Элита по-прежнему в цене

Главная проблема покупателей элиты заключается в том, что им трудно найти квартиру, соответствующую всем требованиям, предъявляемым к элитному жилью. Обычно им приходится выбирать по принципу наименьшего зла: между престижным центром, где элитные дома в большинстве своем не дотягивают до этого уровня по техническим характеристикам, и новыми, менее престижными районами, где строятся дома более высокого уровня.

Не путайте элиту и комфорт

Оценить объем спроса и предложения на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга очень трудно. Однозначно элитных объектов, которые соединяли бы в себе все признаки элитности, в Петербурге можно пересчитать по пальцам. Ситуацию усугубляют строители и продавцы, которые часто проявляют лукавство, относя в рекламе к элитным объектам жилье повышенной комфортности. Расплывчатость понятия «элиты» приводит к тому, что к каждому объекту при оценке степени его элитности следует подходить индивидуально.

Кроме того, значительная часть рынка остается в тени. Причем теневая часть рынка элитного жилья существенно выше, чем в массовом сегменте. Это объясняется тем, что круг обеспеченных людей, способных купить квартиру за миллион и выше, довольно узок: в Петербурге такие люди обычно знают друг друга лично или имеют общих друзей. Поэтому продавцы элитных квартир часто находят покупателей среди своих знакомых и партнеров. Этот вариант для многих продавцов предпочтительнее — они не хотят «светить» в рекламе свои доходы и цену объекта. На элитном рынке есть даже такое явление, как дома «клубного типа» — в них селятся «по рекомендации» партнеры по бизнесу, члены клубов и т. д. В таких домах квартиры продаются без всякой рекламы — по знакомству. В результате в листинги попадает лишь часть элитных объектов, причем не каждый из них можно действительно отнести к элитному сегменту.

Иностранцы задумываются о покупке

Стагнация цен не коснулась сегмента элитного жилья. Некоторое торможение рынка наблюдалось только прошлой осенью, когда элитные покупатели более придирчиво выбирали объекты, не зная, стоит ли ждать снижения цен. Но это была чисто психологическая заминка: увидев, что ситуация не меняется, покупатели вернулись к прежней активности. Активность элитного рынка можно объяснить экономической ситуацией в стране: у состоятельных людей есть деньги, которые они готовы вкладывать в свой уровень жизни. В отличие от всего остального рынка, в элитном сегменте по-прежнему происходит медленный рост цен за счет покупки одних объектов и появления в каталогах новых — более дорогих.

Соотношение спроса и предложения на рынке элитной недвижимости в настоящее время сбалансировано: ведь этот сегмент очень узкий — элитные объекты покупают те же, кто их продает. Специалисты отмечают небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних покупателей, желающих приобрести элитное жилье в Петербурге. Конечно, в Петербурге эта тенденция выражена слабее, чем в Москве, однако она набирает силу по мере улучшения экономической ситуации в стране (иностранцы начинают покупать жилье, а не снимать).

Каждый объект уникален

Создать типологию объектов и цен на рынке элитной недвижимости практически невозможно. Все объекты на этом рынке уникальны, их трудно сравнивать друг с другом. При этом за время экспозиции цена любого элитного объекта может сильно измениться в ту или иную сторону. В качестве примеров можно привести случай, когда цена пригородного особняка была снижена с 2,5 млн. до 1 млн. Обратный пример: цена элитной квартиры повысилась с 300 тыс. до 450 тыс., после чего квартира быстро «ушла» (при повышении цены она автоматически попала в другую категорию престижности).

В настоящее время на первичном рынке стоимость готовых элитных квартир (без отделки) в центре города доходит до 10000 евро/кв. м. На начальном и среднем этапах строительства не видовая квартира в центре может стоить около 1500 долларов за кв. м. На Крестовском острове на начальных этапах строительства цены составляют от 3000 долларов за кв. м. В новых районах квартиры в домах, условно относящихся к элитным (обладающих признаками элитности, но спорные по местоположению), продаются по цене от 1000 евро за кв. м.

На вторичном рынке элитные квартиры в «золотом треугольнике» и на набережных (с видом на воду) продаются за 2000 — 4000 долл.за кв. м.

А начиналось с коммуналок…

У вторичного рынка элитной недвижимости Петербурга есть интересная особенность. Элитная квартира может находиться и в доме, который не является элитным сам по себе. Исторически сложилось так, что рынок элитных квартир в Петербурге начался с рынка расселяемых коммуналок. В итоге часто на одной лестничной площадке могут находиться элитные апартаменты и коммуналка. Такие квартиры поступают в продажу, когда их хозяева отчаиваются расселить парадную полностью и добиться необходимой социальной однородности. Есть надежда, что расселение коммуналок в полурасселенных подъездах пойдет быстрее с созданием товариществ собственников жилья. В ТСЖ ведущую роль будут занимать богатые владельцы отремонтированных квартир — это может привести к радикальным изменениям по всему городу и повысить статус многих домов в центре.

Кстати, в среде петербургских риэлтеров принято понятие «элитная парадная»: полностью расселенный подъезд в обычном старом доме (возможно, в реконструированном фонде).

В отдельную категорию попадают элитные объекты в ближайшем пригороде. В Москве бытует мнение, что под Петербургом вообще нет элитных особняков. Объясняется это просто: в Москве сотни таких домов, а в Петербурге — единицы, которые теряются в общем объеме предложения.

В Петербурге, в отличие от Москвы, количество хороших квартир в центре города в ближайшие десятилетия не увеличится из-за суровых ограничений по застройке.

При таких условиях рост цен на квартиры в центре будет продолжаться, даже если в других сегментах произойдет снижение. По прогнозам специалистов АН «Бекар», рост цен на элитные объекты в 2005 году будет на 5—10% превышать общий рост цен на недвижимость и однозначно превысит темпы инфляции в стране (планируется 10%).

Элитными загородными домами считаются большие объекты (от 500 до 1000 кв. м.) с просторными участками (от 25 соток до гектара, с ландшафтным дизайном). Для участка желательно уникальное расположение — близко от дворцов и парков, рядом с историческими усадьбами. В основном элитные загородные объекты относятся к новому строительству, в редких случаях — к реконструированному фонду (причем от старинного дома не остается ничего, кроме внешнего вида). Для элитных объектов необходима хорошая инфраструктура: все необходимые коммуникации, бассейн, конюшни, помещения для обслуживающего персонала, охрана и т. д. Стоимость элитных загородных особняков — свыше миллиона.

Дата публикации: 15:11 06 июля 2005

Источник: bpn.ru