Много квартир, хороших и разных. Слишком много...

Времена ажиотажа на рынке столичного жилья давно миновали. Рост средней стоимости 1 кв. м не превышает уровня инфляции, так что торопиться с покупкой квартиры не имеет никакого смысла. Объем предложения на вторичном рынке жилья, который резко возрос год назад, остается на том же высоком уровне. Cегодня количество продающихся квартир не уменьшается, хотя рынок давно вышел из состояния стагнации.

Мы попросили риэлторов порассуждать о том, каким образом объем предложения может влиять на рынок. Ответы получились неожиданными и весьма противоречивыми: специалисты не только по-разному оценивают причины и последствия изменений объема предложения, но и расходятся в оценке объективных показателей рынка.

1. В прошлом году в мае-июне объем предложения резко вырос, что, по мнению некоторых экспертов, и послужило причиной остановки роста цен. Что происходит с объемом предложения сегодня и как количество выставленных на продажу квартир влияет на рынок?

2. Каково сейчас соотношение спрос/предложение и средний срок экспозиции квартир на рынке?

3. Какова судьба неликвидных предложений? Готовы ли продавцы существенно снижать цены, если квартира не продается слишком долго? Как это влияет на общую ценовую картину?

Марина Федчун, генеральный директор компании "ДОМ-Недвижимость"

1. Мы не наблюдали резкого повышения объема предложения в 2004 году. Рынок вошел в стадию насыщения, произошла некоторая стабилизация, в связи с чем наблюдалась приостановка повышения стоимости жилья. Однако рост цен не прекращался. Сегодня он составляет в среднем 1,5% (в мае - 3%).

Возросло количество неликвидных предложений. Это закономерно, так как в момент активного роста или резкого увеличения цен всегда возникает ажиотаж. Тому есть несколько причин, например, существует потребность в свободных объектах для завершения так называемых "сложных" сделок. Соответственно, при большом росте цен меньше внимания обращают на качество жилья.

2. С насыщением рынка у покупателей появился выбор, они стали более разборчивы. Объем предложения вырос, спрос стал избирательнее. С увеличением числа неликвидных объектов удлинилось и время нахождения объектов на рынке. Средний срок экспозиции квартир на данный момент составляет три месяца.

3. Количество неликвидных предложений возрастает прямо пропорционально уменьшению спроса по отношению к предложению. Неликвидное жилье появляется на рынке тогда, когда цена на объекты недвижимости завышается. Как только уровень цен рынка достигает суммы, назначенной за выставленный объект, он продается. Или, наоборот, при понижении цены до адекватной для текущего состояния рынка время экспозиции квартиры на рынке сокращается.

Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений ЗАО "Корпорация МИАН"

1. Я бы не согласилась с тем, что в прошлом году произошло подобное увеличение объема предложения. Наоборот, в период так называемой стагнации рынка, когда многие продавцы приостановили продажи в связи с нестабильностью в банковском секторе, количество предложений уменьшилось. И только к началу осенних месяцев активность рынка вторичного жилья начала расти.

Сегодня объем предложений находится на том же уровне, что и в начале года. Можно говорить о его увеличении за счет ввода новых жилых комплексов во всех сегментах. В целом объем предложения на текущий момент составляет 33 128 кв. м, в начале года - 27 759 кв. м.

На мой взгляд, о насыщении рынка до такого уровня, когда цены будут снижаться, еще очень далеко. И даже в случае определенной степени насыщения продавцы скорее всего, не желая снижать цены, пойдут на такие меры, как увеличение срока экспозиции, продажи жилья по ипотеке, с рассрочкой и пр.

2. В зависимости от эксклюзивности квартиры срок экспозиции варьируется от нескольких дней до полугода, а в среднем составляет от двух недель до полутора месяцев. На особенно привлекательные объекты возможны даже очереди, поскольку такого жилья очень мало.

3. К неликвидным предложениям относятся пятиэтажки, предназначенные под снос, дома с деревянными или смешанными перекрытиями, ветхий жилой фонд. Однако спрос существует и на эти квартиры: они дешевле и нередко являются единственно возможным вариантом решения жилищных проблем.

Ольга Селютина, начальник отдела вторичного жилья ЗАО "Русский дом недвижимости"

1. По разным оценкам, на рынке вторичного жилья еженедельно представлены порядка 20-30 тыс. квартир. Примерно такой же объем предложения наблюдался и в аналогичный период минувшего года, а вот спрос сейчас гораздо выше, чем тогда. Факторов, которые отпугивали бы людей (таких, как банковский кризис), на сегодняшний момент нет. Поэтому они охотно "поглощают" предложение, которое поступает на рынок.

2. Хотя многие эксперты утверждают, что срок экспозиции объектов недвижимости неуклонно сокращается, наша практика показывает, что он составляет около двух-трех месяцев - сегодняшний покупатель выбирает жилье основательно и не торопясь. Прошли те времена, когда квартиру в Москве можно было продать за месяц (если, конечно, она не стоит ниже рыночной цены процентов на 10). В случае с дорогими квартирами мы сразу заключаем эксклюзивные договоры на реализацию не менее чем на шесть месяцев.

3. Тенденция снижения спроса на некоторые категории жилья налицо. Сюда относятся панельные "хрущобы" (как пяти-, так и девятиэтажки) и любое жилье, построенное до 1970 года (кроме "сталинок"). Во многом это обусловлено тем, что банки неохотно дают под них кредиты. Если говорить о планировках, то не очень популярны квартиры со смежными комнатами и без балконов.

Когда квартира долго не продается, не всегда камнем преткновения является стоимость. Мы предлагаем снижать цену только в тех случаях, если она изначально была завышена или продавцы очень торопятся. Но, повторяю, это не панацея. Прежде всего, нужно объективно оценить все факторы, которые могут мешать продаже жилплощади, и попробовать их устранить. Допустим, покупателям может не нравиться подъезд. Возможно, продавцу имеет смысл сделать там легкий ремонт. Иногда стоит потратить личные средства, если это повысит ликвидность квартиры. Однажды мы даже подключили санэпидемстанцию, так как в подъезде стоял невыносимый запах из-за соседства мясного магазина. Если недостатки неустранимы или, наоборот, у квартиры никаких особенных недочетов нет, остается только ждать "своего" покупателя.

Михаил Фастовец, руководитель управления маркетинга компании "Новый мир"

1. Рынок жилья продолжает стагнировать. Это обусловлено отложенным спросом на квартиры: потенциальные покупатели ожидают рынка "доступного жилья", а именно того момента, когда смогут получать ипотечные кредиты по ставке, не превышающей 5-7% годовых. В настоящее время ипотека - это первый взнос не менее 30% и достаточно высокие проценты погашения кредита.

Кроме того, доходность от приобретаемого жилья значительно сократилась по сравнению с 2003 годом, таким образом, тот сегмент покупателей, который рассматривал недвижимость как статью доходности, пропорционально сократился.

Валерий Филатов, руководитель отдела вторичного жилья агентства "Кутузовский проспект"

1. Осенью 2004 года объем предложения вырос почти в два раза, но не из-за единовременного вывода на рынок большого количества квартир, а по причине того, что значительно возросло время их экспонирования (в два-три раза). Это привело к остановке роста цен. Объем предложения начиная с ноября минувшего года постепенно снижался, а число квартир в продаже немного превышало уровень июня 2004 года. Сейчас на рынке недвижимости выраженной зависимости цены от количества предложений не наблюдается. Стоимость жилья растет примерно на 1% в месяц, что соответствует уровню инфляции.

2. В настоящее время соотношение спроса и предложения практически уравновешено. Средний срок экспозиции свободных квартир - примерно четыре-пять недель, а жилья с альтернативной покупкой - один-три месяца.

3. У неликвидных предложений два пути:

стать ликвидными после корректировки цены на квартиру;

уйти с рынка после длительного экспонирования.

Снижение цен продавцами практически никак не влияет на общую ценовую картину, так как снижение происходит в процессе переговоров покупатель-продавец и достигнутая договоренность не разглашается.

Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"

1. Цепочка причин и следствий другая. Снижение спроса на рынке влияет на объемы продаж, то есть на скорость ухода объектов с рынка, это в свою очередь вызывает снижение темпов роста цен вплоть до их остановки. Увеличение числа нереализованных квартир является следствием снижения объемов продаж и одновременно причиной того, что продавцы начинают менее активно выставлять жилье на продажу. Таким образом, объем предложения уменьшается, но не сразу, с отсрочкой до полугода.

Если предложение растет, а спрос - нет, то со временем рынок превращается в "рынок покупателя", когда товара много, клиентов мало и можно не спеша выбирать и торговаться. При этом цены постепенно начинают снижаться. Затем падает активность продавцов, и, если спрос так и не вырастает, на рынке устанавливается равновесие. Потом предложение становится меньше спроса, и рынок превращается в "рынок продавца", когда товар находится в дефиците, а покупателей очень много, тогда повышаются цены. Это и есть рыночная цикличность.

2. Соотношение спроса и предложения сегодня находится практически в равновесии. Средний срок экспозиции квартир составляет полтора месяца.

3. Как правило, неликвидные предложения могут около года "висеть" в базах риэлторских агентств, либо продавцы снимают их уже через два-три месяца.

При этом с рынка могут уходить самые дешевые квартиры (цены свои для каждого места и качества жилья), и средняя цена продаж становится на 5-15% ниже средней цены предложения. При стабильном рынке, как это происходит сейчас, такой "коэффициент уторговывания" может быть около 0,95-0,98.

Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость"

1. В прошлом году предложение выросло на 30-40%, причем в тот период, когда должно было происходить снижение (обычно в соответствии с сезонными колебаниями в мае по сравнению с апрелем предложение уменьшается в 1,5-2 раза). Разумеется, это очень быстро остановило рост цен вследствие расфокусировки имеющегося спроса.

Уровень предложения оставался достаточно высоким вплоть до середины марта этого года. Но рынок приспособился к новым условиям, количество сделок увеличилось, возобновился рост цен - на уровне 1-1,5% в месяц. С середины марта предложение начало снижаться. И в настоящее время на рынке экспонируются порядка 25 тыс. квартир, хотя раньше этот показатель колебался между 35 и 40 тыс.

Такое снижение предложения я связываю только с сезонностью, несмотря на то что случилось оно еще в марте. При этом не важно, когда это началось и каков объем предложения - главное, продолжается ли снижение в мае-июне. Обычно рынок живет так: летом дефицит предложения "разгоняет" цены, потом все продолжает двигаться по инерции. Осенью предложение нарастает, но одновременно увеличивается спрос. Происходит волнообразный, но непрерывный разгон цен.

2. Спрос на жилье в целом относительно стабилен, прежде всего потому, что в значительной степени он формируется "альтернативщиками". Однако летом по понятным причинам "альтернативщики" не хотят начинать сделку, которая может затянуться на несколько месяцев, и, соответственно, не выставляют свое жилье на продажу. Покупатели же, напротив, летом достаточно активны. Отсюда летний дисбаланс спроса и предложения в пользу первого и традиционное ускоренное повышение цен именно в этот период. По этой схеме рынок развивается и теперь. Отличие заключается только в том, что физический объем предложения находится на более высоком уровне, чем в 2003 году, а показатели спроса еще не достигли уровня 2003 года, но в целом тенденции очень сходные.

3. Если удлинение сроков экспозиции носит системный характер и затрагивает большое количество квартир, это обстоятельство является серьезной предпосылкой для того, чтобы произошла корректировка цен в сторону снижения. Если же это касается отдельных переоцененных квартир, то их владельцы будут вынуждены снизить цену до адекватного уровня, но на рынок в целом это никак не повлияет.

Вообще рынок может держаться на любом уровне предложения, и цены могут расти при его объеме в 40 тыс. квартир. В дальнейшем нам надо ждать увеличения цен, нижнюю границу которого я бы определил в 1,5% в месяц, а верхнюю - в 3%. Этот коридор нас ожидает в ближайшие три-четыре месяца.

Дата публикации: 10:57 18 июля 2005

Источник: bpn.ru