Ипотека: буксующий локомотив

Ипотека и жилищное строительство должны стать локомотивами отечественной экономики, заявил премьер Правительства России Михаил Фрадков. Действительно, развитие строительства напрямую связано с большим количеством смежных отраслей. Ведь для строительства домов необходимы черные металлы, дерево, кирпич, стекло, не говоря уже о потребности в значительных людских ресурсах. «Ипотека и жилищное строительство потянут за собой развитие всей инфраструктуры, то есть инвестиции в энергохозяйство, дорожное строительство, городские коммуникации и другие инфраструктурные сооружения, необходимые также для производства и распределения товаров, — уверен первый вице-президент банковской ассоциации «Россия» Владимир Киевский. — В итоге инвестиции в инфраструктуру приведут к сокращению производственных издержек и издержек обращения, что увеличит конкурентоспособность российских компаний».

Участие в ипотечных программах вовлекает в экономический оборот средства населения, значительная часть которых сейчас хранится «в чулках», а также средства государственных институтов, таких как пенсионные фонды. Парадокс, но сейчас на российском рынке инвесторам, по сути, некуда вкладывать деньги просто потому, что мало долгосрочных инструментов.

«Развитие системы ипотечного кредитования через систему госгарантий, субсидирования процентных ставок, стоимости жилья и создания эффективных механизмов рефинансирования ипотечных банковских кредитов могло бы стать одним из приоритетов экономической политики государства, — уверена аналитик инвесткомпании «ФИНАМ» Ольга Беленькая. — При этом целесообразно было бы не «распылять» бюджетные средства на все ипотечные кредиты, а направлять их на программы субсидирования жилья для наименее защищенных групп населения. Правительство все чаще жалуется на «голландскую болезнь», при которой избыток нефтедолларов уже не способствует развитию экономики. Между тем, участие государства в финансировании строительства массового, доступного жилья способно стимулировать рост производства и создание рабочих мест (что особенно важно для регионов)». По мнению эксперта, в случае разрешения инвестировать пенсионные накопления в ипотечные облигации, гарантированные государством, будет решена проблема дефицита инструментов для долгосрочных инвесторов.

Правительство России на заседании в четверг одобрило концепцию развития системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. По мнению главы Минэкономразвития РФ Германа Грефа, развитие этой системы позволит к 2010 году удовлетворить спрос населения страны на жилье на 65-70%. Греф отметил, что по итогам 2004 года спрос на жилье составил примерно 1 трлн. рублей, и был удовлетворен лишь на 30%, в том числе на 24% — за счет собственных средств россиян, и только на 6% — за счет заимствований.

Менее оптимистичный взгляд на систему рефинансирования ипотечных кредитов у министра финансов РФ Алексея Кудрина. Он считает, что в результате рефинансирования ипотечных кредитов будет происходить поддержка населения с доходами не ниже среднего. Люди с малым достатком, по мнению Кудрина, не смогут воспользоваться этой поддержкой, потому что у них все равно не хватит средств на получение ипотечного кредита. Если исходить из нынешнего положения вещей, то министр, безусловно, прав.

Государство уже участвует в финансировании ипотеки через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Однако участие это мизерно и не соответствует запросам населения. Агентство под госгарантии выпускает облигации, размещает их среди инвесторов и на вырученные средства рефинансирует банковские ипотечные кредиты. В 2005 году АИЖК выпустит в соответствии с бизнес-планом ценные бумаги под залог пакета закладных на 1,5 млрд. рублей. В 2006 году выпуск таких бумаг агентством должен будет увеличиться до 11 млрд. рублей, а в 2007 — до 15 млрд. рублей. По словам Германа Грефа, объем госгарантий по заимствованиям АИЖК на 2006-2008 годы должен составить примерно 58 млрд. рублей. Общий объем накопленных АИЖК госгарантий к 2010 году, по словам министра, составит примерно 152 млрд. рублей.

Всего в 2004 году в России банки выдали 40 тыс. ипотечных кредитов, из них 10,4 тыс. — при поддержке АИЖК. Процентная ставка по таким кредитам составляет в среднем 15% годовых в рублях. Она считается чуть ли не самой низкой, однако большинству россиян выплачивать такие проценты не по силам. «Сложно вообще говорить о масштабном доступном жилье, когда средняя заработная плата в стране сегодня около 5,5 тыс. рублей», — говорит глава петербургского представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

«Нужно создать условия, при которых доходы людей будут стабильно расти — это необходимое условие для развития ипотеки, при существующих доходах населения, говорить о ее развитии бессмысленно, — уверен первый вице-президент банковской ассоциации «Россия» Владимир Киевский. — Однако динамика роста доходов людей и снижения процентных ставок позволяет утверждать, что прирост ипотечного кредитования будет сопоставим с сегодняшним приростом потребительского кредитования лет через пять».

Схожего мнения придерживается вице-президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Антон Евдокимов. «Долгосрочные ипотечные программы требуют определенного финансового и временного резерва. В их реализацию можно было бы направить те же «нефтяные деньги» или хотя бы их часть, — говорит Евдокимов. — Подсчитано, что для раскрутки механизма ипотеки требуется 8 лет. Через восемь лет этот резерв вернется, и дальше схема уже будет работать сама по себе. Для развития страны сроки и суммы — небольшие».