Итоги "недвижимого" полугодия внушают оптимизм

Ситуация, сложившаяся по итогам первого полугодия на рынке столичной недвижимости, скорее, внушает оптимизм частным инвесторам: цены по-прежнему растут - пусть и не так быстро, как раньше. И даже в летний период традиционного спада деловой активности не наблюдается. Но в то же время эксперты отмечают снижение количества инвестиционных сделок и говорят о проблемах рынка, связанных с вступлением в силу в первом полугодии ряда законов. На второе полугодие прогнозируется рост цен в пределах инфляции - 1% в месяц.

"Вредные" законы

"Однозначно рынок недвижимости столицы сейчас не перегрет", - заявил корреспонденту "Личных денег" начальник отдела маркетинга Группы Компаний "Конти" Алексей Самсонов. Вторит ему и генеральный директор девелоперской компании "АРТ-Билдинг" Андрей Анохин: "Несмотря на предсказания "заклинателей роста" (со времен второй половины прошлого года, когда рынок впал в состояние стагнации) о неизбежном падении цен в настоящем году на 20-30%, рынок демонстрирует устойчивую стабильность".

Но не "все спокойно в датском королевстве". Основными событиями первого полугодия на рынке недвижимости стало вступления в силу принятого в конце прошлого года пакета законопроектов, направленных на создание рынка доступного жилья.

По мнению аналитиков, львиная доля этих законов стала вредной для его развития и в будущем негативно скажется на его участниках. А вот доступного жилья пока не получилось! И получится ли в будущем - большой вопрос. Нет, по словам чиновников, все, видимо, будет хорошо: нам в очередной раз отрапортуют об увеличении количества ипотечных сделок, а по одному из государственных телеканалов покажут пафосный репортаж о том, как очередная семья получила очередную же квартиру. Но в реальности эксперты не видят перспектив для создания рынка доступного жилья лишь законодательными средствами. Особенно теми, которые не всегда соответствуют требованиям рынка. "Жилищная реформа и особенно развитие ипотеки не способны сделать жилье доступным: дешевизна и доступность - понятия разные", - отметил Андрей Анохин.

Наибольшие нарекания со стороны участников рынка получил закон N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" ("Личные деньги" уже несколько раз писали о нем). Конечно, работать в условиях новых правил, установленных Законом о долевом строительстве станет сложнее, однако некоторые специалисты рынка видят в его принятии и позитивный момент. "Законодательные шаги правительства, направленные на защиту интересов конечных покупателей жилья, все же внесли временные положительные коррективы в процесс возникновения летней покупательской активности", - отмечает Андрей Анохин. По его словам, в традиционно считавшимися "несезонными" мае и июне на рынке первичной недвижимости сегментов эконом- и бизнес-класса наблюдается высокая для данного периода покупательская активность, явившая следствием продолжения роста цен в среднем по рынку на 1% в месяц. "Данная ситуация рынка объясняется следующим: длительный период стабилизации успокоил и вернул утраченное доверие потенциальных покупателей, кроме того не оправдались ожидания по удешевлению жилья в условиях заявлений на государственном уровне о высокой эффективности проводимой программы доступного жилья", - поясняет Анохин из "АРТ-Билдинг". Не коснулся летний спад и загородной недвижимости. "Продажи на нашем объекте Горки-8 именно в летний период пошли очень хорошо", - отметил Самсонов.

Расти с проблемами!

Если же говорить о ценовой ситуации на рынке в течение этого полугодия, то следует отметить незначительный рост цен во всех сегментах рынка и наиболее заметный в сегменте элитной недвижимости. "В целом по рынку цены не упали - это однозначно. Рост цен был невысоким, если сравнивать с аналогичными периодами прошлых лет, рост составил 1-1,5%. Таким образом, цены растут, но их рост сопоставим с инфляцией - говорит Алексей Самсонов. - Наиболее значимым рост цен был в сегменте элитной недвижимости. И это нехарактерно. В 2003-2004 наибольший рост происходил в сегменте недвижимости бизнес-класса".

Объемы продаж пока также не сократились, отмечают участники рынка. "Скажем так, в течение полугода с продажами было все стабильно, не было каких-либо рывков и скачков. Конкуренция в сегменте нетипового жилья бизнес-класса увеличилась, требования покупателей возросли. Предпочтение теперь однозначно отдается объектам с удачным местом расположения. Соответственно, более ликвидные объекты сильнее выросли в цене. Мы поднимали цену по нашим объектам на 5-7% пару раз. Несмотря на это объем продаж не падал", - говорит Самсонов. Впрочем, в будущем ситуация может измениться. "Вредность принятых законов и анализ рыночных показателей Минэкономразвития дает основания полагать, что весьма вероятно сокращение объема ввода жилья в следующем году, что способно не удовлетворить возрастающий платежеспособный спрос и существенно повысить цены на рынке - уверен Андрей Анохин.

Кроме того, изменилась сама структура спроса на недвижимость. Как уже не раз писали "Личные деньги", заметно сократилось количество инвестиционных покупок недвижимости, и такая тенденция продолжает увеличиваться. Хотя не все так однозначно. Например, по словам Самсонова, "что касается инвестирования частных лиц, то отследить цели их покупок очень трудно. Кроме того, в процессе строительства дома они часто меняют свое мнение. То есть решают оставить квартиру себе или сдавать, вместо продажи". Однако сокращение инвестиционных покупок вовсе не означает их полного ухода в прошлое, несмотря на жесткие условия работы на рынке. Но количество частных инвесторов сократится. "Сегодня только несколько крупных компаний приобретают недвижимость с целью перепродажи. Инвестиционных компаний сравнительно мало и процент таких приобретений сегодня ниже, чем раньше - отмечает Алексей Самсонов из ГК "Конти". - В основном приобретают ее в сегменте бизнес-класса. Однако, можно говорить о том, что практика продажи квартир на этапе котлована уже изжила себя и застройщику сегодня выгоднее продавать квартиры оптом крупной компании, это стартовый капитал на начальном этапе строительства, чем продавать отдельные квартиры конечному потребителю. И риск в условиях нового законодательства меньше. Привлечение крупного соинвестора - однозначно выгодно".

Кроме того, важным фактором, способным изменить структуру рынка, станет монополизация цементного рынка, которая может повлечь удорожание себестоимости строительства в разы. "В самой ближайшей перспективе рынок ожидает рост строительной себестоимости на 6-8% из-за распространения практики предоплаты за поставки цемента и повышения отпускных цен, введенной "Евроцементом" (компания "Евроцемент-групп" недавно приобрела цементные активы компании "Интеко" и получила контроль, по оценкам аналитиков, над 40% рынка - прим. авт.) и другими крупными производителями. Очевидно, что компенсационный рост цен на новостройки составит не менее 2-3%, не учитывая стоимости заемных денежных средств для осуществления предоплаты", - считает Андрей Анохин.

В целом же условия работы на рынке для застройщиков стали жестче. В связи с этим продолжается объединение крупных участников рынка, что приводит к уходу с рынка небольших компаний. "Продолжится начавшееся уже сейчас объединение крупных игроков рынка, Москве уже не интересны мелкие участники рынка, с оборотом менее 100 млн. в год. Площадок под точечную застройку остается все меньше, ставка делается на масштабные и амбициозные проекты, кроме того, не каждый застройщик может потянуть существующие обременения", - резюмирует Самсонов.

Дата публикации: 10:30 13 июля 2005

Источник: bpn.ru