Неблагоприятный инвестиционный климат вытесняет девелоперов из столицы

Москва не может удержать хотельеров, которые все чаще склоняются к мысли найти применение своим деньгам в местах, удаленных от столицы. Высококлассные гостиницы начали появляться в Московской и окружающих ее областях. Как говорит один из хотельеров, «пока гостиничная отрасль в Москве является „падчерицей”, процесс децентрализации отелей будет продолжаться».

И легче, и привлекательней

В Московской и окружающих ее областях сейчас действует более 20 гостиниц с классностью от «трех звезд». На ближайшие два года - пять лет заявлены проекты еще более 30 отелей. Игорь Лаврик, генеральный директор ЗАО «Стабильная линия», говорит, что гостиничный рынок в регионах практически свободен. «Более того, происходит постоянный рост турпотока в региональные культурные и индустриальные центры»,- продолжает он. Это одна из причин, по которой гостиничные туроператоры устремились в регионы.

«С другой стороны,- продолжает Марина Смирнова, замдиректора по маркетингу HCD Group,- в Москве выше цена выхода на рынок: приобретение участка стоит до 30% от общей суммы инвестиций в гостиничный проект. Получение необходимых согласований и разрешений занимает около года. Деньги „выталкиваются” в регионы, поскольку они не могут найти применения в Москве. Практически любой город РФ на 500 и более тысяч человек нуждается в строительстве как минимум двух-трех отелей класса „три-четыре звезды” на 100–150 номеров каждый. Это диктует усиление внимания к этому сегменту рынка недвижимости».

Еще одной причиной выхода операторов в регионы, по мнению Ольги Архангельской, старшего партнера Ernst&Young, является ожидаемая доходность вложений в гостиницы. «Она находится на уровне, достаточно близком к доходности вложений в другие сегменты рынка недвижимости»,- говорит она.

Гостиничные операторы утверждают, что работать с местными чиновниками проще, чем с московскими. «В качестве иллюстрации можно привести в пример Санкт–Петербург. Мы подробно изучали питерский опыт развития мини-отелей, поскольку занимаемся развитием сети малых отелей Москвы. Там, например, разрешено выкупать коммунальные квартиры в жилых домах целиком, вместе с подъездами, и обустраивать их под мини-гостиницы. В Москве же все гораздо сложнее, ведь чтобы выкупить жилой сектор, его нужно будет перевести в нежилой. Это достаточно обременительно, поскольку необходимо пройти через множество согласований»,- говорит Лаврик.

Проще проходит в регионах и сам процесс ведения гостиничного проекта, начиная от поиска участка и заканчивая сдачей отеля госкомиссии. При этом затраты значительно ниже. «На местных рынках могут отсутствовать необходимые комплектующие, и их транспортировка увеличивает конечную стоимость проекта. Но в целом экономия, конечно, есть, не менее 20–30%»,- уточняет Марина Смирнова. А Андрей Механиков, руководитель департамента по контролю, эксплуатации и развитию гостиничного бизнеса компании «Русские отели», добавляет, что некоторые статьи расходов в регионах вообще могут отсутствовать (см. таблицу).

Затраты на реализацию гостиничных проектов складываются из двух частей - это затраты на приобретение или получение в аренду земельного участка и прав на застройку, а также строительные затраты, включая затраты на оборудование гостиницы и отделку номеров. «Как правило, затраты по первой статье в Москве несоизмеримо выше аналогичных затрат в регионах. Если в регионах возможно выделение участка бесплатно или за символическую плату, то в Москве такое представить сложно. Даже несмотря на то, что стоимость выкупа прав долгосрочной аренды недавно была снижена вдвое, на эту статью (вместе с сопутствующими обременениями) в зависимости от местоположения гостиницы может приходиться от 5% до 25% бюджета проекта. Что касается второй статьи, то инвестор может сэкономить собственно на строительных затратах до 20–30% по сравнению с московскими показателями, но затраты на оборудование и отделку будут сопоставимы»,- добавляет Ольга Архангельская.

Доходнее, чем в столице

Доходность региональных проектов трудно прогнозировать. Несмотря на наличие спроса на гостиницы, нет полной уверенности, что через пять-семь лет он останется таким же, в то время как в Москве этот фактор более понятен.

Именно поэтому инвестор, рискнувший построить отель в регионе, планирует окупить проект за относительно небольшой срок. «В строительство нашего отеля „Гелиопарк” в Пскове было вложено $12 млн, его средняя окупаемость составит шесть-семь лет. Окупаемость остальных отелей „Гелиопарка”, расположенных вне Москвы,- около пяти лет»,- сообщает Сергей Панчишный, региональный директор HELIOPARK Group. В то же время, по данным Ольги Архангельской, доходность московских гостиниц составляет 12–18% в год. То есть в этом случае окупаемость проектов колеблется от пяти с половиной до восьми лет. А Филипп Генс, исполнительный директор Douglas Consulting, вообще говорит о доходности своей региональной гостиничной сети на уровне 25–30%.

«В гостиничном бизнесе принято сравнивать Gross Operating Profit (GOP) в процентах к выручке. По гостиницам городского типа этот показатель колеблется от 35% до 45%, при этом у гостиниц высокого класса GOP в процентах ниже, чем у отелей эконом-класса. В регионах есть возможность экономить на некоторых издержках, например на оплате труда, что позволяет повысить GOP»,- уточняет Марина Смирнова.

Преодоление трудностей

В регионах есть немало трудностей, которые приходится преодолевать девелоперам. Это и проблема поиска персонала, и сложность поддержания стандартов при эксплуатации отеля. «В регионах наиболее остро чувствуются несовершенство стандартов, нехватка средств для ведения эффективного маркетинга и невозможность перенять опыт иностранных компаний, что накладывает отпечаток на качество предоставляемых услуг. Готового квалифицированного персонала нет, поэтому необходим длительный и трудный процесс подготовки кадров»,- подтверждает Лаврик. Впрочем, региональный рынок труда имеет огромный потенциал: люди в регионах стремятся зарабатывать и обладают большей «сервисной» ментальностью в сравнении с московскими кадрами, а это один из основных критериев кадровой политики «гостеприимного» бизнеса. Ольга Архангельская добавляет, что проблема кадров сейчас решается с помощью привлечения внешних наемных менеджеров, в том числе и иностранных, на высшие управленческие позиции и переобучения и обучения местного персонала.

Все опрошенные «Бизнесом» представители гостиничного бизнеса твердо намерены выстраивать в регионах гостиничные сети из 10–20 отелей. Только так, по их мнению, можно повысить доходность проектов, а также поддерживать высокие стандарты обслуживания. Что касается их перспектив расширять свой бизнес в Москве, то операторы менее оптимистичны в своих прогнозах. «В столице, где более 60% насыщения городского бюджета происходит из-за размещения большого числа банков и крупных компаний, а также брэндовых холдингов, офисы которых расположены здесь, туристическая отрасль - это „падчерица”»,- резюмировал Игорь Лаврик.