Состояние рынка жилищного строительства в Санкт-Петербурге на 1 июля 2005 года

Публикуем выдержки из поступившего в ИА REGNUM выступления члена Совета ассоциации "Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада", генерального директора ЗАО "Петербург-Сканска" Виталия Вотолевского на заседании Консультативного совета по вопросам развития градостроительного комплекса Санкт-Петербурга, состоявшегося 4 июля 2005 года:

Благодаря высоким ценам на нефть в стране наблюдается благоприятная макроэкономическая ситуация, хотя правительству пока и не удается удержать инфляцию в планируемых пределах. Серьезных успехов за последние 1,5 года добилось правительство Санкт-Петербурга во главе с губернатором В. И. Матвиенко: увеличение бюджета Санкт-Петербурга почти в 1,5 раза; перевод головных офисов крупных российских компаний, таких как Внешторгбанк и Совкомфлот; приход крупных иностранных инвесторов, таких как "Тойота", Bosh Siemens, "Шанхайская индустриальная инвестиционная компания" и др.; продолжение начатых ранее и начало новых крупных инфраструктурных проектов, таких как ЗСД, Морской вокзал и т. д.; упорядочивание процедур в инвестиционно-строительной отрасли, в том числе начало торгов земельными участками и многое другое.

Тем не менее жилищное строительство и строительные компании в Санкт-Петербурге по состоянию на июнь 2005 находятся в тяжелом состоянии.

Многократные голословные заявления высокопоставленных чиновников о "сверхприбылях" строителей, о завышенных ценах на жилье, о скорой реализации программ "доступного жилья" и ипотечного кредитования, заявления, с успехом раскрученные в СМИ многими политиками и "экспертами", подорвали доверие потенциальных покупателей к строительным компаниям и приобретению квартир в строящихся домах. Высокопоставленные чиновники, приводя цифры себестоимости строительства, вводят в заблуждение этими цифрами граждан России и даже президента РФ. Приводя размер себестоимости, чиновники не учитывают затрат строителей на проектирование и согласование документации, затрат на приобретение права застройки, затрат на инженерные сети и платы за подключение к источникам постоянного энерго-, водо-, тепло- и газоснабжения, технический и авторский надзор, затраты на ввод объекта в эксплуатацию, накладные расходы застройщиков и т. д.

Ситуация с продажами у ведущих застройщиков Санкт-Петербурга (падение более чем на треть по сравнению с началом прошлого года) создала колоссальные проблемы: денежных средств, привлекаемых за счет продаж, не хватает на финансирование строительства начатых проектов в объемах, необходимых для их завершения в установленные сроки. Дефицит финансовых средств у строительных компаний и общая ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга сказываются как на оплате текущих платежей за право застройки, так и на участии в проводимых городом конкурсах и аукционах - активность местных строителей очень низка.

Приведем некоторые аналитические и статистические данные по рынку строящегося жилья в Санкт-Петербурге:

• Объемы строительства 5,76 млн. кв. м.
• Объем ввода (план) 2,3 млн. кв. м. (~ 15% рост по сравнению с 2004 годом)

(источник - Комитет по строительству Санкт-Петербурга)

Регистрация договоров купли-продажи в Санкт-Петербурге:

• апрель 2005 г. 4414 шт.
• апрель 2004 г. 6559 шт.
• апрель 2003 г. 6550 шт.

(источник - ГУ Росрегистрация по Санкт-Петербургу и Ленинградской области)

Объем продаж на первичном рынке в первом квартале 2005 г. упал на 35% по сравнению с аналогичным периодом 2004 г. Причем уже в 2004 году было продано строящегося жилья ориентировочно на 25% меньше, чем в 2003 г.

(источник - ЗАО "Петербургстрой-Сканска")

По данным корпорации "Петербургская недвижимость", накопленный на конец I квартала строительными компаниями дефицит денежных средств, которых не хватает на строительство и ввод объектов по графикам строительства, соответствующим СНиПам, составляет около $ 300 000 000.

Активность продаж за два последних года упала почти вдвое с 11% (март 2003 г.) до 6% (март 2005 г.).

Количество непроданных квартир в строящихся домах:

• Январь 2004 г. 41%
• Февраль 2005 г. 55%

Количество непроданных квартир в сданных домах:

• Январь 2003 г. 2-5%
• Март 2005 г. ~10%

(источник - корпорация "Петербургская недвижимость")

Средняя цена жилья

• на первичном рынке 1000 $/кв. м. (падение на 1,3%)
• на вторичном рынке 1200 $/кв. м. (падение на 1,5%)

(источник - корпорация "Петербургская недвижимость")

Средневзвешенная себестоимость строительства одного квадратного метра жилья из изделий ведущих ДСК города без декоративных элементов на фасадах и сплошного остекления балконных ограждений $ 822 за 1 кв. м. Следовательно, с учетом затрат на рекламу и продажу и 8% плановой прибыли, минимальная цена продаж составит $ 915 за кв. м. (расчет прилагается).

Рост себестоимости существенно опережает рост цен и за последние 2 года составил почти 150-170%, в том числе стоимость права застройки за 2 года по жилым домам нижнего и верхнего эконом-класса возросла в 4-5 раз, стоимость строительных материалов и инженерных ресурсов возросла от 12 до 90% лишь за 2004 год.

(источник - ЗАО "Петербургстрой-Сканска")

Снижение объемов подрядных работ в 2005 г. по сравнению с аналогичным периодом 2004 г.:

• Январь 8%
• Февраль 11%
• Март 16%

Сокращение работников строительных компаний за I квартал 2005 г. - 5000 чел.

Просроченная дебиторская задолженность предприятий строительного комплекса за март 2005 г. - 3,6 млрд. руб. или 13% от расчетного годового оборота крупных и средних компаний (в 2004 г. - 8,7%)

Просроченная кредиторская задолженность предприятий строительного комплекса за март 2005 г. - 3,8 млрд. руб. или 14% от расчетного годового оборота крупных и средних компаний (в 2004 г. - 8,4%)

Уменьшение оборотных средств компаний

• Доля убыточных строительных компаний на март 2005 г. - 21,7% (в 2004 г. - 17,9%)

(источник - Федеральная служба государственной статистики)

По прогнозу правительства Санкт-Петербурга (совещание у вице-губернатора Вахмистрова А. И., протокол совещания от 12.05.2005 № 62) при объеме сдачи жилья в 2005 году 2,3 млн. кв.м. платежеспособный спрос составит 2,150 млн. кв.м., в т. ч.:

за счет ипотечного кредитования - 350 тыс. кв. м. (5000 кредитов при средней площади квартиры 70 кв. м.);

за счет свободной реализации на рынке - 1700 тыс. кв. м.

индивидуальное и прочее строительство - 100 тыс. кв. м.

По оценке экспертов ведущих строительных компаний Санкт-Петербурга (ЛенСпецСМУ, Стройтрест, Строймонтаж, М-индустрия, Петербургстрой-Сканска, Петербургская недвижимость и т. д.) при возможном объеме сдачи жилья в 2005 г. 2,3 млн. кв. м. платежеспособный спрос составит до 1,7 млн. кв. м., в т.ч.:

за счет ипотечного кредитования - от 100 тыс. до 150 тыс. кв. м. (от 1500 до 2000 кредитов) (в 2004 году из 1400 ипотечных кредитов, выданных банками Санкт-Петербурга, на приобретение строящегося жилья было направлено не более 600 кредитов);

за счет свободной реализации - от 1,550 до 1,600 тыс. кв. м. (в т. ч. индивидуальное и прочее строительство).

Вследствие всего вышеперечисленного, по данным корпорации "Петербургская недвижимость", наблюдается тенденция сокращения объемов строительства жилья в последующие годы

Рост объема предложения временно прекратился - это обусловлено, прежде всего, сокращением инвестиционной активности первичного рынка из-за изменений законодательства и общей ситуацией на рынке. В 1-2-м кварталах 2005 года вывод новых объектов на рынок достиг минимума за последние три года.

При анализе распределения площадей объектов первичного рынка по заявленным срокам сдачи обращает внимание незначительный объем предложения со сроками ввода позже 1-го квартала 2007 года по сравнению с количеством объектов, вводимых в 2005-2006 годах. Результатом явится значительное уменьшение в 2007-2008 годах объемов планового ввода жилья.