Московское жилье будет дорожать, но не так быстро, как раньше

После вступления в силу с 1 апреля Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и нового Жилищного кодекса многие предсказывали резкий рост цен на жилье - до 30%. К счастью для покупателей, этого не произошло. Со второго квартала цены стабильно росли примерно на 1-1,5% в месяц, и к концу июня средняя цена за квадратный метр московского жилья перевалила за 2000 долларов, а в ближнем Подмосковье вплотную приблизилась к 1000 долларов.

В целом за первую полвину 2005 года квартиры в Москве подорожали на 108 долларов - с 1953 до 2061 доллара за 1 кв. метр. Причем рост цен несколько обогнал прогнозы. "Если в начале года мы прогнозировали ежемесячный рост в пределах 1,5-2%, то сейчас можно говорить о повышении цен на квартиры в новостройках на 2-2,5% в месяц, - говорит генеральный директор "Корпорации МИАН" Нина Кузнецова. - Из-за этого быстрее растут цены и на вторичном рынке - в среднем на 10% в месяц. На увеличение стоимости жилья влияет активное продвижение ипотеки, свой вклад внес и закон о долевом строительстве".

Тяжкая доля застройщика

Напомним, что новый закон в корне изменил взаимоотношения компаний и покупателей строящегося жилья. Дольщик, заключивший договор, теперь совершенно неуязвим для застройщика. Компании имеют право заключать договоры с дольщиками только при наличии всей разрешительной документации на строительство, государственной регистрации права собственности или права аренды земельного участка и лишь через две недели после начала рекламной кампании строящегося объекта. Потенциальный покупатель квартиры перед заключением договора вправе потребовать предоставления учредительных документов и всей бухгалтерской отчетности. Приступив к возведению дома, застройщик уже не может по ходу вносить изменения в проект. Если, например, окажется, что в помещении на первом этаже, где изначально планировался салон красоты, будет фитнес-клуб, дольщик вправе потребовать компенсации за нарушение предварительных договоренностей.

Жесткие требования предъявляются и к соблюдению качества. Новый закон обязывает компанию предоставлять гарантийный срок на новостройку как минимум на 5 лет. Если же в течение этого времени владелец квартиры обнаружит у нее какие-то недостатки, он имеет право предъявить застройщику финансовые претензии. Более того, если во время гарантийного периода у жилья обнаружатся "существенные нарушения требований к качеству строительства", его владелец, согласно 3-й части 7-й статьи закона, вправе отказаться от квартиры и потребовать возврата своих денег и выплаты неустойки. А несвоевременное внесение дольщиком платежей больше не может служить застройщику основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Словом, новый закон представляет собой своеобразную охранную грамоту, защищающую потребителя практически от любых неправильных телодвижений компаний-застройщиков, причем с максимальной для него выгодой. Правда, этот же самый большой плюс может обернуться для потребителя значительным минусом. Эксперты говорили о том, что такая защита прав потребителей приведет к существенному удорожанию квадратного метра "новостроечного" жилья. Строительные компании, просчитав все возможные претензии потребителя на цифрах в соответствии с рыночными расценками, будут изначально закладывать эти риски в стоимость проекта. В связи с этим, по предварительным оценкам, рост цен на квартиры в новых домах к весне 2006 года может составить 25-30%.

Пока же, оценивая динамику роста цен в этом году, разные аналитики называют не столь пугающие цифры - от 5 до 8%. Многие риелторы полагают, что, несмотря на высокий спрос, цены на жилье близки к своему пику. И если квадратный метр сильно подорожает, то большинство покупателей просто уйдут с рынка.

Эконом- и бизнес-класс

На первичном рынке сегодня одинаково востребованы квартиры и в типовых домах массовой застройки (эконом-класс), и в монолитно-кирпичных (бизнес-класс). При этом, как отмечает маркетолог корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Ирина Егорова, в панельных домах наибольшим спросом, как всегда, пользуются однокомнатные, а вот трехкомнатные продаются значительно хуже, чем в монолитных домах. Причина проста - панельное жилье в новых микрорайонах покупают, как правило, приезжие, для которых главное - получить крышу над головой и прописку, тогда как на бизнес-класс ориентированы москвичи, желающие улучшить жилищные условия. По оценкам аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, трехкомнатные квартиры вообще оказались наименее востребованным товаром, цены на них в марте даже несколько снизились. К июню "трешки" подорожали лишь на 3,7% (с 2470 до 2543 долларов за 1 кв. метр), тогда как средняя цена на квартиры поднялась на 5,5% и составила 2061 доллар за кв. метр.

Самый большой спрос сегодня на дома в строящемся микрорайоне "Кожухово", расположенном в Восточном административном округе, в 4 км от МКАД. Основные работы здесь ведет ДСК-1, строящий дома популярной серии П-44Т. Квадратный метр в них стоит в среднем 1100 долларов. Строящийся компанией "Интеко" новый микрорайон в Кузьминках продается хуже. Все дело в слишком высоких ценах для такого типа жилья. Дома расположены далеко от метро, планировка в квартирах не самая удобная (серия П-3М), при этом стоят квартиры 1200-1600 долларов за 1 кв. метр. Во всех новых микрорайонах можно среди типовых домов найти несколько объектов с квартирами большей площади, идущими как бизнес-класс. Но риелторы отмечают, что продаются они хуже всего: покупатели с деньгами предпочитают приобретать жилье в более престижных районах, а тех, кто готов жить на окраине, интересуют все те же "однушки".

Что касается домов бизнес-класса, то их активное строительство сегодня ведется по всей Москве, но в районах с уже сложившейся инфраструктурой. Традиционно самое дешевое бизнес-жилье на северо-западе столицы (в среднем 1200 долларов за 1 кв. метр), а наиболее престижное и дорогое - на западе (в среднем 2106 долларов за 1 кв. метр). Впрочем, отдельные объекты могут стоить значительно дороже, в частности, на квартиры в новом жилом комплексе на Севастопольском проспекте цены доходят до 4500 долларов за "квадрат". Хотя, конечно, такие цены, как правило, на квартиры в домах, построенных в центре Москвы.

Элитное жилье

Но с центром вообще особая ситуация. Жилье здесь в среднем стоит от 3600 долларов на 1 кв. метр, и основную его долю составляет элитное жилье.

"Основной объем московской "элитки" сконцентрирован в пределах Садового кольца, - говорит директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тэйн. - Самым дорогим районом по-прежнему остается Остоженка - пресловутая Золотая миля, где средняя стоимость 1 кв. метра составляет 9500 долларов. Район имеет богатую инфраструктуру, удобен в транспортном отношении и дает покупателю ощущение высокого социального статуса. К тому же это исторический центр города".

Но островок между Остоженкой и Пречистенкой практически весь уже застроен. Поэтому сегодняшний лидер по количеству дорогих объектов - район Арбата. Там строится 14 жилых комплексов, 3 из которых находятся в процессе реконструкции. А в ближайшем будущем пальма первенства по количеству строящегося элитного жилья перейдет к Замоскворечью. Здесь находится много зданий под снос, а значит, освободятся значительные площади под строительство. В целом же ситуация в элитном сегменте едва ли не самая лучшая для продавцов жилья: спрос превышает предложение на 13-15%, а потому цены будут только расти.

Подмосковье наращивает темпы

Сегодняшнее соотношение продаж в Москве и Подмосковье выглядит как 53% и 47% от общего количества проданных в регионе квартир. Как видите, разрыв невелик. Областное жилье покупают в большом количестве исключительно благодаря невысокой цене. Подмосковные цены пока сильно отстают от столичных, и это хорошая новость. Но из-за очень высокого спроса растут они быстрее, чем московские, и это плохая новость. Сегодняшняя средняя цена областной квартиры - 820 долларов за 1 кв. метр, что вроде бы очень неплохо. А еще в начале года было всего 760 долларов. При этом если в небольших городах численностью 20-25 тыс. жителей еще можно купить от 400 долларов за "квадрат", то в крупных городах - уже от 650 долларов, а цены на жилье в ближнем Подмосковье практически догнали окраинные районы Москвы - 1000-1100 долларов за 1 кв. метр. "Стоимость квадратного метра в ближнем Подмосковье будет и дальше расти, так как цены здесь все-таки заметно ниже, чем в Москве", - отмечает руководитель отдела продаж управления новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимость" Алексей Кубарев.

Пожалуй, самая масштабная застройка ведется в микрорайоне "Красногорье" Павшинской поймы на западном направлении. После завершения строительства в эксплуатацию будет сдано 1,2 млн. кв. метров жилья.

Стоимость квартир составляет сейчас 850-1030 долларов за 1 кв. метр. И цены были бы еще выше, если бы "красногорское" жилье давало московскую прописку. Не менее активно застраивается Химкинский район, где возводятся жилые комплексы "Кутузовский" и "Ново-Куркино". Цены здесь 920-1100 долларов за 1 кв. метр. Но самым оригинальным и успешным обещает стать микрорайон "Центральный" в городе Долгопрудном. Несмотря на значительную площадь застройки (600 тыс. кв. метров), долгопрудненские власти полностью отказались от типовых домов в пользу монолита по индивидуальным проектам. Купить "центровую" квартиру стоит 850 долларов за 1 кв. метр.

В дальнем Подмосковье цены традиционно ниже- 400-650 долларов за 1 кв. метр. Тем не менее, как отмечают эксперты, и здесь началось активное строительство монолитных, монолитно-кирпичных и улучшенных панельных домов, а потому стоимость нового жилья начнет расти.

Вторичный рынок

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет 1800-1880 долларов за 1 кв. метр. Хотя в начале года метр стоил 1720 долларов. И несмотря на нынешнее небольшое сезонное затишье, цены по-прежнему ползут вверх. Аналитики объясняют это небольшим сокращением предложения на рынке новостроек, поэтому часть клиентов обратила внимание на вторичные метры. С другой стороны, после вступления в силу нового Жилищного кодекса сошли на нет сделки с неприватизированным жильем. Новое законодательство значительно ужесточило требования к перепланировке, что также повлияло на приоритеты покупателей. Нестандартные объекты с перепланировкой или в нетиповых домах и без того продавались хуже типового жилья, а теперь и вовсе будут зависать в ожидании любителей необычного. В целом таких перестроенных и нестандартных квартир на рынке около 20%.

Наиболее востребованы квартиры в панельных домах, ими интересуются 74% москвичей, приобретающих жилье на вторичном рынке. Стоят такие квартиры в среднем 1500-1600 долларов за 1 кв. метр. В Подмосковье же лучше идут монолитные и кирпичные дома, квартиры в них составляют 57% от всех сделок.

В последнее время на вторичном рынке предпочтения покупателей серьезно изменились: если раньше определяющими были цена и характеристики дома, то сейчас в первую очередь смотрят на местоположение и район. Поэтому "география" цен на "вторичку" несколько отличается от новостроек. За дорогим центром (в среднем 3418 долларов за 1 кв. метр) сразу следует Северный административный округ (2166 долларов за 1 кв. метр), который немного, но обогнал престижный запад (2107 долларов за 1 кв. метр).

При этом нередко на выбор влияют весьма субъективные факторы. Например, высоко ценится хороший вид из окна, хотя это почти никогда не влияет на цену квартиры. Сегодня часто обращают внимание на экологию. Ликвидность недвижимости возрастает, если поблизости есть объекты инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания. Дополнительную ценность жилью придают расположенные рядом сервисные службы, социальные учреждений и спортивные комплексы. А вот развлекательные заведения, крупный торговый комплекс или автосервис рядом с домом существенно снижают его ценность.