Санкт-Петербург. Вторичный рынок недвижимости в 1 полугодии 2005 года

Вторичный рынок недвижимости последний год переживает нелегкое время. Однако во втором квартале 2005 года по сравнению с первым кварталом наметились улучшения. В частности, благодаря отмене «талонной» системы есть надежда на увеличение количества сделок в третьем и четвертом кварталах текущего года.

Рынок не торопится

Вторичный рынок недвижимости последний год переживает нелегкое время. Несмотря на то, что снижение цен на недвижимость (впервые за 4 года) началось только в октябре 2004, признаки намечающейся стагнации были заметны еще летом. В июле специалисты ГБР впервые зафиксировали меньшее количество регистраций сделок, чем в тот же месяц 2002-2003 гг. Рост цен замедлился, хотя динамика оставалась положительной. В сентябре цены стабилизировались и оставались на одном уровне до октября, когда начался довольно быстрый спад (более чем 1% в месяц), продлившийся до конца года.

Весь первый квартал 2005 года на вторичный рынок влияли проблемы, связанные с реструктуризацией бывшего ГБР. С января до апреля петербуржцы ждали публично обещанного сокращения сроков регистрации. Ускоренная регистрация была, действительно, была введена в апреле 2005 года, однако неудачная талонная система, введенная одновременно, свела на нет положительный эффект сокращения сроков. В итоге количество сделок за первое полугодие 2005 года резко снизилось по сравнению с тем же периодом 2004 года. С 6 июня «Росрегистрация» вернулась к прежней схеме работы в режиме живой очереди (с возможностью регистрации прав за 10 дней). Риелторы «Бекара» ожидают реализации отложенных сделок, накопившихся за несколько месяцев – они станут «резервом», гарантирующим спрос на вторичном рынке в ближайшие полгода.

Специалисты «Бекара» утверждают, что сегодня цены на вторичном рынке находятся на уровне весны 2004 года (на 5% ниже, чем летом 2004). «С начала года и до настоящего времени цены предложения и покупки практически не изменились. Значительные колебания цен сейчас можно наблюдать только на первичном рынке, - отмечает заместитель директора ЗАО «Агентство Бекар» Татьяна Чуприна. – До конца года рост цен на «вторичке» составит не более 10-15%».

Сегодня средняя цена на однокомнатную или двухкомнатную квартиру в массовом сегменте составляет порядка $950-1000 (в то время как цена аналогичного квадратного метра в строящемся доме составляет в среднем $800-900). Цены на многокомнатные квартиры (до 120 кв. м.) в центральных районах в среднем составляют $1500 за кв. м., в спальных – $1200 –1300. В сегменте повышенной комфортности и элиты средние цены равны $2-3,5 тыс. (в зависимости от степени элитности). Сокращение разрыва между средними ценами на вторичном и первичном рынках способствует большему интересу покупателей к уже готовым объектам на вторичном рынке.

По наблюдениям Татьяны Чуприной, сейчас покупателей интересуют квартиры во всех районах города. Помимо исторического центра города, традиционно пользуются спросом однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры площадью до 80м2 - Приморском, Невском, Московском, Фрунзенском и Калининском районах. Чуть меньше спрос на жилую недвижимость в Красносельском, Кировском и Красногвардейском районах города.

Дешевое - дешевеет

Сегодняшнюю ситуацию на вторичном рынке можно описать так: дешевое жилье плавно дешевеет, дорогое – плавно дорожает. Несмотря на общую тенденцию к понижению цен, спад распределяется по сегментам рынка неравномерно. Например, одно- и двухкомнатные квартиры подешевели сильнее, чем крупногабаритные, хотя еще год назад являлись самыми ликвидными. Быстрее всего дешевеет малокомфортное жилье – в панельных пятиэтажках и «кораблях». Сегодня стоимость 1м2 площади в однокомнатных и двухкомнатных квартирах в «хрущевках» и в «кораблях» составляет $1000, а в трехкомнатных – $800-900 за 1м2. Снижение спроса и цены на эти виды домов связано с конкуренцией со стороны квартир-студий (на первичном рынке). Это маленькие квартиры от 24 метров, в которых кухня соединена с комнатой. По стоимости эти квартиры (без отделки, в недостроенном доме) равны или даже дешевле квартир в «хрущевках» и «кораблях». При этом это квартиры в новых домах, с хорошими коммуникациями.

Особенно заметно удешевление нижнего сектора («хрущевки» и «корабли») в цене реальных сделок. По опыту риелторов «Бекара», однокомнатная квартира в «хрущевке» в малопривлекательном районе может быть продана на 10-15% дешевле, по сравнению с ценой, заявленной продавцом. В среднем же по рынку цена покупки сейчас отличается от цены предложения на 4-5%.

Постепенно дешевеют также «кировки» (до $800 за кв. м.) и дома 137, 600.11, 606, 504Д, 504 серий. Дома этих серий были построены в 70-80 годах, поэтому коммуникации не в очень хорошем состоянии, социальный состав неоднороден, что приводит к ухудшению состояния парадных. Кроме того, в таких домах не всегда есть помещения для консьержей, есть только возможность установления домофонов. Впрочем, поскольку новые дома значительно дороже, все перечисленные серии по-прежнему пользуются интересом в среднем сегменте. Эти серии активно используются в ипотечных сделках, поскольку не попадают в ограничения по возрасту дома и степени изнашиваемости коммуникаций. Они устраивают страховые компании и банковские структуры и при этом не слишком дороги для покупателей. Стоимость 1м2 в домах 137,138, 606,504,504Д,606М, 121, 611 серий для однокомнатной или двухкомнатной квартиры составляет $1000-1200, в трехкомнатной квартире 1м2 стоит как правило около $1000.

Кирпич подвергается наибольшей конкуренции со стороны новых домов. Квартиры в кирпичном доме 60-70 годов сейчас приравнивается по цене к стоимости 137 серии. В зависимости от района может стоить даже дешевле. Сейчас, когда предложение велико, люди могут позволить себе выбирать, поэтому старые кирпичные дома теряют былую популярность. Одним из решающих факторов на рынке жилья становится высота потолков. Поэтому многие квартиры в кирпичных домах даже начала 90-х годов, где были заложены потолки 2, 45 -2,50 м, с трудом находят покупателя. Средне-обеспеченный потребитель, являющийся основным покупателем квартир в кирпичных домах, требует потолки от 2,8 м.

Дорогое - дорожает

В центре города – в Центральном, Василеостровском, Петроградском и Адмиралтейском районах, которые неизменно популярны среди покупателей, однокомнатные квартиры – редкость. Поэтому и уходят они почти мгновенно. Двухкомнатные квартиры площадью до 70м2 в центре города также традиционно очень быстро «разбирают». Трехкомнатные квартиры в центре за исключением тех, которые по площади составляют 100-110 м2, особой популярностью не пользуются. Несмотря на преимущества расположения, квартиры в центре имеют серьезные недостатки: старые коммуникации в домах требуют замены, дворы колодцы не соответствуют представлениям о хорошем виде из окна. Цена 1м2 в квартирах домов старого фонда с капремонтом и металлическим балками - $1300-1500. Стоимость 1м2 в квартире в доме старого фонда с деревянными балками составляет не более $1,2 тыс, за исключением таких элитных кварталов как «золотой треугольник».

Стагнация не коснулась сегмента элитного жилья. В отличие от остального рынка, в элитном секторе происходит медленный рост цен. Специалисты отмечают в элитном сегменте небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних покупателей, желающих приобрести элитное жилье в Петербурге. Из-за суровых ограничений по застройке и этажности количество элитных квартир в центре города в ближайшие десятилетия не увеличится, ведь новые дома, которые строятся на месте старых, имеют ту же площадь. При таких условиях рост цен на элитные квартиры в центре будет продолжаться, даже если в других сегментах произойдет снижение.

Дата публикации: 15:06 15 июля 2005

Источник: bpn.ru