Перевод земли под жилищное строительство может быть ограничен

Как стало известно, правительство Московской области намеревается ввести ограничения на перевод земель сельскохозяйственного назначения под индивидуальную жилищную застройку. Один из возможных вариантов регулирования рынка земли, предлагаемый чиновниками,- установление строгой квоты на такой перевод. Впрочем, девелоперы сомневаются, что эта мера сможет оказать действенное влияние на земельный рынок.

На состоявшейся недавно конференции «Проблемы и перспективы крупных девелоперских проектов» заместитель руководителя главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Юрий Новоселов заявил, что сейчас в Подмосковье в стадии перевода земель сельскохозяйственного назначения под индивидуальную жилищную застройку находится около 70 тыс. гектаров земли. «Очевидно, этот вопрос надо как-то регулировать»,- добавил он. И вот вчера представитель крупной девелоперской компании, имеющей в своем активе десятки тысяч гектаров земли в Московской области, заявил корреспонденту «Бизнеса», что «губернатор Громов намерен ввести квоты на такой перевод». О таком намерении региональной власти известно и Владимиру Яхонтову, заместителю директора управления загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость»: «В ближайшее время,- говорит он,- предполагается разрешить к такому освоению не более 70 тыс. гектаров», однако пока неизвестно, за какой срок девелоперам разрешат выбрать указанную квоту - за год или, скажем, за пять лет. В компании «Бест-недвижимость» «Бизнесу» также подтвердили эту информацию, добавив: «Назывались уже и конкретные размеры квот - от половины гектара до трех гектаров на одну компанию».

Основная коллизия, как считают эксперты, в том, что если правительство Московской области и введет квотирование, оно вряд ли оформит его каким-нибудь подзаконным актом, поскольку отношения между собственником земли и региональными властями регулируются федеральным законодательством. «Земля - это собственность, и никто не вправе лишать человека возможности изменить назначение его участка, если это допускают федеральные нормы,- говорит Эрнест Ерохин, начальник отдела маркетинга „Русского дома недвижимости”.- Теоретически власти субъекта федерации смогут отказать в переводе, только если земельный участок имеет высокий кадастровый балл. Но даже в этом случае собственник имеет право подать в суд и изменить назначение земли на основании судебного решения». А старший юрист компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Максим Попов напоминает, что перевод участка земли запрещен в том случае, если его кадастровая стоимость на 30% превышает среднюю кадастровую стоимость земли соответствующего района.

«Проблема перевода земель из категории сельхозназначения в другие категории действительно стоит очень остро,- заявил „Бизнесу” заведующий секретариатом министра имущественных отношений Подмосковья Владимир Евстратов.- Уловок может быть множество, однако федеральное земельное законодательство четко оговаривает те случаи, когда это возможно по закону. И Минмособлимущество не принимало решений о каких-то особых, противоречащих федеральному законодательству мерах». Николай Дижур, председатель совета районных депутатов Серпуховского района, вообще удивлен обсуждением возможности «какого-то квотирования»: «Последняя и главная подпись на документе о переводе земли в другое назначение ставится председателем областного правительства. И есть несколько вполне законных способов никогда не поставить такую подпись»,- уверен он.

Эксперты также не видят особого смысла в специальном квотировании, считая, что перевод земель сельхозназначения под ИЖС вполне может отрегулировать сам рынок. С одной стороны, как говорит генеральный директор компании «Земля консалтинг» Ирина Гунченко, процесс несельскохозяйственного использования земель остановить невозможно: «Оценщики оперируют термином НЭИ - „наиболее эффективное использование”. Сажать картошку на очень дорогих землях Подмосковья, способных приносить очень большой доход,- значит использовать ее неэффективно». С другой стороны, Владимир Яхонтов обращает внимание на то, что даже при нынешних высоких темпах коттеджного строительства в Подмосковье переводимых сейчас по ИЖС земель хватит лет на пятьдесят: «Для застройки 70 тыс. гектаров нужно привлечь более $35 млрд, таких денег у инвесторов сегодня нет»,- поясняет он.

Поэтому если правительство Московской области все же решится ввести ограничение на перевод земли, оно добьется только одного - повышения конечной стоимости участков. Ирина Гунченко говорит, что сегодня средняя стоимость перевода земли составляет $500–700 за сотку, минимальный срок этой операции - шесть месяцев (в основном - от девяти месяцев до года). «Велики и трудозатраты - чтобы изменить категорию назначения земли, необходимо собрать 85 подписей»,- добавляет она. По мнению Гунченко, при введении процедуры квотирования стоимость перевода резко вырастет, увеличится и число подписей на документах о переводе. Однако квотирование все равно можно будет обойти: «Такой опыт у девелоперов уже есть - это, например, перевод участков в категорию фермерских земель, земель под дачное или рекреационное строительство».