментация, то есть выделение различных направлений (например, управления недвижимостью). По логике вещей следующим шагом развития данного рынка должна стать открытая конкуренция девелоперских идей, подходов и финансового управления.

Предпосылки к этому есть. В Москве уже существует ряд собственников, отмечает гендиректор "Ведис Девелопмент", для которых бизнес на рынке недвижимости является непрофильным. К примеру, собственник выигрывает конкурс на развитие торговых сетей, чем он раньше не занимался, и готов приобрести для них площадку. Соответственно, у него возникает потребность подготовить и осуществить строительство. Ему нужны не только грамотные специалисты, которые запросят "понятные" деньги, но необходим прозрачный договор об оказании услуг, выполнение которого нужно к тому же уложить в конкретные сроки.

Проблемой является то, что непрофильные собственники в столице плохо информированы о возможностях местного профессионального девелопмента. К тому же, признает И. Евтушевский, услуги, предлагаемые на девелоперском рынке, трудно применимы к нуждам и обстоятельствам непрофильного собственника. Чтобы решить проблему, девелоперам надо объединить усилия - как при помощи самостоятельного информирования, так и проводя совместные мероприятия участников рынка.