Застройщики Петербурга рассчитывают на конкурсную прозрачность

На июль 2005 года Фондом имущества Петербурга запланировано рекордное количество торгов по продаже права аренды земельных участков под строительство – на трех аукционах планируют продать в общей сложности более 40 га. Возможно, что по старым правилам торги проводятся в последний раз - с 1 октября, в силу вступления в действие Градостроительного кодекса, правила торгов будут изменены.

Между тем, практика проведения торгов в 2004-2005 годах показала, что ни сами застройщики, ни административные структуры к переходу на новые рыночные взаимоотношения не готовы.

Количество без качества

В 2004 году на торгах было реализовано всего 27 участков, из 59 выставленных на земельные аукционы. В расчете на год общая площадь застройки по этим участкам составила не более 1 млн. кв. метров. В то же время, в 2004 году было введено около 3 млн. кв. метров недвижимости. Соответственно, опыт проведения торгов до сих пор нельзя было назвать положительным. И если ничего не менять, то уже в октябре, когда, согласно федеральному законодательству, можно будет продавать участки для строительства только на аукционах, а целевое выделение земель будет запрещено (включая выделение участков так называемым «стратегическим инвесторам»), строительный комплекс столкнется с проблемами огромного масштаба – заявляют представители крупных строительных компаний Петербурга.

Нереальные торги

Возможный кризис, перед которым нынешняя стагнация покажется просто цветочками, будет обусловлен причинами, о которых специалисты говорят уже давно: строительный бизнес на 98% частный (акционерный), а система выделения пятен застройки осталась, по существу, административно-командной. Устранение существующих противоречий предусмотрено в федеральном законодательстве, путем введения свободных рыночных торгов, которые должны стать реально действующим рыночным инструментом. К сожалению, пока торги ожиданий застройщиков не оправдывают.

«Реально действующие, эффективные торги должны быть открытыми, честными и очень хорошо подготовленными. – заявляет вице-президент, директор Союза строительных компаний Лев Каплан. - Последнее особенно важно, поскольку торги, проводившиеся до сих пор, фактически не имели реального характера, ибо выигрывались в основном большими деньгами московских, финских и эстонских компаний, и, самое главное, отнюдь не гарантировали, что на участке без промедления начнется строительство. Торги проводились в основном по коротким пакетам с отложенным строительством – в таком варианте объекты недвижимости могут появиться на участке в лучшем случае через 5-6 лет, а купленные территории неизбежно становятся предметом спекулятивных сделок. Все это вызвало закономерное недоверие и отторжение у петербургских строителей».

Безусловно, методика проведения торгов нуждается в корректировке. До сих пор и условия торгов, и начальные цены, как правило, не представляли интереса для большинства потенциальных застройщиков, за исключением очень крупных компаний. Так, например, выставлялись огромные лоты земли – по 20-25 гектаров (200-300 тыс. кв. м жилья). А это значит, что от торгов фактически отсекались все средние и малые компании. Потому, с точки зрения нового федерального законодательства (Градостроительного и Земельного кодекса) и по результатам состоявшихся торгов, требуется серьезно скорректировать закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».

Инициативные застройщики

Специалистами Союзпетростроя по договоренности с Комиссией ЗаКСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным ресурсам подготовлен и направлен в Правительство Петербурга на рассмотрение новый, переработанный вариант закона, который полностью соответствует федеральному законодательству и, по мнению строителей, открывает пути для предотвращения кризиса. Изменения, которые предполагает новый проект, касаются нескольких принципиальных моментов. Сейчас инициировать изготовление пакетов для торгов и готовить объекты может только Управление инвестиций (сами торги проводит Фонд имущества). При этом складывается парадоксальная ситуация, когда реальные застройщики практически отторгнуты от этого процесса и должны сидеть и ждать, пока кто-то приготовит для них эти пакеты и выйдет на торги. К сожалению, действительность такова, что брокеров, которые занимались бы только подготовкой бумаг, на рынке Петербурга явно недостаточно. Кроме того, некоторые из них попросту недостаточно профессиональны – например, часты случаи затягивания сроков (в 1,5 - 2 раза), а те пакеты, которые уже были представлены в Управление инвестиций, нередко возвращались обратно.

«Мы предлагаем разрешить вовлечение самих заинтересованных инвесторов в процесс подготовки торгов. Подготовку объектов к торгам, по нашему мнению, должно вести не только Управление инвестиций, которое с этим не справляется и не может справиться (в силу целого ряда причин), а сами застройщики. Пусть они получат право в инициативном порядке выносить на торги подготовленные предложения или полные пакеты документов, - разъясняет суть поправок Лев Каплан. - Это значительно расширит круг объектов, выставляемых на торги, резко облегчит получение участков и практическое развертывание строительства. Тогда можно будет ожидать, что торги будут массовыми, что они станут эффективным рыночным инструментом и будут приняты строительным бизнес-сообществом».

Однопроцентное «право первой ночи»

Второе предложение состоит в том, чтобы снять пятипроцентный барьер цены на подготовку пакета документов, необходимых для торгов. Эти пять процентов совершенно не соответствуют реалиям рыночной экономики, так как согласования со всеми техническими службами, естественными монополистами, надзирающими организациями стоят гораздо дороже. «Сегодня бизнесу не интересно готовить документацию за 5 процентов. Думаю, что инвесторы не захотят это делать и за 10 процентов. Их интересует «право первой ночи», - поясняет ситуацию председатель Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрей Степаненко. - Девелоперские компании с удовольствием занялись бы согласованиями и за 1 процент, но только если бы они потом получили право на реализацию проекта целевым назначением».

Куски пирога

Еще одним серьезным уточнением является положение о конкурсном соревновании, обязательном при проведении торгов на городские объекты особой важности (коммерческое, промышленное, транспортное строительство). Многие участники рынка выражают свое недовольство странной ситуацией, при которой вне конкурса определялись застройщики на намыв территорий, Морпорт, другие важные инфраструктурные проекты. «Серьезнейший системный кризис мы видим пока только в системе городского регулирования рынка, - заявляет генеральный директор ООО «Строительная компания «Петербургская Недвижимость» Василий Селиванов. - Город не желает признавать абсурдности многих возникающих ситуаций, не может и, кажется, не хочет помогать инвесторам в разрешении целого пула вопросов, требующих именно волевого вмешательства властей. Это касается очень многих вещей, и, в первую очередь, нежелания города формировать благоприятный инвестиционный климат и «прозрачные» четкие правила работы». Чтобы изменить сложившуюся практику, эксперты предлагают обязательно организовать конкурсную комиссию (что до сих пор так и не было сделано), и по каждому объекту выставлять определенные инвестиционные условия, которые застройщик обязуется выполнять. Таким способом предполагается исключить перепродажи и спекуляции и привлечь к торгам как можно больше добросовестных участников строительного процесса.