Рынок жилья. "Великий передел?.."

Рынок московского жилья пока по-прежнему является наиболее масштабным рынком на территории столицы, как по числу заключаемых сделок, так и по их суммарной стоимости. Достаточно очевидно, что это обстоятельство привлекает на этот рынок сильных игроков российского рынка, поскольку каждый из них диверсифицирует свою деятельность и рассматривает варианты своей работы во всех наиболее прибыльных нишах рынка.

Вместе с тем, все возрастающее социальное напряжение оказывает свое влияние на дальнейшее развитие рынка московского жилья. Конечные домохозяйства все чаще откладывают на последующие периоды времени решение задач по улучшению своих жилищных условий, поскольку, по их мнению:

• цены на московское жилье находятся на достаточно высоком уровне,
• условия ипотечного кредитования являются неприемлемыми для большинства домохозяйств,
• начался процесс повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги,
• в недалеком будущем власть намерена ввести налог на недвижимость, размер которого еще окончательно не определен.

Подобное поведение значительной доли платежеспособных домохозяйств негативно отражается на показателях деловой активности на рынке и снижает доходы сильных игроков рынка. Вполне естественно, что сильные игроки ищут пути восстановления своих доходов на рынке, и часто используют достаточно тривиальные, но практически эффективные решения.

Так, часть профессиональных участников рынка недвижимости начала игру на повышение цен в информационном пространстве рынка, пользуясь вступлением в силу закона о долевом строительстве. Этот уже вступивший в силу закон достаточно интересен с точки зрения истории его принятия. Принятый в первом чтении он не содержал каких-либо угроз для профессиональных участников рынка, поскольку содержал лишь некоторые поправки в уже действующее законодательство.

Однако уже ко второму чтению этот законопроект обрел все признаки полноценного федерального закона, к тому же построенного по весьма нераспространенной юридической схеме, которая может быть представлена следующей формулой: "можно лишь то, что разрешено этим законом".

Напомним, что многие российские законы основаны, в том числе на уважении одного из базовых принципов действующей системы законодательства - свободе договора. С этой точки зрения федеральный закон о долевом строительстве, представляет собой образец "закона-инструкции", который предписывает участникам рынка фактически единообразный порядок действий при привлечении средств физических и юридических лиц для строительства новых объектов рынка.

Ответ на вопрос о том, почему управляющая подсистема рынка приняла этот федеральный закон именно в виде жесткого "закона-инструкции", который выглядит достаточно большим диссонансом на фоне продолжающегося процесса либерализации "правил игры" на рынке, интересен всем профессиональным участникам рынка.

По мнению ряда экспертов, с большой степенью вероятности этот закон приведет к смене владельцев у части строительных и девелоперских компаний, которые на московском рынке имеют достаточно тесные связи с московской властью.

Вместе с тем, профессиональное сообщество пока использует его для обоснования неизбежности дальнейшего повышения цен на жилье в информационном пространстве рынка. Так, в частности, ряд профессиональных участников рынка сделали публичные заявления о том, что принятие закона приведет к сокращению объемов строительства уже в ближайшие месяцы, поскольку существующая практика основана на строительстве практически всего жилья с использованием схемы долевого строительства, что естественным образом вызовет дальнейший рост цен.

Такого же мнения придерживаются и представители московской власти в своих публичных заявлениях. Вот фрагмент из текущей прессы:

"...Московские власти в ближайшее время прогнозируют увеличение рыночных цен на жилье. Об этом сообщил заместитель столичного мэра Владимир Ресин.

По его словам, городская администрация никак не может контролировать рыночную стоимость жилья в городе, и единственной задачей, стоящей перед чиновниками, являются меры, которые позволят "как можно дольше продержать неизменной нынешнюю стоимость". Решить проблему постоянного удорожания, по его мнению, возможно только путем ипотеки...".

Тому, что утверждается в этом фрагменте прессы трудно дать определение информации, которая соответствует действительности, поскольку в суммарной себестоимости строительства любого объекта на территории столицы есть значительная доля, которую застройщик платит за предоставление земельного участка, за подключение к инженерной и социальной инфраструктуре. Власть города в значительной степени определяет уровень цен на городское жилье и другие объекты недвижимости, именно поэтому приведенное высказывание трудно назвать корректным....

Достаточно наглядно характеризует ситуацию на рынке следующая информация о ценах и доходах проекта Куркино.

Дата публикации: 11:14 07 июля 2005

Источник: bpn.ru