Ипотека — страховка от роста стоимости жилья?

Массовая ипотека неизбежно повлечет за собой активное повышение цен на квартиры. Таково мнение подавляющего большинства российских специалистов, да и опыт развития системы ипотечного кредитования в западных странах свидетельствует об этом. Но есть и обратная сторона вопроса: чисто теоретически покупка квартиры по ипотеке страхует потребителя от роста стоимости жилой недвижимости.

Но можно ли быть уверенным в этой страховке с учетом российской развивающейся, следовательно, довольно нестабильной экономики?

Конечно, ипотечному кредитованию доверяют пока немногие. Причин тому много: высокие банковские проценты, жесткие требования к заемщикам и т. д. Но и преимуществ у ипотеки немало. Основные из них — возможность прописаться и проживать в своей квартире, заплатив за нее лишь часть цены, и невысокий первоначальный взнос — от 5 до 30% стоимости жилья. Кроме того, ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту сопоставимы арендными ставками на квартиры, а ведь снимаемое жилье никогда не станет собственностью. У ипотеки есть и главный, несомненный плюс: рассрочка платежа и погашение долга в течение 5–30 лет с сохранением фиксированной суммы на протяжении всего срока кредита.

Учитывая рекордный рост цен на недвижимость, который наблюдался в течение последних трех лет, и сохранившуюся тенденцию увеличения стоимости московских квартир в пределах 10–12% годовых (именно таковы прогнозы аналитиков на 2005 год), ипотека представляется почти единственным шансом приобрести квартиру, если у покупателя нет суммы, достаточной для оплаты полной стоимости объекта недвижимости. Ведь накопить нужную сумму, складывая деньги "в чулок", при постоянном увеличении стоимости 1 кв. м, превышающем темпы официальной инфляции, практически невозможно. К примеру, в 2003 году стоимость квартир поднялась, по разным оценкам, на 25–40%, что практически в три раза больше официальной статистики по инфляции.

И сегодня, несмотря на происшедшую стабилизацию цен, в некоторых сегментах московского рынка квартир спрос все еще превышает предложение. С выходом на рынок людей, приобретающих жилье по ипотеке, платежеспособный спрос вырастет еще больше, значит, подскочат и цены. "Дешевые" и "длинные" ипотечные кредиты вызовут дальнейшее увеличение стоимости жилья.

Что покупателю хорошо, то заемщику...

Тот факт, что цены постоянно растут, дает ипотечным банкам право позиционировать ипотеку как страховку от роста стоимости жилья. Страховка заключается в следующем: в кредитном договоре прописывается фиксированная сумма стоимости квартиры, и в течение, скажем, 15 лет можно спокойно выплачивать ее, не обращая внимания на ценовую нестабильность на рынке недвижимости. Допустим, человек купил квартиру в новостройке с помощью ипотеки год назад. Тогда стоимость этой квартиры определялась из расчета $1 тыс. за 1 кв. м. Сегодня 1 кв. м в такой квартире будет стоить уже около $1,6 тыс. Понятно, что "прошлогодний" заемщик выиграл по сравнению с "сегодняшним": ведь сумма кредита, предоставленная ему банком, оказалась значительно ниже. В результате оба покупателя получили аналогичные квартиры, но "прошлогодний" покупатель заплатил за нее меньше и отдавать банку будет меньшую сумму.

Эксперты склонны считать, что потребитель может застраховаться от удорожания жилья только в условиях постоянного стабильного роста цен. В периоды стагнации или падения цен такой возможности не будет. Россия все еще остается страной с развивающейся экономикой. Примерно два–три раза в год стабильно возобновляются слухи о грядущем кризисе на рынке недвижимости. Пока никто не берется на 100% утверждать, что в течение тех 5–30 лет, которые отводятся заемщику банками на выплату ипотечного кредита, не произойдет существенного спада цен на жилье. Видимо, поэтому многие заемщики, взявшие ипотечный кредит, стараются погасить его досрочно, невзирая на штрафные санкции.

Надо отметить, что использование ипотечных кредитов во многих западных странах является одним из вариантов "бычьих" игр на повышение цен на недвижимость. По словам управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, использование такого механизма носит в ряде западных стран название "ипотечного рычага". К примеру, общеизвестна история кризиса на рынке жилой недвижимости США, происшедшего в конце 80-х годов прошлого века. "Цены в Америке тогда упали и находились "на дне" более трех лет. Когда положение на рынке начало налаживаться, но цены были еще низки, небольшое количество индивидуальных и институциональных инвесторов начало скупать недвижимость, пользуясь при этом ипотечными кредитами. Цены "поползли" вверх, некоторые инвесторы продали недвижимость и расплатились с банками, получив при этом немалую прибыль. Среди таких инвесторов был и Дональд Трамп, например. Но, несмотря на подобные "положительные" примеры, риски подобных инвестиций очень высоки", — отмечает М. Маркарова.

Если уж консервативные американцы считают возможным рисковать, причем серьезно, и инвестировать ипотечные средства в недвижимость, когда она достаточно дешева, то чего ждать от русских, которые в большинстве своем живут по принципу: "Кто не рискует, тот не пьет шампанское"?

Дата публикации: 10:32 11 июля 2005

Источник: bpn.ru